• {{ item.product_type }}

    {{ item.brand_name }}

    {{ item.product_name }}

    {{ item.old_price }} грн/кв.м

  • Список повідомлень порожній

Чи «стукають» ріелтори на своїх клієнтів?

Читать статью на русском

Статті без теми

Україна

10.09.2010

Чи «стукають»  ріелтори на своїх клієнтів? фото
За словами ріелторів, боячись контролю з боку держави у зв'язку з введенням нового закону, покупці і продавці нерухомості вже стали указувати в договорах купівлі-продажу реальні ціни.
Читайте також: Програма "Енергодім" допоможе киянам заощадити до 50% вартості опалення
Чиновники запевняють, що законопокірні громадяни не варто побоюватися ПЕРЕВІРОК ЇХ ГРОШОВИХ ОПЕРАЦІЙ. У поле зору правоохоронців будуть попадати тільки ті ЛЮДИ, ХТО здійснює фінансові ЗЛОЧИНИ

Вже кілька тижнів український ринок нерухомості живе за новими правилами. Адже з 21 серпня багато угод купівлі-продажу нерухомості повинні були опинитися під пильним державним контролем.

Нагадаємо, що, відповідно до нової редакції Закону "Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом", суттєво розширилось коло фахівців, зобов'язаних повідомляти "компетентним органам" про підозрілі операції з нерухомістю на суму понад 400 тисяч гривень.

І головне, що тепер, крім банків, страхових компаній і деяких інших фінустанов, повідомляти до Державного комітету фінансового моніторингу (Держфінмоніторинг) про великі угоди зобов'язані: торговці нерухомістю, дорогоцінними металами і камінням, предметами антикваріату і мистецтва, а також нотаріуси, адвокати та аудитори .

"Бізнес повинен стежити за тим, які гроші" заходять "на ринок України"
Закон отримав широкий резонанс у суспільстві. Одні вважають, що контролювати операції з нерухомістю потрібно, і це тільки оздоровить ринок, інші - що чергова спроба держави тотально контролювати фінансову життя громадян призведе тільки до відходу ринку нерухомості в тінь. Щоб розібратися в ситуації, ми вирішили вислухати думки всіх його учасників.

Для початку свою точку зору про вплив нової редакції Закону України "Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, або фінансуванню тероризму" "Фактам" висловив голова Державного комітету фінансового моніторингу України Сергій Гуржій:

- Є очевидні речі. І те, що суспільство має захищати свою фінансову систему від брудних грошей, є очевидним фактом, що не вимагає доказів.

Заходи захисту фінансової системи повинні бути адекватні існуючим ризикам. Положення закону спрямовані на недопущення пристосування і використання фінансової системи країни для корупційних дій і сумнівних фінансових операцій. На мій погляд, це адекватні заходи. Бізнес повинен стежити за тим, які гроші "заходять" на ринок України, бути зацікавленим у прозорості та чистоті фінансової системи країни і допомагати державі.

Цей закон необхідно розглядати в першу чергу як профілактичну міру для оздоровлення фінансової системи, бізнесу та економіки України. Це можна порівняти з використанням зубної пасти для профілактики карієсу. Але межі досконалості не існує, як і не існує досконалих законів. Тому цей закон буде поліпшуватися з урахуванням отриманих результатів. Але ще раз хочу зазначити, що дії держави повинні бути адекватні ризикам.

Світове співтовариство прийняло узгоджене рішення про захист світового фінансового ринку, тому необхідність прийняття даного закону в Україні пов'язана з приведенням у відповідність до міжнародних стандартів національної системи боротьби з відмиванням коштів та фінансуванням тероризму.

"Хоча закон вступив в силу з 21 серпня, реєстрація ріелторів в Держфінмоніторингу поки ещене почалася"
Враховуючи те, що з моменту вступу закону в силу вже минуло кілька тижнів, "ФАКТИ" поцікавилися, чи дійсно ріелтори почали стежити за своїми клієнтами і повідомляти державі про підозрілі операції.

На наші запитання відповіла голова комітету із законодавства, стандартизації та юридичних питань Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України, радник голови Державного комітету фінансового моніторингу Світлана Бовсуновська:

- Незважаючи на те що закон набув чинності з 21 серпня, реєстрація ріелторів в Держфінмоніторингу поки не почалася, тому що ще не всі нормативні документи пройшли затвердження і погодження, у тому числі це стосується форм подачі інформації та постановки ріелторів на облік до Держфінмоніторингу. А щодо впливу закону на ринок нерухомості й умов роботи ріелторів ніяких змін поки що не спостерігається.

Прийнятий закон одночасно з посиленням контролю держави над фінансовими операціями громадян і підприємств також розширив повноваження Держфінмоніторингу. Вони тепер багато в чому можна порівняти з повноваженнями правоохоронних органів.

Представники держави запевняють, що законослухняним громадянам побоюватися нічого і в полі зору комітету будуть потрапляти тільки люди, що роблять фінансові злочини. Адже до цих пір фінансовий моніторинг проводили банки, і це не призвело до тотальних перевірок діяльності громадян і підприємств.

Звичайно, трапляються випадки використання чиновниками посадових повноважень у корисливих цілях. Але за такі дії чиновник несе перед законом відповідальність, аж до кримінальної. Я не думаю, що представники Держфінмоніторингу будуть зловживати своїм службовим становищем. Адже це солідна організація.

Вважаю, ведення фінансового моніторингу може мати позитивний ефект як для операторів ринку нерухомості, так і для самого ринку. До речі, першим позитивним моментом стало те, що після 21 серпня, коли набув чинності цей закон, практично всі угоди купівлі-продажу нерухомості проводяться за реальними цінами. Мабуть, люди самі вирішили не ризикувати. Хоча угод цих в нинішніх кризових умовах небагато.

- Припустимо, до Держфінмоніторингу надійшла інформація про заниження вартості угоди? Що чекає учасників цього договору?
- Думаю, Держфінмоніторинг перевірить учасників угоди, з'ясує причину такого заниження. І якщо будуть підстави, то відповідно до закону передасть матеріали в правоохоронні органи для подальшого проведення слідчих заходів. Знайдуть правоохоронні органи підстави для порушення кримінальної справи - дані матеріали будуть направлені до суду для прийняття рішення про застосування заходів покарання.

Всім, хто хоче детальніше дізнатися про це, раджу ознайомитися з існуючою практикою на сайті Держфінмоніторингу, де постійно публікується така інформація. Також пропоную прочитати норми законів, що передбачають відповідальність за легалізацію (відмивання) доходів. Але хочу звернути увагу, що рішення про існування провини все ж таки приймає тільки суд. Сам Держфінмоніторинг цього не робить.

Однак всі ми прекрасно знаємо, що в українських законах існує маса підводних каменів і невідповідностей, що дозволяють грамотному юристові знайти спосіб обійти суворі санкції на цілком законних підставах. Тому "ФАКТИ" і звернулися за коментарями до юристів.

Про те, наскільки реально контролювати всі угоди купівлі-продажу нерухомості, "ФАКТИ" розповіла партнер юридичної компанії "ЕЙДІКОМ" Олена Воронцова:

- Нова редакція Закону України "Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом" у юристів поки що викликає більше питань, ніж відповідей.

Документ набув чинності з 21 серпня 2010 року, а самі механізми фінансового моніторингу ще не тільки не опрацьовані повністю, але і багато в чому незрозумілі. Так, нотаріус проводить перевірку на стадії укладання договору купівлі-продажу нерухомості та його нотаріального оформлення. Тут все більш-менш ясно. А ось юрист і ріелтор повинні перевірити, чи не буде планована угода прототипом відмивання коштів або фінансуванням тероризму.

Тобто вони зобов'язані провести моніторинг ще до того моменту, як потенційний клієнт придбає таке майно. На стадії звернення покупця з метою пошуку підходящої нерухомості. Виходить, що юристу або ріелтору треба про всяк випадок зібрати фінансові відомості про походження суми понад 400 тисяч гривень. У реальність таких дій складно повірити.

- Чи є способи не афішувати вартість угоди і тим самим уникнути пильної уваги з боку держави?
- При бажанні приховати походження грошей завжди можна знайти спосіб це зробити, використовуючи недосконалість закону. Наприклад, законодавці дозволили особам, що надають юридичні послуги, і аудиторам не повідомляти про підозрілі фінансові операції у випадках, якщо відповідна інформація стала відома за обставин захисту клієнта, представлення його інтересів у суді. Адже є таке поняття, як адвокатська таємниця.

Крім того, в Держфінмоніторингу стверджують, що нотаріуси не повинні повідомляти у відомство про свої підозри щодо фінансових операцій, якщо отримали інформацію за обставин, які є предметом таємниці нотаріальних дій, але крім відомостей про підозрілі договорах купівлі-продажу нерухомості на суму понад 400 тисяч гривень .

Хто дасть гарантію, що при приховуванні інформації про сумнівну оборудку її учасники не посилатимуться на адвокатську таємницю? Або що ріелтор не буде стверджувати, ніби сума, оговариваемая з ним, була нижчою від тієї, що зазначена в остаточному договорі і оформлена в нотаріуса? Так що чиновникам доведеться створити контролюючий орган, який буде перевіряти виконання норм закону, щоб уникнути махінацій.

Можна прогнозувати, що потенційні суб'єкти фінансового моніторингу, покупці нерухомості, швидше за все, будуть намагатися занижувати ціну об'єкта. А тут вже виникають ризики для продавця квартири або будинку. Так що поки регулятор не відшліфує і не роз'яснить порядок застосування нового механізму фінансового моніторингу, а практика його використання не буде напрацьована, можна припустити, що ринок нерухомості, а разом з ним і ріелтори, найімовірніше, підуть у тінь.

На питання про формування вартості нерухомості "ФАКТИ" попросили відповісти адвоката, партнера юридичної компанії D & U Partners LLC Ігоря Хасина.
- Одним з критеріїв підозрілості угоди є заниження або завищення її вартості. Але ціна квартири - показник дуже суб'єктивний і залежить від величезної кількості чинників. У деяких випадках вартість певної квартири може істотно відрізнятися від середньоринкової.
Чи не вийде, що до сумлінних продавцям або покупцям прийдуть представники Держфінмоніторингу і зажадають звіту про походження капіталу? Як можна довести сумлінність такої угоди?
- Думаю, що ні покупцям, ні продавцям нерухомості боятися поки що нічого. Формулювання, використовувані в законі, можуть справити враження хіба що на співробітників FATF (Міжнародна група з розробки фінансових заходів для боротьби з відмиванням грошей. - Авт.), Для яких закон і написано. Положення цього документа виглядають наївними в країні, де зарплати видають "у конвертах", а квартири продаються і купуються за готівкові долари.

Тому, для того щоб хтось до когось прийшов, потрібно, по-перше, щоб цей хтось дізнався про операцію, а по-друге, щоб угода явно виходила за межі розумного. Наприклад, якщо квартиру в Києві продаватимуть за 5 тисяч гривень.

Фактично дізнатися про угоду можна тільки від нотаріусів, оскільки більшість "суб'єктів підприємницької діяльності, які надають посередницькі послуги при здійсненні операцій з купівлі-продажу нерухомого майна", тобто ріелтори, нікому нічого не скажуть. Адже найчастіше такі посередники працюють з готівкою, свої договори з клієнтами не реєструють, та й самі ці договори дуже складно назвати посередницькими.

Крім того, завжди можна сказати, що надання клієнту платного доступу до бази даних агентства нерухомості є не посередницької, а інформаційною послугою, а значить, під дію закону не потрапляє. Також можна послатися на те, що обсяг інформації, яку отримує посередник від клієнта при купівлі квартири, фактично не дає йому підстав для підозр. А вимагати додаткової інформації він не має права.

Більш того, якщо навіть вартість угоди купівлі-продажу квартири явно нереальна і слід привернути увагу Держфінмоніторингу, її учасники можуть довго і успішно сперечатися з чиновниками про причини такої невідповідності. Наприклад, покупець готовий платити настільки високу ціну за напівзруйнований будинок, тому що в ньому пройшло його дитинство і будову дорого як пам'ять. Або продавець заявить, що віддає квартиру за безцінь, оскільки йому терміново потрібні гроші, та й екологічна ситуація в цьому районі неблагополучна. І чітких критеріїв для того, щоб спростувати такі доводи, немає.
"ФАКТИ"

Теги:

агентство нерухомості , нерухомість

Коментарі

До цієї новини немає коментарів

Читайте також

Используя сервисы Zagorodna.com, вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie. Мы используем файлы cookie, необходимые для аналитики, персонализации и рекламы.