Реконцепция житлових комплексів: бізнес-клас перетворюється в економ

Площі стискаються, інфраструктура і комфорт - залишаються. Затребуване все необхідне, а без зайвого обійдемося.


Зміна попиту на користь невеликих квартир, розташованих в житлових комплексах «без надмірностей», змусило забудовників міняти раніше розроблені концепції проектів. Замість інших, не самих вдалих комплексів бізнес-класу в місті з'явилося довгоочікуване економічне житло. Попит на нього завжди гарний.

Будівництво будинку - процедура нешвидка і трудомістка. Будівельний цикл займає в середньому два роки. А з урахуванням того, що маса часу йде на розробку проекту та отримання різних погоджень, то термін подвоюється або потроюється. І за цей час багато що може змінитися.


Нічого зайвого
За останні три роки ситуація змінювалася не тільки на ринку нерухомості, але і в економіці в цілому. У другій половині 2008 року економічна криза переповз з Європи до Росії. Зміна у фінансовій системі, падіння доходів москвичів позначилися на їх пріоритети при виборі житла. За спостереженнями Олександра Зиминского, директора департаменту продажів елітної нерухомості компанії Penny Lane Realty, якими експерт поділився з www.metrinfo.ru, квартири невеликих площ стали помітно краще продаватися, в той час як попит на солідні метражі, навпаки, впав. Покупці стали більш вимогливими до набору і якістю інфраструктури в житловому комплексі: вони хочуть мати все необхідне для комфортного життя, але разом з тим не згодні платити за непотрібні вишукування девелоперів. Такі ж вимоги клієнти стали пред'являти до архітектури, прибудинкової території, послуг керуючої компанії - повинно бути все необхідне, але без зайвих опцій, які здорожують і без того високу вартість житла.

Але багато проекти не відповідали цим вимогам, так як вони були розроблені до кризи, коли споживач був не проти «надмірностей». Як зазначила Ольга Новікова, керівник департаменту аналітики і консалтингу компанії «Стройтрест-Нерухомість», у ситуації, що склалася у девелопера вибору практично не було. Або йти на певні втрати, але починати реалізацію та продовжувати розвиток, або залишатися з неефективним, непроданими проектом.


Що передбачає реконцепция
Що ми розуміємо під реконцепциі? За даними Марії Литинецкой, генерального директора компанії «МІЕЛЬ-Новобудови», є забудовники, які вирішили «перевести» свої проекти із сегмента бізнес-класу в економ. Як пояснив Володимир Трибрат, директор з маркетингу ГК «Піонер»-Москва, зниження класу об'єкта - це перш за все здешевлення витрат на будівельні та оздоблювальні матеріали (ліфти, склопакети, матеріали оздоблення місць загального користування, елементи благоустрою території). Крім цього при зниженні класу з бізнесу до економа зменшується і кількість паркувальних місць - з 1,7 до 1 машино-місця на 1 квартиру, що вигідно забудовнику.

Ще один із прийомів, що застосовуються при реконцепциі дорогих РК, - це зменшення площ квартир. «При грамотній реконцепциі скорочення житлових площ для девелопера може підвищити і ліквідність, і рентабельність проекту», - говорить Олександр Зиминский (Penny Lane Realty). За оцінкою експерта, зменшення житлових площ на 20-30% «урізає» вартість квартири на 10-20%. Однак треба мати на увазі, що при більш низькій вартості квартири ціна квадратного метра залишається такою ж або навіть вище, ніж була спочатку.


Офіс стає житловим будинком
За інформацією Марії Литинецкой («МІЕЛЬ-Новобудови»), ринок житла швидше виходить з кризи, ніж ринок комерційної нерухомості, тому зараз спостерігається інтерес з боку забудовників - до перепрофілювання проектів комерційної нерухомості - у житлову у формат апартаментів.

Однак перепрофілювати колишній комерційний проект під житло настільки ж складно, наскільки складно отримати новий акт дозволеного використання ділянки - під житло. Відповідно до Генплану розвитку міста затверджується зонування території, виділяються зони, призначені саме під об'єкти комерційної нерухомості. І при перепрофілюванні проекту необхідно довести, що на даній території можна будувати житло. За словами Сергія Лядова, прес-секретаря інвестиційно-девелоперської компанії «Сіті-XXI століття», в об'єкти комерційної нерухомості житлову складову додають тільки на проектній стадії, адже при таких змінах слід враховувати появу вимог щодо забезпечення мешканців дитячими / спортивними майданчиками, соціальною інфраструктурою.

Ще одним прикладом реконцепциі проектів Марія Литинецкая («МІЕЛЬ-Новобудови») вважає перехід девелоперів на здачу квартир з проведеними плануваннями і виконаним ремонтом. До кризи переважна кількість забудовників обмежувалося квартирами «з вільними плануваннями» - такий варіант здачі їм набагато вигідніше.

За даними компанії МІЕЛЬ, сьогодні новобудови з обробкою становлять 30% від загального числа пропозицій на первинному ринку елітної нерухомості, в сегменті житла бізнес-класу відсоток таких пропозицій - близько 15%, в економ - близько 10%.

«Сьогодні найбільша частка попиту - це 60% від загального обсягу попиту і в Москві, і в Московській області зосереджена саме в сегменті квартир економ-класу, частково або максимально підготовлених до проживання, з виконаною обробкою», - резюмує Марія Литинецкая («МІЕЛЬ-Новобудови» ).


Марфіно перетворюється ....
На ринку нерухомості Москви зараз представлено кілька житлових комплексів, продажу з яких почалися після реконцепциі. Один з перших - відомий багатьом житловий мікрорайон «Марфіно» від Ведіс Груп. За раніше розробленим проектом «Марфіно» мало забудовуватися монолітними будинками бізнес-класу, але на той момент продажу такого житла йшли погано, тому забудовник змінив концепцію і замість монолітів став будувати будинки індустріальних серій - П-44Т, П-3М та ін, та продажу пішли дуже добре.

Серед більш нових проектів - ЖК «Богородський», «Царицино», «Немчиновка». Ольга Новікова («Стройтрест-Нерухомість») відзначила, що проект РК «Богородський» був теж перепозиціонувався з класу бізнес в комфорт. «Усі заплановані якісні характеристики залишилися колишніми, тільки квартири стали більш доступними для покупців», - підкреслює експерт. У мікрорайоні «Царицино» були перероблені планувальні рішення, з'явилися квартири невеликих площ з більш доступною кінцевою вартістю. У процесі реконцепциі збільшено число однокімнатних квартир, зменшена їхня площа, оптимізовані метражі двокімнатних квартир, в результаті чого в будинках з'явилися квартири площею від 53 кв.м.

Крім цього вперше в монолітних будинках була запропонована дизайнерська обробка квартир від забудовника в різних стилях («Класика», «Середземномор'я», «Кантрі»). У мікрорайоні «Немчиновка» була повністю змінена концепція другої черги проекту. Спочатку планувалася монолітна забудова бізнес-класу, на сьогодні зводяться панельні будинки економ з розвиненою інфраструктурою.

У ДК «Піонер»-Москва реконцепция була проведена за проектом біля станції метро «Волзька». Як розповів Володимир Трибрат (ГК «Піонер»-Москва), коли компанія починала проектувати цей житловий комплекс у 2008 році, то передбачила багато стометрових квартир - більше половини від загального обсягу. До кризи ринок би їх поглинув. Але економічна ситуація змінилася, тому в 2009 році було прийнято рішення переформатувати проект, зробивши акцент на квартири меншого розміру, - тепер більша частина квартир у комплексі має площу до 85 кв.метрів, а однокімнатні починаються від 38 кв.м замість 55 кв. м, запроектованих раніше.

Олександр Зиминский (Penny Lane Realty) розповів, що за рекомендацією фахівців компанії були внесені зміни до концепції проекту житлового комплексу «Італійський квартал» - забудовник «Гута-Девелопмент». Як підтвердила Ганна Миронова, заступник генерального директора компанії «Гута-Девелопмент», попит покупців змінився, і не помітити це було рівнозначно будівництву неліквідного проекту. У процесі переробки проекту була зменшена площа квартир і з'явилися невеликі студії площею 45 кв.м.

Як приклад реконцепциі офісного проекту в житловий експерти назвали об'єкт MR Group МФК на вулиці Берегова у Філях. Багатофункціональний комплекс перепроектувати у житловій, що включає апартаменти бізнес-класу. У рамках першої черги намічено отримати близько 137 тис. кв.м площ, з них на 52 тис. кв. м розмістяться апартаменти, на 24,6 тис. кв. м - звичайні квартири, 36 тис. кв. м займе паркінг на 740 машино-місць, а решту площі займуть офіси і будуть відведені під розміщення комерційних служб.


Всюдисуща економіка
Основна мета будь-якої реконцепциі - зробити проект більш ефективним і конкурентоспроможним, привести його у відповідність з ринковими умовами. Але як зазначає Сергій Лядов («Сіті-XXI століття»), переробки розумні лише тоді, коли витрати, понесені на зміну функціонального призначення об'єкта, окупають себе при завершенні будівництва. Тому з точки зору економіки задумувати перепроектування, коли об'єкт вже почав будуватися, - навряд чи виправданий крок - занадто витратно. Якщо ж об'єкт ще перебуває в стадії проектування, реконцепция цілком можлива - за умови, що вона пройде не в збиток девелоперу і буде проведена в раніше дозволених обсягах.

Володимир Трибрат (ГК «Піонер»-Москва) попереджає, що необхідність реконцепциі - це вимушений захід, оскільки вона вимагає не тільки витрат сил і фінансових коштів на проектування, але найголовніше - часу. Збільшення термінів реалізації проекту призводить до зростання його собівартості і, як наслідок, до збільшення терміну окупності і зменшення розміру прибутку.

З цим висновком погоджується і Олександр Зиминский (Penny Lane Realty). Однак рентабельність проекту була основним орієнтиром для забудовника в докризовий період. Тепер куди актуальніше стає ліквідність проекту - менша, але більш швидка і прогнозований прибуток. Багато забудовників стали давати собі звіт у тому, що в гонитві за високим прибутком компанія ризикує перетворити проект на довгобуд. До того ж низькі темпи продажів в більшості випадків призводять до касових розривів і перебоїв з фінансуванням, до складнощів з виконанням кредитних зобов'язань і, як наслідок, до серйозних фінансових втрат для девелопера.

Володимир Трибрат (ГК «Піонер») наводить для прикладу такі розрахунки. Якщо на одній ділянці побудувати житловий комплекс бізнес-класу на 200 квартир, то він буде продаватися протягом чотирьох років з маржею $ 1000 на кожному метрі. Але якщо буде реалізований проект економкласу вже на 300 квартир, продаватися він буде 1,5 року, але маржа на кожному метрі зменшитися до 350-400 доларів. «І другий сценарій може виявитися ефективніше для девелопера з економічної точки зору - вся справа в термінах повернення вкладених у придбання земельної ділянки та створення проекту первинних інвестицій», - підсумовує експерт.


Резюме журналу www.metrinfo.ru
Виявляється, найпопулярніші новобудови Москви - плоди реконцепциі проектів. Замість них планувалося щось інше - куди більш дороге і монументальне. Але не збулося - на руку покупцеві. Сам факт, що девелопери, якщо не в масовому порядку, але досить помітно стали переробляти «бізнесові» проекти в «економні», говорить про те, що позиції покупця на ринку тільки зміцнюються. І це не може нас не тішити.

www.metrinfo.ru