Продаж заміської нерухомості. Оцінка ділянки та пошук покупця

Продаж заміської нерухомості під час кризи є дуже ризикованим способом розпорядження цим активом. За різними даними на початку 2009 року попит на ринку заміської нерухомості впав більш ніж на 50% в порівнянні з результатами минулого року. Це в свою чергу вплинуло на зростання величини пропозиції на даному ринку. Дмитро Мильці, юрист ATC group розповів нам про те як оцінити ділянку для здійснення найбільш вигідної угоди, якщо необхідність продажу все ж таки виникла.

Нерухомість, в тому числі і заміська, залишається одним з найбільш ліквідних активів
Здавалося б, значні знижки, які продавці готові запропонувати, величезний вибір готових об'єктів, ще більше пропозицій з продажу незавершених земельних ділянок як з підрядом, так і без нього тільки сприяє зростанню продажів. Однак суворі реалії сучасної економічної дійсності мали значний вплив на поведінку потенційних покупців. Деякі з них чекають ще більше падіння цін до їх мінімального рівня. Інші й зовсім переглянули свої споживчі погляди і відмовилися від такого надмірності, як заміський будинок. Але не варто забувати, що будь-який ринок динамічний, для нього характерні злети і падіння, тому нерухомість, в тому числі і заміська, залишається одним з найбільш ліквідних активів.

Для здійснення найбільш вигідної угоди необхідна точна і правильна оцінка об'єкта. Вартість може бути різною в залежності від виду угоди (ринкова, відновлювальна, інвестиційна і т.п.), але, як правило, при продажі нерухомості на відкритому ринку використовується ринкова вартість. Для її визначення до уваги беруться різні чинники, такі як:

* Місце розташування, ландшафтні характеристики;
* Віддаленість від основних центрів, транспортна доступність;
* Наявність інфраструктури, її стан;
* Перспектива освоєння прилеглих територій;
* Екологічна обстановка;
* Стан об'єкта оцінки, якість основних конструкцій, технічні характеристики;
* Наявність комунікацій (газо-і водопостачання, енергетичне забезпечення і т.д.);
* Правова природа об'єкта оцінки, належне оформлення прав на об'єкт;
* Аналогічні пропозиції на ринку.

Оцінити об'єкт можна самостійно, на свій страх і ризик, однак найбільш точно і якісно, з дотриманням балансу інтересів продавця і ринку, оцінка може бути проведена тільки професійними оцінювачами або комерційними організаціями, що займаються даним видом діяльності.

При продажу заміської нерухомості першорядне значення має процес пошуку покупця. В даний час самостійний пошук - це цілком посильне завдання для кожного продавця. Доступність засобів масової інформації, надають можливість розміщення рекламних оголошень, а так само збільшується з кожним роком комп'ютеризація суспільства і велика кількість інтернет-ресурсів робить цей процес простіше і швидше. Проте не варто недооцінювати його значимість, дотримуючись принципу "було б що продавати, а покупець знайдеться". Вагомим аргументом, здатним вплинути на активність потенційних покупців заміської нерухомості, є якість пропозиції. Для його підвищення може використовуватися передпродажна підготовка у вигляді косметичного ремонту зовнішнього вигляду будівлі, внутрішнього оздоблення, поліпшення ландшафту території і безліч інших заходів, проведення яких, безсумнівно, справить позитивне враження на покупця.

Об'єктом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік
Правова природа заміського будинку та земельної ділянки, на якій він розташований, є не тільки фактором, що впливає на вартість нерухомості, а й у ряді випадків, каменем спотикання при здійсненні операцій .. Більшість власників заміської нерухомості, які стали її щасливими володарями в 90-і роки або раніше, до цих пір не оформили належним чином своє право власності. Саме тут криється несподівану перешкоду для здійснення угоди. Відповідно до ст. 37 ЗК РФ об'єктом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік.

Дана процедура проводиться з метою індивідуалізації земельної ділянки, визначення її меж та їх узгодження з суміжними землекористувачами. У результаті кожному об'єкту нерухомості присвоюється кадастровий номер. Документом, що підтверджує постановку земельної ділянки на кадастровий облік, є кадастровий паспорт. Для його отримання необхідно звернутися до територіального органу Федерального агентства кадастру об'єктів нерухомості (Роснедвіжімость) і подати наступний пакет документів:

* Заява про кадастровому обліку;
* Документ, що підтверджує відповідні повноваження представника заявника (якщо із заявою звертається представник заявника);
* Документ, що підтверджує сплату державного мита за здійснення кадастрового обліку;
* Копія документа, що встановлює або засвідчує право заявника на відповідний об'єкт нерухомості;
* Межової план (для його підготовки необхідно звернутися в спеціалізовану організацію, що займається даним видом діяльності);
* Технічний паспорт будівлі, споруди, приміщення якого об'єкта незавершеного будівництва (якщо даний документ відсутній, його необхідно попередньо
* Отримати в територіальному органі МособлБТІ).

Строк здійснення кадастрового обліку земельної ділянки, а також розташованого на ній будівлі становить 20 робочих днів з дня отримання відповідного пакета документів органом кадастрового обліку.
www.zagorodna.com