Садівницьке товариство чи котеджне містечко?

Садівничі товариства родом з Радянського Союзу. Тоді можна було отримати в користування наділ землі і будиночок, тільки вступивши в колектив любителів дачного життя. Ті часи давно пройшли, однак ділянки в СТ досі становлять значну частину від загального обсягу заміського ринку.

Вже історія
Поняття «садівниче товариство» з'явилося в 1922 р. У радянські роки ці об'єднання мали статус юридичних осіб, виступали як землекористувачі, займалися збором комунальних платежів, здійснювали будівництво на внески членів товариств і т. д. Ділянки в СТ зазвичай пропонували невеликі, найчастіше 6 або 8 соток. Були обмеження і за площею будинків - вона не повинна була перевищувати 15% від розміру ділянки, інша земля призначалася для ведення сільського господарства.

Після затвердження нового Земельного кодексу СТ могли належати тільки землі загального користування (ст. 66 Земельного кодексу РРФСР 1991 р.). У 1998р. з'явився Федеральний закон № 66-ФЗ «Про садівничі, городницькі об'єднаннях громадян», в якому була прописана можливість створення нової форми юридичної особи - садівницького некомерційного товариства (СНТ). У нього повинні були реорганізувати раніше існуючі об'єднання садівників (ст. 53 ФЗ 66- ФЗ). За оцінкою Антона Антипова, керівника офісу «Стрітенський» департаменту заміської нерухомості компанії «ІНКОМ-нерухомість», саме неорганізована котеджна забудова в СНТ становить основу заміського ринку, на неї припадає близько 75% від загального його обсягу.

Принцип самоврядування
Одне з головних відмінностей СНТ від котеджних містечок - категорія земельних ділянок. «СТ зазвичай розміщені на землях сільгосппризначення. Незважаючи на те що найпоширеніший для Московської області вид дозволеного використання земель - під дачне будівництво, містечка на таких територіях належать до нижчого ієрархічному рівня. Коли будинки будують на землях поселень з дозволеним видом використання під ІЖБ - це набагато надійніше для покупця. Тут діють принципово інші вимоги в плані дотримання Сніпів. Вони досить жорсткі. Наприклад, це стосується будівництва доріг (не менше 6 м по основних магістралях, певний кут повороту тощо) і прокладки комунікацій (повинні бути центральними). Купуючи ділянку на таких землях, покупець може бути впевнений, що забудовник пройшов всі узгодження проекту. Відповідно, в цих містечках гарантований якісно інший рівень життя », - пояснює Євген Копилов, комерційний директор девелоперської групи« Інтегра ».

Дійсно, землі ІЖБ муніципалітети повинні забезпечити необхідним по соціальним нормам набором інфраструктури: дорогами, транспортом, школами та лікарнями. Розташовані тут населені пункти вносять в адресний реєстр району, що дуже важливо для всіх екстрених служб. «Власник житла в такому поселенні отримує всі соціальні сервіси, наприклад медичне обслуговування, доставку пошти на цю адресу і т. д. Є там і свій дільничний. Дуже важливий також наступний момент: будинок, побудований за нормами ІЖС, наділений недоторканністю житла, тобто, щоб увійти в нього, навіть представникам поліції та інших силових відомств знадобиться належним чином оформлений ордер. Якщо ж житло знаходиться в СНТ чи селищі під дачне будівництво, то ордер не потрібно », - говорить Володимир Яхотов, керуючий партнер« Міель - Заміська нерухомість ».

А ще в будинку, зведеному на землях поселень, простіше вирішити проблему про постійну реєстрацію. «Крім того, ризиків, пов'язаних з можливими змінами в земельному законодавстві, істотно менше, якщо будинок знаходиться на території, включеної в межі населеного пункту», - додає Людмила Єжова, виконавчий директор компанії «Терра? Нерухомість».

Інша важлива відмінність СНТ - форма управління: всі питання вирішуються колективно, шляхом голосування, зазвичай на загальних зборах. У цього варіанту є свої переваги і недоліки. Перший і основний плюс - у прийнятті рішень беруть участь всі члени товариства. Друге достоїнство полягає у відносно невисокою величиною щомісячних внесків. Котеджним селищем найчастіше управляє компанія, якій доводиться платити. Крім того, набір послуг тут набагато ширше, а їх якість краща, відповідно, вище їх вартість.

Треба відзначити, що в багатьох сучасних дачних селищах створені некомерційні об'єднання для розвитку та обслуговування об'єктів. Найбільш популярною формою експерти назвали дачне некомерційне партнерство (ДНП). У числі проектів, де був організований ДНП, - «Срібна підкова» (Новокашірское ш., 15 км), «Лісова галявина» (Дмитрівське ш., 45 км), «Морозов» (Ленінградське ш., 18 км) та ін Діяльність ДНП, так само як і СНТ, регулюється нормами Федерального закону від 15.04.1998 р. № 66? ФЗ «Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян».

Експерти зазначили, що, хоча в законі немає чіткого поділу некомерційних об'єднань, головна відмінність ДНП від СНТ полягає в тому, що в першому передбачено зведення дачного будинку, а друга передбачає розвиток городу на власній ділянці без обов'язкового будівництва. Однак обидві форми засновані на одному і тому ж принципі - самоврядуванні.

Комфорту більше, свободи менше

І в організованих котеджних селищах, і в СТ свобода жителів обмежена в першу чергу чинним законодавством, підкреслює Л. Єжова. Є загальні правила: ніхто не може будувати будинок впритул до сусідського паркану, перекривати спільну дорогу, самостійно захоплювати громадську територію або будь-якими іншими діями порушувати права сусідів.

Однак, як показує практика, в котеджних селищах обмежень все? Таки більше, ніж в СТ. Максим Лещев, генеральний директор компанії «Гео Девелопмент», зазначає, що СНТ почали створювати в середині минулого століття, коли будівництво мало інші принципи, умови і можливості, і тільки потім ухвалювали закони, що встановлюють сучасні норми.

«У котеджному селищі зазвичай регламентується посадка будинку залежно від матеріалу відповідно до генплану і СНіПами, що діють на території РФ. Будинок будують відповідно до розміщення систем комунікацій, протипожежними нормами і правилами, сторонами світла ділянки, її рельєфом, розташуванням «червоної лінії», розбивкою ділянки на функціональні зони », - пояснює Валерій Міщенко, голова ради директорів Kaskad Family.

У багатьох кіт теджних селищах, мають єдину архітектурну концепцію, діють обмеження на матеріали та стиль будівництва. Перед його початком власник ділянки зобов'язаний погодити проект будинку з керуючою компанією (або вибрати варіант із запропонованих самим забудовником) - це, як правило, входить в умови договору. У селищі з цегляними будинками оштукатуреними в класичному стилі навряд чи дозволять звести бревенчатую хатинку або готичний замок з бійницями. Також можуть лімітувати висоту і зовнішній вигляд заборів, розташування місць для паркування, орієнтацію фасаду по відношенню до головної вулиці і т. д. Однак існує безліч селищ, де жителі нічим не обмежені, крім містобудівних норм і правил.

Ще одна перевага дачного і садового будівництва (порівняно зі зведенням капітального будинку на землі ІЖС) - для нього не потрібен спеціальний дозвіл (п. 17 ст. 51 Містобудівного кодексу РФ), так само як і дозвіл на введення будинків в експлуатацію.

Проблеми з комунікаціями

Є різниця і в підході до організації комунікацій та інфраструктури. «На території створюваних СТ, як правило, пропонують тільки мінімум послуг. Уклавши договір, покупець виявить, що до ділянки підведено світло, в рідкісному випадку - газ. Розраховувати на хороші дороги і під'їзд до будинку не варто. За продуктами, швидше за все, доведеться йти до сусіднього села. А школи або дитячого садка поблизу може взагалі не виявитися », - зазначає А. Антипов. Трапляється, що в СНТ при продажі ділянки називають допустиму цифру електричної напруги, наприклад 10 кВт, яка часто офіційно не підтверджується. «Тому в документах повинно бути зафіксовано, яка потужність виділяється на ділянку, інакше є ризик отримати всього 2 - 3 кВт. Навіть для невеликого дачного будиночка цього недостатньо », - попереджає А. Антипов. Якщо ж піти за комерційним варіанту, то вартість підключення обійдеться в 20 - 30 тис. дол. / кВт.

Складно вирішити і проблеми з дорогами. «За наявності пробивного лідера ініціативної групи можна спробувати домогтися прокладки дороги до СНТ, а поодинці зробити це просто неможливо», - каже Є. Копилов.

У старих СНТ дороги, інфраструктура навіть якщо і створені, то давно і тому вимагають ремонту. У сучасному селищі якість комунікацій відповідає сьогоднішнім стандартам. Питання зазвичай вирішене централізовано: виділені електричні потужності, проведено магістральний газ, є центральний водопровід і каналізація, а часто і власні очисні споруди. Звичайно, бувають і виключення - і в СТ можуть підключити газ. Проте в деяких котеджних селищах до цих пір пропонують септики замість каналізаційних мереж.

Ще одна складність, яка може виникнути при купівлі ділянки в СТ, соціальна неоднорідність. «Відомі випадки, коли ділянки продавали через постійного емоційного напруження мешканців. Власник, побудувавши добротний цегляний котедж, опинявся в оточенні похилих будинків, поламаних парканів і під постійними осудливими поглядами сусідів. Для кого? То це дрібниця, а хто? То в таких умовах буде почувати себе некомфортно », - пояснює Є. Копилов.

Ціна і оформлення

Придбання ділянки в СНТ має свої особливості. Наприклад, члени багатьох товариств досі володіють не власною землею, а частками загальної. У такому випадку отримати ділянку у власність можна, тільки провівши межування.

Якщо ділянка в СНТ був оформлений за всіма правилами (є кадастровий паспорт та свідоцтво про власність, всі документи в наявності), а землю продає сам власник, то процес нічим не відрізняється від покупки ділянки в котеджному селищі. Але, як уточнює Л. Єжова, в останньому випадку клієнтам часто пропонують додаткові послуги з оформлення переходу прав, і покупець може заощадити свій час. «Крім того, покупка землі в котеджному селищі набагато прозоріше: в договорі відображається повна вартість, а приватні особи, які продають ділянку в СТ, не завжди зацікавлені в цьому. Іноді в документах вказується занижена ціна або ж оформлення відбувається через договір дарування », - зазначає Є. Копилов.

На загальну думку експертів, головний фактор, що впливає на ціни, - територіальний. Історично склалося, що СНТ знаходяться в мальовничих, екологічно чистих стародачние місцях, вартість землі тут іноді дуже висока. Лісова ділянка в обжитому СНТ стоїть, як правило, дорожче, ніж в котеджному селищі у відкритому полі. Наприклад, будинок в СНТ «Росинка», розташованому в лісі на 14-му км Новоризького шосе, продають приблизно за 2,5 млн дол, а об'єкт зі схожими характеристиками в сусідньому селищі Чисті Ставки - 2 можна купити дешевше - за 1,6 млн дол Є й інший приклад: вартість 1 сотки землі в котеджному селищі Лісові Зорі (Новоризьке ш., 22 км) на даний момент складає близько 45 тис. дол, тоді як в СНТ «Лісовий», розташованому приблизно на тій же відстані від Москви по цьому напрямку, вона значно нижча - близько 30 тис. дол

ДУМКА

Марина Краснобаєва,
юрист компанії «Юков, Хренов і партнери» »:

«СНТ - юридична особа, створена у формі некомерційної організації і переслідує дуже конкретні статутні цілі: сприяння громадянам у реалізації їх прав на садівництво, благоустрій садової або дачної ділянки і т. д. Основна особливість полягає в тому, що згідно із законодавством із земель спеціального фонду СНТ можуть виділятися ділянки для ведення садівництва, городництва, які потім передаються у власність членам садових об'єднань. Правда, довгий час закон у цій частині не працював взагалі. Потім оголосили так звану дачну амністію, яка спрощує отримання у власність громадянами земельних ділянок, якщо вони займають його протягом певного часу. Фактично ж спрощення не вийшло. Процес виявився сильно ускладнений і формалізований, і скористатися реформою змогли одиниці, решта оформляли і оформляють ділянки в загальному порядку.

Котеджні селища - не юридична категорія, яка ні в якому разі не означає об'єднання власників котеджів у яку-небудь організацію і здійснення ними спільної діяльності. Ніяких особливостей придбання права власності на земельну ділянку в котеджних селищах в порівнянні із загальним порядком не має ».

www.zagorodna.com