Справа хазяйська

14.04.2011 10:00
Статті про нерухомість | Справа хазяйська Крім котеджу, нехай навіть самого просторого, власнику заміської нерухомості потрібні й інші споруди: лазня, гараж, гостьовий будиночок. Але що, якщо ці споруди заважають сусідам або не подобаються керуючій компанії, яка прагне витримати в містечку єдиний архітектурний стиль?

Правила гри

Зазвичай люди зводять на своїх ділянках гаражі, лазні, криті басейни, будиночки для гостей і для прислуги. Майже завжди передбачається альтанка або літня кухня з мангалом, якщо в сім'ї ростуть діти - ігровий майданчик, і все частіше - різноманітні спортивні споруди. Бувають і незвичайні споруди, необхідність яких продиктована хобі власників. Наталія Баскаєва, комерційний директор компанії DomWerk, зустрічала у своїй практиці танцпол, поєднаний з пристанню, будиночок для проведення вечірок з розсувними стінами, тенісний корт. Дмитро Цвєтков, директор департаменту заміської нерухомості компанії Penny Lane Realty, пригадав приватну криту дискотеку в селищі на Істрі. А в селищі «Річковий» на Рубльово-Успенському шосе людина, що захоплюється колекціонуванням авто, обзавівся гаражем площею 700 кв. м. Буває, будують бомбосховище, пивоварню, маяки, млини і т.п. А найбільш незвичайним приватним спорудою Д. Цвєтков назвав цілий спортивний комплекс, де перший поверх зайняв басейн, на другому розташувалися криті земельні корти (сертифіковані для проведення міжнародних змагань!), На третьому - поле для міні-гольфу. Навіть у селищах бізнес-класу все частіше будуються приватні басейни, влітку функціонують як відкриті, взимку - як закриті.

Зазвичай представники девелопера або керуючої компанії не можуть вплинути на рішення власника щось побудувати. Відносини між ними визначаються договором, і навіть якщо ділянка набувається з підрядом, обмеження поширюються, як правило, тільки на будинок. «Поки не оформлено право власності, забудовник може висувати будь-які вимоги, говорити про єдиний архітектурний стиль. Але як тільки у покупця з'явилося право власності, він на своїй ділянці може будувати що завгодно », - пояснює Д. Цвєтков. «Ми в рекомендаційному порядку просимо погоджувати місце розташування будь-якої споруди з керуючою компанією», - додає Дмитро Дяченко, керівник проекту «Високий берег» компанії Mozaik development. Як правило, власники дотримуються цю рекомендацію, хоча за законом і не зобов'язані.

Не потрібно забувати, що крім законодавчих норм існують ще й сусіди. Розповідає Олександр Коваленко, комерційний директор Uniparx Service: «У нас був випадок, коли покупець хотів побудувати гараж з пінобетону. Але вдома у всіх наших селищах зводяться в класичній російській стилістиці, однією з найважливіших особливостей якої є використання бруса і колоди. Зрозуміло, що така споруда порушило б загальний стиль. Вихід знайшовся - зробити гараж, як і хотів клієнт, з пінобетону, а зовні обшити колодою ». Схожу історію призводить Д. Дяченко: «Домовласник побудував лазню з оциліндрованих колод, порушивши загальний стиль. Ми переконали власника зробити «селищна» покрівлю, обштукатурити стіни в білий колір. Більше того, йому довелося влаштувати навколо лазні живопліт ». Ще один випадок теж закінчився мирно: людина завів декоративних птахів, чиї крики на світанку неабияк заважали сусідам, і вони звернулися зі скаргою в КК. Відзначимо, що цей випадок не підпадав під заборону тримати сільськогосподарських тварин, тому що птахи були декоративні. Після переговорів було досягнуто компроміс і півні оселилися в побудованому спеціально для них курнику (витриманому в загальному архітектурному стилі селища). Девелопери відзначають, що спорудження, наприклад, стайні можливо тільки при значних розмірах ділянки (від півгектара), і навіть тоді треба добре продумати, де її розташувати, щоб не турбувати сусідів.

Обережно, водна перешкода!

Характеристики нежитлових споруд на ділянці фактично регламентуються тільки вимогами законодавства і необхідністю розташовувати споруди на певній відстані від дороги і води, зауважує Д. Дяченко. Для одноповерхових будинків відстань становить метр до межі ділянки і до дороги. Крім того, є обмеження на спорудження комунікацій в охоронних зонах, поблизу газової труби (1 м до газопроводу низького тиску, 2 м - до газопроводу високого тиску). Паркан не повинен затінювати сусідню ділянку. Часто ще забороняється утримувати худобу і птицю для виробництва м'яса і молока. Будівництво в прибережній зоні - один з найбільш складних питань, оскільки регулюється федеральними властями. Наприклад, розміри берегової лінії, до якої у кожного громадянина повинен бути вільний доступ, залежать від того, який це водний об'єкт. У Водному кодексі сказано: «Смуга землі вздовж берегової лінії водного об'єкта загального користування (берегова смуга) призначається для загального користування. Ширина берегової смуги водних об'єктів загального користування становить 20 метрів, за винятком берегової смуги каналів, а також річок і струмків, довжина яких від витоку до гирла не більше ніж десять кілометрів. Ширина берегової смуги каналів, а також річок і струмків, довжина яких від витоку до гирла не більше ніж десять кілометрів, становить п'ять метрів ».

За словами Д. Цвєткова, в елітних селищах власна пристань вже давно перестала бути екзотикою, більше того - всі частіше до неї прибудовують спеціальний ліфт для спуску до води. Можна створити на ділянці і капітальну пристань, але треба зробити Архпроект, отримати повний пакет дозволів та провести екологічну експертизу, що робить споруду дуже дорогим. Є простий спосіб уникнути тяганини, радить Д. Дяченко: поставити біля своєї берегової лінії плавучий причал на якорях. Він класифікується як маломірне судно і не вимагає складної реєстрації. Будівництво у водоохоронній зоні можливо, якщо в селищі є центральна каналізація і будова підключається до неї, тому, пояснює Д. Цвєтков, на початку Рубльовки багато об'єктів біля води зведені на цілком законних підставах. Але центральна каналізація рідка в заміських селищах. Приміром, на березі Істрінського водоймища є незаконні будови, і після перевірок їх власники змушені платити штрафи, пересувати чи зносити споруди. Та й продати ділянку з такими об'єктами неможливо - БТІ позначає їх як незаконні. Це значно зменшило бажання домовласників будувати поблизу берега самостійно, майже завжди люди вдаються до допомоги девелопера.

Високі моральні норми

За архітектурним проектом варто звернутися до професіоналів. Як вважає Олександр Чорний, директор виробництва заводу каркасного домобудівництва HOME EXPRESS PRODACTION, «будівництво без проекту - це головний біль замовника. Тому що якщо раптом виникне бажання щось змінити або оформити об'єкт у власність, щоб збільшити капіталізацію ділянки (що може стати в нагоді при його заставу), вже не в змозі це зробити. А економія, як правило, копійчана. Архпроект невеликого каркасного спорудження обійдеться в мінімальні гроші - $ 300-500 ». Розцінки на будівництво такі: приміром, у «Високому березі» капітальний об'єкт коштує $ 600-1000 за кв. м. При цьому площа двоповерхової лазні або будинки для прислуги складе не менше 90 м, гаража на дві машини - від 20 м, басейн 20х3 м вимагає мінімуі 80 «квадратів.

Сьогодні питання вибору підрядника домовласник найчастіше делегує девелоперу - так менше клопоту. «Чиїми силами зводяться додаткові споруди, залежить від того, коли вони будуються. Зазвичай спочатку покупець матеріально готовий лише на навіс для машини, потім на гараж, потім на квартиру для прислуги над гаражем. Весь процес може розтягнутися на кілька років », - пояснює Д. Цвєтков. Якщо будинок продається без обробки, додаткові споруди, як правило, зводяться силами тієї ж бригади, що робить ремонт, - на додпослуги надається суттєва знижка. У посткризовий час девелопери навчилися конкурувати зі «сторонніми» забудовниками, роблячи вельми привабливі пропозиції. «Якщо клієнт замовляє все відразу, вигідніше звернутися до підрядника, бо розумний підрядник закладає свій прибуток у землю, а будівництво пропонує вже за заниженою ціною», - пояснює Д. Цвєтков. Поки тенденція така, що сил девелоперів вистачає тільки на будівництво будинку, решта зводиться набагато рідше й частіше пропонується в рамках спецакцій. А. Коваленко розповідає: «В різний час відносно ряду селищ ми проводили акції, по яких при купівлі ділянки або ділянки з будинком лазня будувалася в подарунок. До справжнього моменту подаровано вже п'ять бань ».

«Кілька років тому власник зазвичай будував баню, поєднану з гостьовим будинком, далі житло, а гараж після. Фактично це давало можливість контролювати роботи в комфортних умовах, якщо треба - залишатися ночувати. Однак багаті люди, що купують далеко не перший будинок, зараз приїжджають, коли навколо всіх споруд, у тому числі додаткових, вже стрижуть газони, і їм не важливо, в якому порядку все будується, адже процес контролює виконроб або архітектор », - констатує зміни в тенденції заміського ринку А. Чорний. І все частіше люди приїжджають на ділянку, коли все готове. У такому випадку немає грунту для дрібних конфліктів, пов'язаних із забором або під'їзними доріжками, - вони вже дбайливо влаштовані керуючою компанією.

Ріелтори відзначають, що наявність лазні, гаража або альтанки завжди буде плюсом при продажу будинку. Але малоймовірно, що при перепродажі «вистрілять» ексклюзивні допсооруженія, вважає Д. Цвєтков: «Для цього продавець повинен зустріти покупця з таким же захопленням». Господарські будівлі покупці розглядають як додаткова перевага, як щось необхідне, але не достатня, щоб прийняти рішення про придбання. Важлива рада: подумайте про свої захоплення і бажаннях до купівлі землі. З'ясуйте заздалегідь, які обмеження діють на додаткові споруд і як поставляться до вашого хобі потенційні сусіди, адже проживання в селищі - справа колективна, а добрі відносини - одна з важливих складових якості життя.

www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти