З цією точкою зору, яку висловлюють окремі банкіри, згодні не всі співрозмовники UBR.ua і, більш того, до її критиків належать і представники банківської сфери. Вони заявляють – іпотечний ринок в Україні фактично перестане працювати як мінімум до перемоги у війні, незалежно від рівня процентної ставки та умов роботи для банків. Найважливіше завдання держави у такому разі – забезпечити компенсації для громадян.
UBR.ua розповідає, кому обнулить борги за знищене майно та як це вплине на ринок кредитування.
Кому анулюють борги за іпотеку та авто, кому – заморозять
Верховній Раді пропонували різні варіанти списання боргів за пошкоджене під час бойових дій майно, але поки що парламентарі зійшлися на законопроекті №7441-1. Його минулого четверга, 16 червня, рекомендував до ухвалення у першому читанні податковий комітет ВР під головуванням депутата від "СН" Данила Гетьманцева, який, власне, і є першим із зазначених у списку ініціаторів документа.
Відповідно до законопроекту, фізособи, чиє пошкоджене або знищене майно (або права на нього) було або закладено у банку для отримання кредиту, або купувалося у забудовника на виплат, можуть звернутися до такого кредитора із заявою про відстрочення обслуговування боргу (основної суми, комісій, відсотків) та інших платежів).
Якщо власність не перебуває на окупованих та охоплених бойовими діями територіях, то до заяви потрібно додати документи, що підтверджують руйнування (поки що їх перелік не визначено). Якщо на окупованій, то кредитор повинен схвалити заявку про припинення обслуговування боргу без підтверджень на наступний робочий день, але заявник повинен їх надати протягом 90 днів після скасування в Україні воєнного стану – інакше буде змушений продовжити виплачувати кредит у повному обсязі.
При цьому у будь-якому разі боржнику мають пробачити відсотки за кредитом, нараховані після 24 лютого.
Якщо нерухомість чи авто потерпілого виявилися пошкодженими – тобто підлягають відновленню – він звільняється від обов'язку виплачувати борг з наступного робочого дня після подання заяви та до моменту надання державою компенсації за збитки.
Якщо власність виявилася знищеною – і її визнали економічно недоцільно відновлювати, то позичальник отримає право звернутися до кредитора із заявою про повне анулювання заборгованості, яку мають задовольнити протягом 10 робочих днів. Але тут є кілька умов.
По-перше, як зазначено у документі, заяву можна подати протягом, але не пізніше, 90 днів після скасування воєнного стану. Відповідне право поширюється лише таке майно.
По-друге, заявник не мав бути простроченої заборгованості за кредитом станом на 23 лютого. Нарешті, право анулювати борг поширюється лише такі майно:
- єдиний для сім'ї будинок площею трохи більше 250 кв. м;
- єдина для сім'ї квартира площею трохи більше 140 кв. м;
- єдиний для сім'ї автомобіль робочим об'ємом двигуна трохи більше 2500 див.
Якщо, наприклад, будинок був не єдиний, то потерпілий також зможе дочекатися компенсації від держави, але після цього має відновити виплату іпотеки.
Чи загрожує списання боргів банківській системі
Незважаючи на те, що законопроект був покликаний удосконалити подібні розробки депутатів, що вже подавалися раніше, до його тексту і реалізації виникли питання.
Так, одне із зауважень Головного науково-експертного управління ВР (ДНЕУ) торкнулося терміну подання заявок на зупинення виплат. 90 днів може вистачити позичальнику, враховуючи, що воєнний стан може тривати по-різному у різних регіонах та місцевостях. А в деяких з них навіть після скасування воєнного стану більш тривалий час може тривати розмінування, яке об'єктивно перешкоджатиме позичальникам отримати доступ до свого житла та підтвердження втрат.
У ДНЕУ також зауважили, що можуть не встигнути подати заявку у зазначений термін окремі категорії громадян, наприклад, військовослужбовці. Проте найбільше нарікань ідея списання заборгованостей продовжує викликати у банків.
На відміну від інших законопроектів, у цьому з'явилося вказівка про право банків отримати компенсацію від держави за анульований кредит по знищеному житлу. Проте жодної конкретики, включаючи терміни та механізми такої компенсації, депутати в текст не додали, зазначила нам голова ради Національної асоціації банків України (НАБУ) Олена Коробкова. Відповідно, адекватну оцінку пропозиції дати поки що не можна.
"Тому воно звучить ніби "де-небудь коли-небудь ви зможете випити кави". У той же час немає розуміння, ні коли ви зможете випити ту каву, ні в якому місті, ні в якій кількості, ні яким буде цей напій", - Навела порівняння Коробкова.
Кількість "кави" – майна, що підпадає під критерії проекту закону – оцінити складно ще й через неясність механізму підтвердження втрат власності та відсутності інформації у банків щодо кількості закладеного майна на окупованих територіях. Визначити це можна буде лише після перемоги у війні – проте вже зараз ясно, що законопроект у жодному разі не зможе призвести до проблем для банківської системи, каже Коробкова.
"Враховуючи відносно невелику частину іпотеки та автокредитів у загальних активах банківської системи, обсяг пробачень не стане катастрофою. Тож говорити про загрозу стабільності банківської системи, яка, незважаючи на війну, демонструє феноменальну стійкість, не варто", – наголосила голова ради НАБУ.
Крім того, на певну частину іпотек банки оформляли страховку, що знижує для них ризики неплатежів, зазначив віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолій Топал. А член ради НБУ Віталій Шапран наголосив, що механізм прощення боргів по знищеному майну буде актуальним лише до моменту отримання Україною репарацій від РФ, яка повинна буде в повному обсязі компенсувати всі збитки, незалежно від того, чи було майно у заставі, якою площею воно було і скільки квартир та машин знищено.
"Зараз держава просто намагається оперативно врегулювати питання обслуговування боргів між банком та позичальниками з майна", – зазначив Шапран.
Іпотека – усе?
У разі провалу з наданням банкам компенсації за анульовані кредити всю систему це не зламає, але ринок іпотеки може остаточно вбити, вважає Коробкова. Фінустанови, які суттєво вкладалися в іпотеку, отримають великі збитки, що надалі повністю відіб'є все "бажання та можливості банків кредитувати іпотеку в тих обсягах, яких вимагатиме наше суспільство та економіка".
"Пам'ятаєте, скільки років банки майже не видавали іпотечні кредити після 2008 року? Дванадцять. Якщо, прощаючи борги сьогодні, не подбати про банки, ми знову на багато років забудемо про доступні масові кредити на квартири, до яких ми так добре і ефективно наближалися до останнім часом", - сказала банкір.
Кількість зруйнованих чи пошкоджених житлових будинків в Україні досягла 116 тисяч
Коробкова нагадала, що за 2021 рік банки видали майже 9 млрд грн нової іпотеки, перевищивши показник минулого року у 2,4 рази. Вона визнає, що цього року для більшості громадян не відповідатимуть критеріям та підходам банків, які вони пред'являють при видачі кредитів на купівлю житла. Але ті установи, які зазнають суттєвих збитків через списання іпотек, можуть у майбутньому зовсім викреслити їх із комерційної стратегії.
Погіршити ситуацію може підвищення облікової ставки НБУ до 25%, що має підвищити рівень іпотеки до непідйомних 35-36%, дав оцінку Анатолій Топал.
За словами Коробкової, банки все ж таки очікують зниження ключової ставки після початку стабілізації ситуації на ринку. В НАБУ також прогнозують пом'якшення ефекту від рішення регулятора за рахунок зростання частки іпотечних кредитів, за якими держава компенсує частину відсотків замість клієнтів (програма "Доступна іпотека 7%").
Зрештою, уповільнить зростання вартості кредитів і те, що депозити, ресурсна база для кредитування, дорожчатимуть нерівномірно. Більшість із них припадає на депозити на запит, ставки яких залишаються далекими від рівня облікової ставки НБУ, пояснює Коробкова.
І все ж таки від ринку кредитування нерухомості навряд чи варто чекати хоч якогось відновлення найближчими роками, вважає фінансовий аналітик, радник голови правління Кредитвест банку Василь Невмержицький. На даний момент банки заморозили видачу іпотек для фізосіб, а також фінансування будівельних компаній.
Виправити цю ситуацію не зможе ні стабілізація процентної ставки, ні підтримка банків з боку держави, адже у кредитуванні не будуть зацікавлені самі громадяни, які через ризики пошкоджень житла віддаватимуть перевагу орендувати його, а не купувати.
Негативним фактором для ринку є відтік населення з країни та зниження доходів. Внутрішні переселенці з окупованих та близьких до фронту регіонів також віддають перевагу оренді житла. "Події лютого показали, що оренда квартири була правильнішою стратегією", - вказує Невмержицький.
"Інвестиційна привабливість квартир у Києві дуже низька. Продажів фактично немає, а ціни - довоєнні. Через відсутність угод нам, як банку, довелося проводити оцінку вартості квартир виходячи з її окупності при здачі в оренду. Але оренда також впала на більш ніж 50 %, особливо в елітному сегменті", – наголосив Невмержицький.
Незважаючи на анонсування окремими девелоперами у Києві відновлення будівельних робіт, фактично всі забудови в столиці зараз заморожені через ризики пошкоджень, стверджує експерт. У західних областях України краща ситуація з проведенням робіт, але гірша – з цінами.
"У центрі Ужгорода квадратний метр вже коштує $1800. Навіть кияни не готові платити такі гроші, враховуючи, що у Празі та Німеччині орендувати двокімнатну квартиру можна по €1-1,5 тис. А у Туреччині можна купити трикімнатну квартиру по $80-90 тис. – і це повністю з ремонтом, а не голі стіни за ту ж чи вищу ціну, як у Києві”, – підсумував експерт.
https://www.zagorodna.com/uk
Коментарі