Приймаємо квартиру: що вимагати від забудовника?

Ваш будинок добудований, залишається лише підписати акт прийому-передачі. Як зробити це правильно? На що варто звернути увагу, беручи квартиру від забудовника? На запитання читачів журналу відповідає керівник юридичного департаменту компанії «Стройтрест-Нерухомість» Валерія Симонова.


Я придбав квартиру в новобудові на етапі будівництва, на даний момент будинок введено в експлуатацію. У договорі прописано, що забудовник зобов'язаний письмово повідомити про здачу, але я ніяких повідомлень не отримував. Чи має право компанія-забудовник підписати акт прийому-передачі квартири в односторонньому порядку?

- Забудовник зобов'язаний направити вам як пайовикові повідомлення про завершення будівництва багатоквартирного будинку і про готовність об'єкта (квартири) до передачі, а також попередити про необхідність прийняття квартири і про наслідки вашої бездіяльності. Інформація повинна бути спрямована поштою рекомендованим листом з описом вкладення та повідомленням про вручення за вказаною вами в договорі поштовою адресою, або лист вручають особисто, під розписку. Ви зобов'язані прийняти квартиру в передбачений договором строк або (якщо такий строк не встановлений) протягом семи робочих днів з дня отримання зазначеного повідомлення.

У випадку вашої бездіяльності або відмови від прийняття квартири забудовник після закінчення двох місяців від встановленого договором терміну передачі вправі скласти односторонній акт прийому-передачі.

Зазначені заходи можуть бути застосовані за умови, що забудовник має відомості про одержання вами зазначеного повідомлення або якщо оператор поштового зв'язку повернув рекомендований лист (з причини відмови від його отримання або у зв'язку з відсутністю адресата).

Але якщо учасник пайового будівництва відмовляється підписати передавальний акт через виявлені при огляді житла недоліків і вимагає їх усунення, це не буде вважатися ухиленням від прийняття квартири.


Компанія-забудовник повідомила про здачу будинку в експлуатацію, пропонує прийняти квартиру. Але вода і електроенергія ще не подключени (опалення, правда, є), електророзетки і вимикачі знаходяться у відкритому, не до кінця змонтованому стані - відсутні лицьові панелі. Є й інші недоліки. Яким має бути мінімальне інженерно-технічне оснащення новобудови на момент здачі житла? Наявність яких речей, приладів, пристроїв є обов'язковим?

- Умови про ступінь будівельної готовності та стан оздоблення квартири до моменту її передачі визначаються затвердженої проектної документації на зводиться будинок, договором, укладеним із забудовником, а також чинними будівельними нормами і правилами (СНиП 2.08.01-89 «Житлові будинки» (із змінами № 1-4); ВСН 59-88 «Електроустаткування житлових і суспільних будівель. Норми проектування») і пр.

Зокрема, відповідно до зазначених СНіП, у житлових будинках слід передбачати господарсько-питне, протипожежне та гаряче водопостачання, а також каналізацію і водостоки; опалення і вентиляцію з природним спонуканням; електроосвітлення, силове електрообладнання, телефонізацію, радіофікацію, телевізійні антени і звукову сигналізацію.

Чи можу я пред'явити забудовникові претензію про невідповідність оздоблювального матеріалу зазначеному в договорі? Стіни житла повинні бути поштукатурені, а за фактом вони покриті гіпсокартоном. Чи є ймовірність, що моя вимога по переробці виконають?

- Учасник часткового будівництва при огляді квартири (до підписання документа про її прийняття) вправі вимагати від забудовника складання особливого акта, в якому вказується невідповідність об'єкта нерухомості умовам договору, і відмовитися від підписання передавального акту до задоволення забудовником пред'явлених вимог. Якщо ж він не діє або просто тягне час, це заважає виконанню зобов'язання передачі квартири у встановлений термін, за що забудовник також несе встановлену законом відповідальність.


Після першої зимівлі з'ясувалося, що в квартирі промерзають стіни (не закладені шви), не діє вентиляція. Написали претензію забудовнику, реакції немає. В який термін за законом після подачі претензії повинні бути прийняті заходи?

- Недоліки зазвичай ліквідують у розумний, об'єктивно необхідний для їх усунення термін, який ви призначаєте в претензії (якщо інший порядок не визначено договором). У разі бездіяльності забудовника ви можете звернутися до суду.


В отриманому кадастровому паспорті бюро технічної інвентаризації зазначено: загальна площа квартири 35,8 кв. м. Забудовник просить із нас оплату за 40,2 кв. м, мотивуючи це тим, що в документі прописані розміри житла без урахування балкона. Скільки ми повинні заплатити за законом?

- Сторони вільні у визначенні принципів формування вартості майбутньої квартири та порядку її оплати на етапі укладання договору. Ними також може бути передбачена зміна ціни нерухомості і після підписання договору.

Так звана розрахункова площа, що впливає на вартість житла, дійсно може включати в себе розміри неопалюваних приміщень - лоджій, балконів, терас, її вказують в кадастровому паспорті. Якщо у вашому договорі ціна участі в пайовому будівництві була визначена виходячи із загальної площі квартири без урахування балкона, вимоги забудовника неправомірні.


Чи існують які-небудь нормативно-правові акти, які зобов'язують забудовника передавати квартиру в чистому вигляді - без будівельного сміття, з вимитими статями і вікнами?

- Забудовник зобов'язаний передати квартиру, якість якої відповідає нормам технічних та містобудівних регламентів, проектної документації та іншим обов'язковим вимогам. Інші умови можуть також визначатися договором, наприклад передача забудовником житла без чистової обробки. Загальна забрудненість підлог і вікон, гадаю, не свідчить про неналежну якість квартири як такої.


Які документи свідчать про те, що квартира прийнята від забудовника і претензій у покупця немає?

- Акт прийому-передачі квартири.

Купили квартиру непосередньо у забудовника, пластикові вікна були встановлені. Гарантійний термін для них передбачений 60 місяців. Але вже через півроку ми виявили дефекти: на вікнах постійно з'являється вода, вони пропускають холодне повітря з вулиці, з боку кімнат утворюється полій. Чи можна щось зробити в даному випадку?

- Гарантійний термін відносно квартири (за винятком технологічного та інженерного обладнання, що входить до її складу) встановлюється договором, але не може становити менше п'яти років з дня передачі квартири. Протягом цього часу ви маєте право пред'явити забудовникові вимоги про усунення виявлених недоліків.

Однак забудовник не несе відповідальності за дефекти, виявлені в межах гарантійного строку, якщо доведе, що вони є наслідком нормального зносу, порушення обов'язкових вимог до процесу експлуатації або з'явилися в результаті неналежного ремонту, проведеного власником квартири.

www.zagorodna.com