Точкова забудова - це вторгнення в існуючий соціум

Про переваги комплексної забудови над точковою, перспективи розвитку територій в Києві та за містом, а також проблемні питання для забудовника розповів генеральний директор девелоперської компанії «ОМОКС» - забудовник і генпідрядник ЖК «Чайка», член Ради директорів Конфедерації будівельників України Олексій Кулагін. IBuild: Наскільки зараз необхідний Києву і Україні в цілому комплексний підхід до освоєння територій під житлове будівництво?

Олексій Кулагін: Створення якісних просторів для життя і діяльності людини неможливе без комплексного підходу до освоєння територій. Основний документ, необхідний для реалізації будівельних проектів, є генеральний план розвитку територій - це стратегічний документ, який містить всі містоутворюючі складові. Другим більш докладним документом, що визначає тактичні основи в управлінні житловим утворенням, є детальний план територій, він розділяє транспортні і людські потоки, визначає завантаження інженерно-транспортної, соціальної та комерційної інфраструктури в житлових утвореннях.

Генеральний план - це стартовий документ для будівельників, цим документом визначаються терміни і послідовність будівельних робіт, поділяються будівельні та житлові потоки так, щоб вони не перетиналися, саме цей документ закладає основу комфортного проживання людей під час освоєння будівельних проектів. Для забудовника це основний документ, що визначає взаємини громади та бізнесу у часових рамках.

IBuild: Які переваги властиві комплексної забудови перед точковими забудовами для простого покупця житла? Які фактори повинні відігравати ключову роль при виборі квартири саме в житловому комплексі?

Олексій Кулагін: Точкова забудова - це вторгнення в існуючий соціум, точкова забудова реально зменшує норматив кількості прідомних територій мешканцям вже давно існуючих будинків. Усереднена радянська норма по прідомним територіям була не менше 12 квадратних метрів на одного мешканця. Норма вироблялася не виходячи з можливості розміщення дитячих майданчиків і зон відпочинку, а в основному, виходячи з принципів Цивільної оборони. Сьогодні цей норматив має грунтуватися на спеціальних вимогах МНС, але поки вони не «складені», не варто відкидати старі норми, в яких була одна мета - безпека проживання громадян, яка є основним критерієм при виборі житла.

Велике скупчення людей завжди притягувало кримінальні елементи і терористів. Зростання злочинності в Києві викликаний, перш за все, не погіршенням професійних навичок правоохоронців. А збільшенням щільності населення на його територіях. Прорахунок щільності проживання при виборі місця покупки квартири зробити легко. Берете кількість квартир, примножуючи його на «4» («4» - це коефіцієнт сімейності), додаєте до цієї цифри співробітників офісної частини забудови, по одній людині на кожні 6 квадратних метрів, - і отримуєте кількість мешканців всього. Після цього віднімаєте площа плями забудови (це проекція будівлі на денну поверхню землі) з площі землевідведення забудовника. Отримане вами кількість залишилися квадратних метрів земельної ділянки ділите на кількість землекористувачів - мешканців. За київським точковим проектам прідомние території на кожного мешканця близькі до 4 метрам квадратним (2х2), тобто в 3 рази менше норми. Безпечне проживання при такій щільності населення забезпечити неможливо.

IBuild: Комплексна забудова фактично передбачає «створення» міні-міст. Які найбільш оптимальні території потрібно освоювати для їх будівництва? Найоптимальніший варіант - це території прилеглі великого міста? Ваш житловий комплекс «Чайка» будується зовсім недалеко від Києва ...

Олексій Кулагін: Так, ЖК «Чайка» - зразок комплексного підходу до освоєння територій. Про це достатньо багато говорилося і на побутовому, і на професійному рівні, раджу просто приїхати і подивитися самим. Ми відкриті для всіх. ЖК «Чайка» - проект міста з 22 000 населенням. ЖК «Чайка» 2 рази визнавався кращою комплексною забудовою України - в 2007 році і 2011 році. Населений пункт Чайка в 2010 році визнаний кращим в Україні за динамікою розвитку. Всі новостроенние простору ЖК «Чайка» підтримуються в чистоті і порядку керуючою компанією, створеною забудовником.

Вообщем, приїжджайте, якщо ви станете мешканцем «Чайки», будемо дуже раді, якщо ви самі забудовник, то побачите щось застосовне для своїх проектів. Ми будемо пишатися тим, що принесли вам користь. Доїхати просто: поворот на ЖК «Чайка» або на санаторій «Перемога», не доїжджаючи до КП по Житомирській трасі з боку Києва 2 кілометри. Все самі побачите.

IBuild: За різними оцінками, комплексна забудова дозволяє знизити собівартість житла від 10 до 20%, але, як правило, ця різниця йде на соціально-побутову інфраструктуру, будівництво якої забудовник бере на себе. Це так?

Олексій Кулагін: Комплексна забудова завжди в комерційному сенсі дорожче точкової. Точка «сідає» на готове, збільшуючи навантаження на всю супутню інфраструктуру, а комплексні проекти створюються з нуля. За це причини вони дорожче на 20-30 відсотків, нове завжди надійніше для потенційних мешканців, але дорожче.

IBuild: Які «мінуси» комплексної забудови Ви можете виділити для покупця? Адже мешканцям перших черг доводиться миритися ще кілька років з виникаючими при цьому незручностями ...

Олексій Кулагін: Відчуття життя на будівництві якраз більш притаманне для точкової забудови, тому що при вторгненнях не думають про поділ будівельних і житлових потоків, думають тільки про бізнес-задачах.

Найбільш доступним прикладом для розуміння правильної організації будівельних потоків при комплексній забудові є якраз ЖК «Чайка».

Кожен може переконатися сам, потрібно тільки приїхати, пройтися, побачити все самому і скласти власну думку - це в багато разів цінніше будь-яких сторонніх джерел. Висновок ви зробите самі - у комплексної забудови є тільки переваги, вона не порушує містобудівних концепцій, прийнятих раніше, а гармонійно їх доповнює.

IBuild: Які проблеми виникають у забудовника, який реалізовує проект комплексної забудови території, на прикладі ЖК «Чайка»?

Олексій Кулагін: У всіх забудовників в нашій країні зараз одна проблема - несамовита, з точки зору бізнес-логіки, фінансово-банківська політика. Процентні ставки по позиках вище «акулячих». Поясню, акулячі процентні ставки - це визначення часто використовують у міжнародній правовій лексиці, позначає займ, що за умовами перебуває за межами повернення, вважається, що 2 відсотки місячних якраз така ставка. 2 відсотки місячних це 24 відсотки річних, що в десять разів перевищує середню річну ставку по іпотечному кредитуванню в Європейському Союзі. Будівельники просто забудуть про всі проблеми, якщо процентні ставки по позиках у наших банках виведуть на європейський рівень.

У наших банків немає інтересу вести банківський бізнес, так як їм вистачає відсотка за касове обслуговування (гроші зайшли, гроші вийшли), а 2 відсотки залишилися банку. Ось це і є комплексний підхід до «раздойке» бізнесу банками, процентна ставка по касовому обслуговуванню дорівнює ставці за іпотечними позиками у Європейському Союзі.

IBuild: Нещодавно Верховна Рада прийняла в першому читанні законопроект № 9011 про природні монополії. Наскільки його прийняття може вплинути на формування ціни за квадратні метри житла?

Олексій Кулагін: Реальне подорожчання складе 8 - 10 відсотків, а вплив монополій на освоєння будівельних проектів і на органи місцевого самоврядування буде більше, ніж у Міністерства регіонального розвитку та будівництва.

IBuild: Чи справді, як стверджують багато, законопроект захищає інтереси тільки природних монополій? Чому?

Олексій Кулагін: Тому, що платити знову доведеться бізнесу.

IBuild: Чи виникають у Вас проблеми з монополістами при будівництві об'єкта. Якщо так, як Ви їх вирішуєте?

Олексій Кулагін: Я склав до початку будівництва всі домовленості та умови з монополіями, хоча в перебігу семи років з їхнього боку на всіх рівнях були спроби утяжелить умови реалізації забудови ЖК «Чайка». З прийняттям Закону про монополії ці спроби стануть законними.

У Законі № 9011 не прописані перехідні положення, тому будівельники, по вже розпочатим проектам, очікують значних деформацій бізнес-планів, це ще більше зменшить можливості забудовників вийти з кризи.
www.zagorodna.com