Попри бурхливі пристрасті навколо пандемії коронавірусу й тривалого карантину в різних його фазах сотні тисяч українців пильно стежать за кожною заявою про доступні кредити на житло. The Page розпитало експертів, чи вигідно зараз брати кредити на купівлю квартир у новобудовах і коли з'явиться дійсно масова іпотека в Україні.Що впливає на відсоток за іпотекою зараз
Чого вже лукавити: 2020-й точно увійде в історію незалежної України як рік боротьби за доступну іпотеку.
Загалом на відсоток за іпотекою впливає безліч факторів, серед яких особлива увага прибутковості активів банку, відсотку за обов'язкове резервування і, звісно, обліковій ставці. Адже розмір процентної ставки за кредитом безпосередньо залежить від облікової ставки НБУ.
Поступове зниження ставки НБУ до 6% позначилося на вартості залучених ресурсів, відповідно у банків з'явилися можливості запропонувати гроші для придбання квартири на вигідніших умовах. Так народилися перші програми під 9,99% річних, на які одразу відреагували люди.
Наприклад, згідно з інформацією, отриманою від банків, з січня по липень 2020 року ключові учасники ринку видали близько 3,4 тис. іпотечних кредитів на первинному й вторинному ринках. У НБУ на запит The Page відповіли, що загальна сума, яку банки видали на іпотеку за січень — червень нинішнього року, становила майже 1,5 млрд грн.
Але з одним застереженням. Йдеться про купівлю, будівництво і реконструкцію нерухомості. Орися Юзвишин, директор департаменту роздрібних клієнтів АТ Кредобанк, уточнює: з початку року на купівлю житла видали 1,418 млн грн.
За даними НБУ, середня вартість іпотечної квартири склала близько 1,5 млн грн, найчастіше позику беруть під житло на «вторинці». Це передусім пов'язано з побоюваннями вплутатися у довгобуд. У середньому українці брали кредити на 13 років, а тіло позики становило близько 840 млн грн. Середньомісячний дохід типового позичальника, за даними НБУ, становить 45 тис. грн, вік — 37 років.
45 тис. грн — це майже $2 тис., а згідно з останніми даними Держстату, лише 6,5% українців отримують зарплату більш як 25 тис. грн.
Але, за словами банкірів, саме ставка у 10% дозволяє істотно знизити поріг «потрібного» доходу для залучення іпотечної позики.
Щоб не бути голослівним, Володимир Чорненький, директор з розвитку роздрібного бізнесу департаменту підтримки та координації мережі «Правекс Банку», пропонує поглянути на цифри: у разі загального доходу сімейства у сумі 25 тис. грн витрати на обслуговування іпотечного кредиту (% і тіло кредиту) в розмірі 1 млн грн під 19% становили 16 200 грн /кв. м, або 65% загального доходу, а на життя залишалося лише 8 800 грн. Водночас зі ставкою 9,99% витрати на обслуговування того ж кредиту становлять 9 640 (39% бюджету), а на життя залишається 15 360 грн (61%).
Різниця відчувається. Тому не дивно, що відсоток звернень за іпотечними кредитами на житло цього року дійсно виріс. За останні три місяці позитивна динаміка приросту заявок на отримання кредиту під таку ставку становить близько 60% на місяць, розповів експерт.
За 7 місяців 2020 року для купівлі житла на первинному й вторинному ринках у «Правекс Банку» видали 266 кредитів. «Причому за програмою зі ставкою 9,99% уже закрито 70 кредитів на суму 74 млн грн, а понад 300 клієнтів протягом останніх місяців отримали позитивне рішення від банку і шукають слушний варіант для купівлі», — розповів Чорненький.
У «Глобус Банку», який працює на ринку кредитування первинної нерухомості за партнерськими програмами із 40 забудовниками за більш ніж 200 об'єктами вже близько 5 років, минулі місяці 2020 року теж можуть назвати вдалими. За цей період банк видав понад 200 кредитів на суму 150 млн грн і має опитимістичні плани на майбутнє.
Не відстає від колег і Кредобанк. Юзвишин говорить, що відсоток їхнього банку в загальній масі виданих кредитів становить 19%. А в Ощадбанку The Page повідомили, що липень 2020 року став для них рекордним за останні чотири роки: сума кредитів на житло склала 82 млн. Загалом за перше півріччя нинішнього року банк видав 500 іпотек на суму понад 300 млн грн.
Що заважає доступній іпотеці в Україні
Водночас взяти іпотеку під 10% річних можна лише в декількох банках, які легко перерахувати на пальцях однієї руки. Та й вони видають кредит під 10% зовсім не на 20 років, а лише на перший час — частіше на перший рік, рідше до 5 років. Потім ставка змінюється, і зазвичай вона є рухомою: UIRD12m + 3-5%. UIRD12m — це український індекс ставок за депозитами. Розрахунок проводиться на підставі номінальних ставок депозитів фізичних осіб у 20 найбільших банках. Наразі він становить 8,74%.
Про стабільне значне зниження процентних ставок за іпотечними кредитами, за словами Катерини Личаної, керівниці управління по роботі з партнерами АТ «Глобус Банк», можна буде говорити тільки в разі збереження довгострокової динаміки зниження ставок за депозитами.
«Кредитувати під реальну ставку 10% річних банк зможе тільки в тому разі, якщо вартість депозитного портфеля буде 6-7%», — переконана вона.
За словами експерта, це також є можливим з допомогою додаткових державних програм часткової компенсації відсоткової ставки. Тоді позичальник отримуватиме процентну ставку нижчу за ту, під яку кредитує банк, що є вигідним для усіх зацікавлених сторін.
Але тут потрібні політична воля й рішення стимулювати запуск масової іпотеки реальною сумою у кілька десятків мільйонів гривень. За оцінками фахівців ринку, це щонайменше 30-70 млн грн. А ще дуже багато супутньої роботи, пов'язаної зі стабілізацією макроекономічних показників у країні.
А ось прогнозувати, як розвиватиметься ситуація далі, досить складно, оскільки історія з коронавірусом внесла чимало плутанини у звичні засади.
Серед факторів, які наразі задають подальший вектор розвитку ситуації, Катерина Личана називає передусім можливість посилення карантину, вартість ресурсів і курсові коливання.
Курсові гойдалки, з одного боку, позитивно впливають на продажі на первинному ринку, а з іншого, за її словами, можуть спровокувати відтік депозитів, зростання вартості ресурсів і, відповідно, ставок за кредитами. На щастя, приводу для занепокоєння поки що немає.
Мало знизити ставку за іпотекою
Опитані The Page експерти, не змовляючись, назвали практично ідентичні проблеми, які заважають запуску доступної іпотеки в Україні.
По-перше, це тіньова економіка та неофіційні доходи. Щоб взяти кредит у банку на купівлю квартири, потрібно пояснити, звідки взялися гроші. Для цього потрібна довідка про доходи. Далеко не всі позичальники можуть підтвердити свій заробіток.
По-друге, необхідне планомірне й тривале зниження вартості залучених ресурсів, які банки згодом можуть використовувати як кредитні.
По-третє, високі ризики, які несе банк. За словами Володимира Чорненького, банки готові кредитувати, їхня маржа становить 2-4%, але їм важливо відчувати себе захищеними.
«Банки завжди готові знайти компромісні варіанти з клієнтами, у яких виникли тимчасові фінансові труднощі. Є безліч варіантів урегулювання питання: реструктуризація, перенесення терміну сплати, відстрочка платежів за кредитом та інше — головне, щоб позичальник ішов на контакт із банком. Наприклад, у нас навіть є програми, які дозволяють відстрочити сплату відсотка й тіла кредиту на 6-12 місяців», — розповів директор з розвитку роздрібного бізнесу департаменту підтримки та координації мережі «Правекс Банка».
Тому коли йдеш за кредитом на житло, вкрай важливо відстежити, як банк поводив себе у попередні кризові періоди, яку підтримку надавав клієнтам, чи готовий він на поступки у разі непередбачених труднощів.
Серед інших факторів, які негативно впливають на розвиток іпотечного кредитування, Катерина Личана називає відсутність можливості у банку використовувати заставу у вигляді майнових прав на нерухоме майно (відповідно до вимог Національного банку України).
Зміна цієї вимоги значно спростила б можливість отримання кредиту на житло на «первинці», проте питання регулювання самого первинного ринку залишається відкритим.
Зараз, за словами Чорненького, первинний ринок нерухомості генерує 1,5% ВВП, а може потенційно збільшити цей відсоток до 5-7% шляхом залучення банківських ресурсів.
Щоб банки масштабно увійшли на цей ринок, потрібно ухвалити низку законодавчих ініціатив, які дозволять захистити права інвесторів і кредиторів, переконані експерти.
Для цього потрібна дієва реформа судової системи та робота над помилками законодавчої бази.
У НБУ згодні з тим, що дієвий механізм захисту прав кредиторів і досконале законодавче поле можуть сприяти здешевленню іпотеки, але дуже просять звернути увагу на непрозорість первинного ринку житла, відсутність єдиних правил гри та високі ризики для інвесторів.
А це, до речі, питання й щодо видачі дозвільної документації, тобто паралізованої роботи Державної архітектурно-будівельної інспекції, і щодо відсутності нормального Генплану Києва з чітким розумінням того, що, де і як ми будуємо, і щодо цифрової трансформації у будівельній галузі та електронного документообігу, який дуже б спростив життя.
Чи буде іпотека під 10% масовою 2020 року
Щоб іпотека вважалася масовою, переконаний Володимир Чорненький, кожна четверта або третя угода повинна супроводжуватися кредитом. Але про таке, переконаний експерт, можна говорити у перспективі 3-4 років. Водночас 2020-й точно стане переломним для розвитку іпотечного кредитування. Отже, збільшення обсягів іпотечного кредитування ми спостерігатимемо рік до року, прогнозує він.
«У сусідній Польщі 2019 року було видано 103 тис. іпотечних кредитів, в Україні 2019 року — менш як 5 тис., тому у нас значний потенціал, і в найближчі роки приріст цього виду кредитування складе 50-70% рік до року», — вважає Чорненький.
Якщо законодавчі зміни сприятимуть урегулюванню ринку, приріст може бути ще більшим, звісно, якщо не зважати на можливий негативний сценарій розвитку подій. Це девальвація національної валюти, зростання вартості депозитів, подорожчання відсотків за кредитами, падіння рівня платоспроможності позичальників, зростання рівня проблемного портфеля тощо.
В Ощадбанку зі свого боку зазначають, що попри просідання платоспроможного попиту на первинному ринку житла через карантин невелике відновлення інтересу до іпотечних позик спостерігається з кінця травня.
Для відновлення та зростання обсягів іпотеки в Україні, за словами експертів, необхідні час і сприятливі економічні маркери.
«Зважаючи на істотне зниження облікової ставки, тенденції до зниження відсоткових ставок за депозитами, обов'язкові резерви, прибуток банку, невідсоткові витрати, ціну ризику й інші витрати, відсутність значних шокових явищ на фінансових і валютних ринках, ставка за іпотечними кредитами може знижуватися й далі», — вважають у банку.
У Нацбанку очікують до кінця року побачити «деяке пожвавлення» в сегменті, але водночас закликають враховувати вплив пандемії COVID-19 і пов'язаних з нею карантинних заходів.
«Досвід першого півріччя показав, що вони знижують попит на кредити, що зумовлено загальною невизначеністю, зокрема й щодо майбутнього матеріального стану позичальників», — констатують у НБУ.
Розуміння того, що дешева іпотека може стати каталізатором і для розвитку будівельної галузі, і для всієї економіки країни, мабуть, є в усіх сторін, які ухвалюють рішення. Але для цього потрібно посприяти зниженню вартості залучених ресурсів, зменшенню норми резервування для банків і перегляду наявної нормативної бази з багатьох питань.
Зробити іпотеку масовою можуть не тільки дійсно вигідні умови на строк до 20 років, з низьким відсотком і порогом входу в угоду (від 15% власних коштів), але й відчуття безпеки та захищеності основних стейкхолдерів — кредитора і позичальника. А для цього важливо розібратися із законодавчою базою.
thepage.ua
Коментарі