Ринок землі: у травні настане параліч?

Парламент зробив чергову спробу навести порядок у сфері земельних відносин, одночасно спростивши і здешевивши процедуру набуття прав на землю. Однак профільні чиновники та юристи стверджують, що нові правила, навпаки, тільки активізують тінізацію сфери і приведуть до призупинення реєстрації прав на землю.

Держакт втратить монополію
2 травня набере чинності закон, згідно з яким державний акт права власності на землю перестане бути єдиним правовстановлюючим документом. ВР дозволила засвідчувати його і цивільно-правовими договорами.
Якщо раніше процедура отримання держакту тривала не менше року, то з прийняттям цього документа покупець буде отримувати право власності на землю в момент укладання угоди купівлі-продажу.
Адже на сьогоднішній день собственік не може здійснити своє законне право розпоряджатися своєю власність, тобто продати або обміняти її, поки не отримає на руки зареєстрований державний акт. У той же час, не маючи юридичного права користування землею, він змушений сплачувати земельний податок на неї.
Крім того, таким чином розробники документа планують подолати бюрократизм і побори у сфері видачі держактів. Адже в сільських районах люди похилого віку вже один раз виготовили держакти і заплатили за це гроші.
І часто виникає ситуація, коли після їх смерті спадкоємці за браком часу або коштів не вплутуються в «тягомотіну» переоформлення права власності. Як результат - багато ділянок залишаються безгоспними.

Землю «зрівняли» з квартирами і машинами
Відповідно до прийнятого закону, держакт на право власності на земельну ділянку буде додаватися до договорів про відчуження ділянки в кожному випадку їх укладення, а це купівля, продаж, дарування та обмін.
Впровадження цього механізму, по суті, наближає спосіб обороту земельних ділянок до операцій з іншим нерухомим майном.
Адже, купуючи автомобіль або квартиру, документи на нього передаються при здійсненні угоди новому власнику. А договір купівлі-продажу, зареєстрований у встановленому законом порядку, є підставою для виникнення права власності на неї.
Згідно з прийнятим документом, держакт залишається єдиним правовстановлюючим документом тільки у випадках його придбання із земель державної та комунальної власності. Новий держакт доведеться оформити і в тому випадку, якщо змінено межі земельної ділянки.
Таким чином, держакт стає як би доважком при укладенні чергової угоди купівлі-продажу земельної ділянки і переходить з рук в руки при кожній черговій операції і його не потрібно переоформляти кожного разу.
Це, безумовно, досить зручно, тому що покупець відразу стає власником землі, а не чекає кілька років оформлення нового документа, як це відбувається зараз.
До останнього часу неврегульованим було питання, до якого мінімального розміру можна «дробити" земельну ділянку. Тепер же чітко прописано: мінімальний розмір ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а також особистого сільського господарства становить 0,25, для садівництва - 0,04 га.
Це буде перешкоджати парцеляціі - надмірного дроблення ділянки, що ставило під загрозу її використання за призначенням.
І ще одна, мабуть, сама наболіла проблема, яка є в сфері земвідносин сьогодні - один державний акт на право власності на декілька земельних ділянку. Тепер буде функціонувати система: одна ділянка - один акт, в якому буде міститися інформація про всі угоди із цією нерухомістю.
Це дозволить зняти питання про порядок переоформлення держакту у разі відчуження власником однієї з ділянок зі збереженням прав на інші. Правда, з набуттям чинності закону особи, які володіють кількома наділами, повинні будуть спочатку оформити державний акт на кожен з них, а вже тільки після цього продавати.
Безумовно, ідеї до закону закладено цілком здорові і розставляють багато речей по своїх місцях. Однак у профільному відомстві вважають його прийняття передчасним. Так, після проходження цього законопроекту ВР у першому читанні, заступник голови Держкомзему Антон Третяк стверджував, що законодавче затвердження цієї норми призведе до ще більшої «тінізації» ринку землі.
«Поки в Україні не працює система держреєстрацію майнових прав, що функціонує разом з системою держкадастру земель, до тих пір цього робити не можна», - упевнений чиновник. Держкомзем тоді заявляв про свій намір внести свої пропозиції до профільного комітету ВР.

Спокій нам тільки сниться?
З одного боку, закон дійсно вирішує багато проблемних питань, серед яких ще й перманентна проблема дефіциту держактів і регламентація термінів реєстрації прав на земельні ділянки. Однак породжує ряд нових.
Зокрема, його ухвалення, на думку Наталі Доценко-Білоус, адвоката ЮФ «Василь Кісіль і Партнери», замість спрощення набуття прав власності на землю може привести до зворотного ефекту.
«Порядок реєстрації прав на придбану земельну ділянку з проставленням позначки на акті поки не визначений, і може, виявитися, що він не буде затверджений і до 2 травня, що призведе до призупинення реєстрації прав на придбані земельні ділянки», - вважає юрист.
Рядовим власникам земельних ділянок його прийняття загрожує ще й необхідністю обміну держактів старого зразка на нові (не отримавши документ нової форми власник ділянки просто не зможе його продати), які розробить і затвердить Кабмін. Адже в держакти, що діють сьогодні, вносити будь-які позначки не можна.
А законом передбачено, що в момент укладання угоди купівлі-продажу нотаріус робить позначку про наступне власника ділянки. У той же час, нова форма держактів повинна бути затверджена Кабміном, але поки її немає.
Крім того, немає чітких роз'яснень щодо того, як буде проводитися заміна актів, а що пройшли процедуру їх отримання знають, що «задоволення» це сумнівне і аж ніяк не безкоштовне.
Відповідь на питання, потрібно все-таки громадянам міняти в терміновому порядку акти чи ні, на думку Н. Доценко-Білоус, буде отриманий після затвердження Кабміном положення про порядок здійснення відмітки.
А в Держкомземі (принаймні, в особі завідуючої групи радників глави відомства Людмили Колодяжний) прояснити цю ситуацію відмовилися, пославшись на зайнятість.
Залишається сподіватися, що цього разу чиновники проявлять моторність і врегулюють всі ці питання. Інакше проводити будь-які угоди з землею після вступу в силу закону буде неможливо.
www.zagorodna.com