Ринок орендного житла в Україні: чи можлива еволюція





Google+
21.02.2018 00:00
Статті про нерухомість | Ринок орендного житла в Україні: чи можлива еволюція Генеральний директор девелоперської компанії GREENOL Олег Приходько про те, чи зможе держава вивести з тіні зйомне житло. Українські реалії на сьогодні такі, що від 70 до 90% орендного житла в Україні перебуває в тіні. З цього виду діяльності держава не отримує податки. Спроби взяти сегмент орендного житла під контроль робилися неодноразово. Згадаймо останні з них.

Вересень 2015 року

Мінрегіон розробляє рамковий законопроект, в якому позначені моменти розвитку сектора оренди нерухомості. Передбачається, що орендне житло може будуватися або реконструюватися не тільки за рахунок коштів державного та місцевих бюджетів, а й за рахунок приватних інвесторів. Фонд орендного житла може включати як новобудови, так і реконструйовані будівлі. Замовником такого будівництва або реконструкції повинна стати новостворена фінансова держструктура або місцеві організації. Будуватися будинки повинні на землях, що перебувають у державній або комунальній власності, до них же за держкошти повинні підводитися і приєднуватися комунікації.

Сама по собі ідея - на п'ятірку з плюсом, але практики ринку нерухомості дивуються і не розуміють, звідки інвестиції на такий масштабний проект і навіщо займатися тим, що з самого початку приречена на забуття.

Серпень 2017 року

Державна іпотечна установа (ДІУ) має змогу для впровадження програми забезпечення житлом громадян на умовах фінансового лізингу. Уряд України вніс зміни до статуту ДІУ. Відповідну постанову № 616 прийнято на засіданні Кабміну 18 серпня 2017 року. Житло в фінансовий лізинг передається після завершення будівництва, проведення внутрішніх оздоблювальних робіт та встановлення необхідного обладнання.

Практики ринку нерухомості знову дивуються. І в цей раз державна машина спробувала щось зробити з ринком орендного житла, та так і не змогла. І можливо, що чиновники забули народну мудрість, яка говорить: "На чужий коровай рота НЕ роззявляй, а раніше вставай і наш затівай". А так як "свій затіяти" не вийшло, залишилося спрямувати свій погляд на чужій.

Лютий 2018 року

Депутати готують проект закону, який повинен визначити нові правила ринку оренди житла. Згідно з його нормами, заново будуть визначені поняття "знімання житла", правила отримання реєстрації, і виселення осіб з знімних квартир.

Звичайно ж, це дикість, що сьогодні від 70 до 90% орендного житла перебуває в тіні і з цієї оренди держава не отримує податки. Але хіба тільки в цій сфері така ситуація? А хіба, наприклад, оподаткування заробітних плат стимулює роботодавців до виплати "білої зарплати"?

Поки домінантним принципом залишається "зібрати максимальну кількість податків, при цьому не створювати умов для розвитку", країна не зможе розвиватися. Як тільки основним підходом стане "створити умови для розвитку та інвестицій" будь-якого з ринків, тут же буде зростання на кожному з них, в тому числі і на ринку оренди, який перетвориться, стане розвиватися і приносити дохід і власникам, і державі.

Якщо законодавча база з оренди житлової нерухомості обмежиться лібералізацією податків, то це поліпшить ситуацію лише частково. У цьому питанні немає комплексного підходу, тому що на сьогоднішній день погляди Кабміну спрямовані на кінцеву стадію процесу. Нікого не хвилює питання звідки брати гроші на те, щоб створювався ринок оренди. Цільові кредити? Ні. Спрощення оподаткування до того, як інвестор вийде на рівень рентабельності? Ні. Стимулювання залучення іноземно інвестора? Теж немає. Але, от коли заповзятливий чоловік вже створив бізнес, ось тут-то його держава і підстерігає.

З іншого боку, за пару десятиліть ринок орендарів сегментувати. На ньому присутні як великі орендодавці, у яких десятки квартир для здачі, так і ті, у яких одна-дві квартири. І якщо для перших - це повноцінний бізнес, то для других - це джерело доходів, який дозволяє їм вирватися за межу бідності. Перші їздять на дорогих авто і відпочивають на курортах, а другі туляться в невеликих квартирах декількома поколіннями родини і радіють мандарина на новорічні свята.

Усвідомлюючи і приймаючи таку сегментацію як реалії, необхідно і державний підхід будувати на тому, що, як варіант: з орендодавців у яких є до 5-ти квартир (будинків) житлового фонду, брати фіксовану щомісячну вартість, за аналогією з "містове" збором на комунальному ринку, адже не факт, що якась із квартир буде здаватися більше 5-6 місяців, а для тих, у кого оренда - це бізнес, необхідно встановити справедливий податок в залежності від доходів, а ще краще - ще й давати короткочасні кредити для проведення ремонтів.

Комплексний підхід всеукраїнського рівня повинен розглядати і проблематику ринку і його можливості з усіх боків. І починати потрібно з того, що необхідно дати можливість створення орендного бізнесу як фізичним особам, так і юридичним ,. Адже за умови можливості такого стартапу підприємець спочатку декларує свої наміри і надалі повинен потрапити в контрольовано-податкову систему. В результаті буде схема: держава створила можливості, а при отриманні результату спільно з ініціатором користується плодами успішно завершеного процесу.

А якщо держава хоче тільки пожинати результативні плоди роботи свого населення, то, звичайно ж, підприємці будуть приховувати свої доходи, при тому робити це на всіх рівнях, адже ніхто не позбавлений внутрішнього почуття справедливості, при якому не хочеться ділитися з тим, хто не тільки не допомагав, але ще і трошки перешкоджав.

www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти