На сьогоднішній день в Україні гостро стоїть питання: чи можна будувати на деяких приватних земельних ділянках т.зв. зблоковані будинки - два і більше житлових будинків (садибного типу, садові, дачні) висотою не більше 4-х поверхів, в яких є хоча б одна загальна стіна. Навіть в Держгеокадастрі розводять руками, але схиляються до того, що все ж не можна.
При цьому, по-перше, суперечка йде саме про ті випадки, коли цільове значення землі - "02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)".
У цьому питанні це принципово, оскільки справа може дійти навіть до знесення. По-друге, не варто плутати зблоковані будинки (два і більше будинків "в одному") з блочними (будуються з блоків, а не з цегли).
Заковика в призначенні
У Держгеокадастрі вважають, з посиланням на ряд законів, що таке житло можна будувати тільки на землі з іншим призначенням - "02.03. Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку". До того ж це можна робити відповідно до плану зонування території та / або її детальному плану, затвердженого і встановленим законом.
Про це розповів юрист компанії DreamDim, експерт по містобудівному і земельному праву Юрій Брикайло, опублікувавши відповідний документ. Якщо точніше, мова йде про відповідь Держгеокадастру на лист Департаменту архітектури Миколаївської міськради.
"У нас і сьогодні немає нормального регулювання питань про зблоковану забудову. Окремі положення в законі відсутні. Ось і виходить: одні стверджують, що зведення такого будинку законно, а інші - що ні. Треті кажуть, що потрібно ділити землю. Але в крайньому випадку можна догратися до суду. І навіть - знесення ", - помітив він в бесіді з UBR.ua.
Проблема виникає тому, що немає юридичного поняття зблокованого будинку, незважаючи на технічну відміну від стандартного приватного будинку. Людина може побудувати на одному наділі десяток таких зблокованих будинків, перетворивши їх в одну будівлю, порушивши, сам того не знаючи, законодавство, що загрожує серйозними наслідками.
"Якщо ж два індивідуальних будинки, то і дві індивідуальні ділянки. Тут все набагато простіше. Але деякі фізособи, які і володіють землею, будують мало не готелі, під виглядом звичного житлового будинку, намагаючись таким чином заробити, скажімо, на здачі в оренду ", - уточнює правознавець.
Як убезпечити себе від проблем
На землях ж іншого цільового призначення подібна споруда суворо заборонена. В іншому випадку це призначення треба міняти.
"Для зміни призначення землі необхідно звернутися в органи місцевого самоврядування або в органи управління національними ресурсами. Тут все залежить від розташування наділу. Саме ця заява і буде підставою для розробки проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення", - зауважив UBR.ua юрист Ігор Коржук.
Для самої розробки такого проекту потрібно звернутися з цією заявою в землевпорядну організацію, яка має в своєму штаті сертифікованих інженерів-землевпорядників, уклавши відповідний договір на розробку землевпорядної документації. Тобто - самого проекту.
Сама розробка проекту з усіма узгодженнями займає в середньому від одного до декількох місяців, протягом яких фахівцям необхідно отримати додаткові вихідні дані і розробити документацію. А саме - скласти картографічні матеріали, креслення та інше.
"Після цього зміни необхідно погодити в місцевому управлінні Держгеокадастру, місцевому відділі архітектури та містобудування, а в окремих випадках - і в інших організаціях: органах водного, лісового господарства, екології та ін.", - пояснює адвокат.
Загалом, порядок зміни цільового призначення земельної ділянки схожий на порядок виведення наділу у власність із земель державної або комунальної власності, однак має певні свої особливості.
Одночасно з цим в Україні є норма, згідно з якою будувати можна будь-які будинки тільки на ділянках, які внесені до генерального плану забудови населеного пункту. Але зараз всі генеральні плани забудовані. Питання такої забудови тримається на перехідних положеннях в законодавстві, тому кожна ситуація унікальна.
"Порушення цільового призначення може призвести до збитків земельному фонду. Якщо у мене біля траси наділ землі с/г-призначення, я не можу просто так там побудувати будинок. Я можу поставити там будинок, але я буду змушений займатися там сільським господарством, зареєструвавшись як самозайнята особа і отримавши дозвіл на будівництво ", - пояснює він.
Землю можуть забрати
Як звертає увагу Коржук, в разі порушення громадян може чекати два види покарання: або знесення, про який згадував Брикайло, або позбавлення прав власності на ділянку за рішенням компетентних органів.
"Така позиція Держгеокадастру дуже спірна, але я все одно не радив би ризикувати. Так, якщо влада почне пред'являти фізособі будь-які претензії з цього приводу, справа дійде до суду. І суд зіткнеться з тією ж неоднозначністю, тому в першу чергу варто перестрахуватися , змінивши цільове призначення землі ", - уклав Брикайло.
https://www.zagorodna.com/uk
Коментарі