Пріоритети для покупців елітної нерухомості змінилися

Для покупців елітної нерухомості пріоритетом стає не ціна, а розміри, натуральність матеріалів, оригінальність оздоблення, вид з вікна і сусіди, - пише Олена Трібушная в спецдодатку Нерухомість до № 15 журналу Корреспондент від 20 квітня 2012

Коли людина прицінюється до квартири, ціна квадратного метра якої перевалює за відмітку $ 7 тис., цифра в графі Загальна сума покупки не грає великої ролі. На передній план, за словами експертів, виходять інші вимоги: щоб це був пентхаус, бажано дворівневий, в центральному районі столиці, з відмінним видом з вікон, добірними сусідами, охороною і комплексом обслуговування на рівні готелів класу п'ять зірок.

Навіть матеріал, з якого виготовлені перегородки, та ландшафтний дизайн прибудинкової території можуть стати значущими факторами. А вже внутрішнє оформлення і зовсім не має на увазі компромісів.

"Штукатурка, гіпс, фарба, шпалери - все тимчасове не вписується в сегмент luxury, - говорить архітектор-дизайнер Ольга Акулова. - Це можуть бути дерев'яні панелі, зістарений камінь, мармур - все, що додає інтер'єру якоїсь добротності і робиться на століття ".

Корреспондент за допомогою експертів оцінив, що, як, за скільки і де робиться в столиці для тих, кому треба "на віки".

Небагато, але впевнено

Острів в Мексиканській затоці біля берегів США (вілла, вертолітний майданчик і власний причал) - або дворівневий пентхаус з відкритою терасою в самому центрі Києва, між будівлею МЗС і Андріївським узвозом, площею 540 квадратів і парою натуральних каменів? Такий вибір може встати перед людиною, що бажають вкласти $ 12 млн у нерухомість.

Столичні елітні квартири, найдорожча з яких на первинному ринку якраз і коштує майже $ 12 млн. - в новобудові на вул. Десятинній, клубному багатоповерховому будинку, розрахованому всього на дев'ять квартир, - за середньою ціною 1 кв. м знаходяться далеко від світових лідерів.

Середня вартість квадрата найдорожчою елітної нерухомості в світі, Монакської, за даними британської компанії Knight Frank, що спеціалізується на нерухомості, і Citi privatе Bank, склала в 2011 році $ 58,3 тис. У Києві ж цей показник - лише $ 7,9 тис ., що робить столицю Україну 49-й у світовому рейтингу.

Проте у столичної люкс-нерухомості непогані перспективи для росту. Іншого шляху немає - адже навіть криза не змогла загнати в глухий кут елітарний сегмент, на частку якого припадає до 4% пропозицій у загальній структурі ринку.

До кінця минулого року в країні виставили на продаж близько 1,5 тис. квартир в елітних новобудовах. Загальна їх площа, за даними українського офісу Knight Frank, налічує близько 250 тис. кв. м при середній вартості майже $ 8 тис. за квадрат. Причому у найдорожчих квартир ціна вдвічі вища.

І ціни не відлякали клієнтів. В 2011-м апартаментів преміального рівня, як показує аналітика Knight Frank, незважаючи на не найсприятливішу економічну ситуацію в країні, продали на 1,3% більше, ніж роком раніше. Хоча середній бюджет подібної угоди склав $ 1,1 млн.

"Попит на житло преміум-класу невеликий, але досить стабільний і прогнозований", - говорить Михайло Голиця, голова правління і президент холдингової компанії Київміськбуд, заселяє сьогодні мешканцями три новобудови преміум-класу в центрі столиці.

Ретельний відбір

Основна частина покупців елітного житла - це власники бізнесу, топ-менеджери великих компаній і чиновники високого рангу, зазначає Олеся Перчак, керівник відділу маркетингу і продажів житлового кварталу Новопечерські Липки компанії UDP.

Критеріїв, на які орієнтується ця вузький прошарок українського суспільства, безліч. Один з ключових - розташування в центрі столиці або на що стає все більш популярною Оболоні, на її набережної та пр. Героїв Сталінграда.

Але місце далеко не все, що хвилює клієнтів. "Покупці дорогої нерухомості в Києві воліють квартири в нових будинках або житлових комплексах - тільки побудованих або не старше семи років", - розповідає Галина Мельникова, гендиректор агентства нерухомості Park Lane. Ще один варіант: історичні будинки - пам'ятки столичної архітектури, але відреставровані і в хорошому техстані.

Обов'язкові атрибути vip-будинку - підземний паркінг, якісні та екологічні матеріали споруди, розвинена інфраструктура, спортивні та соцоб'єктів
Обов'язкові атрибути vip-будинку - підземний паркінг, якісні та екологічні матеріали споруди, розвинена інфраструктура, спортивні та соцоб'єктів. Клієнти, за словами експертів, вимагають, щоб у будинку був привабливий зовнішній вигляд, красивий вестибюль, ландшафтне озеленення і доглянута прилегла територія.

Покупців хвилює і те, що не можна помацати, - наявність охорони, рівень обслуговуючого сервісу, забезпечення приватності і навіть майнове становище сусідів.

Коли ж мова йде про найдорожчі квартири, вже не клієнт вибирає сусідів, а сусіди обирають покупця. Так відбувається в багатьох елітних будинках української столиці. "Для проживання там необхідна рекомендація від когось із мешканців або схвалення кандидатури покупця мешканцями будинку", - говорить Мельникова.

Внутрішній світ

Тривалий і ретельний вибір місця проживання - це лише прелюдія до довгої, до декількох місяців, і кропіткої процедури приведення в порядок внутрішнього оздоблення. Тут буде де розвернутися: за словами Голиці, часто апартаменти вищого класу - це дворівневі квартири площею до 300 кв. м з висотою стель до 3,3 м.

Як правило, житло подібного рівня в новобудовах до останнього часу принципово купували під чистову обробку, щоб створити дизайн за власним смаком. Хоча частина покупців бажають в'їжджати в усі готове. "У цьому випадку вибір відповідного варіанту ускладнюється, оскільки, крім стандартних вимог - місце розташування, площа, контингент, вартість, - додається ще якість і стиль внутрішнього дизайну", - розповідає Мельникова.

Число таких клієнтів буде поступово рости. А девелопери частіше стануть експлуатувати цю тенденцію, вважає Ярослава Чапко, директор з розвитку бізнесу Knight Frank LLC Ukraine. "У міру загострення конкуренції в проектах намагаються передбачити родзинки, здатні привернути покупців, і обробка квартири відомим дизайнером - одна з них", - стверджує експерт.

Для luxury-сегмента використовують тільки натуральне дерево, камінь, мармур - нічого штучного, дешевого і тимчасового.
Що хочуть отримати з рук такого професіонала клієнти? Акулова, нещодавно завершила роботу над оформленням дворівневих апартаментів з двома терасами і видом на столичний Майдан, розповідає, що доводиться займатися всім, аж до підбору меблів.

Зі своєї останньої клієнткою вона двічі літала заради цього до Італії. Предмети інтер'єру вибирали на спеціалізованій виставці та у декількох відомих фабрик, які співпрацюють із зірками світового дизайну. Серед їхніх клієнтів - знаменитості на зразок поп-діви Мадонни, а ціна, наприклад, одного дивана може досягати $ 25 тис.

З-за кордону, як правило, привозять і більшу частину оздоблювальних матеріалів. Для luxury-сегмента використовують тільки натуральне дерево, камінь, мармур - нічого штучного, дешевого і тимчасового.

"Вимоги до елітної нерухомості постійно ростуть", - стверджує Чапко. І в цьому "винна" закордон. Українські багатії стали багато подорожувати і в результаті підхопили вірус європейськості. Тепер у найбільш просунутих представників верхівки суспільства житло виглядає дорогим і буржуазним. Але загальний його дизайн не кричущий, а вишуканий. "Вони купують дорогі добротні речі для себе самих, а не з тим, щоб показати, що вони вміють заробляти гроші", - говорить Акулова.

І хоча зовсім недавно їй довелося купувати замовнику диван, який можна порівняти за вартістю з седаном С-класу, і це був лише один з елементів шикарної обстановки, дизайнер упевнено заявляє, що зараз серед vip-клієнтів не модно виглядати нуворишів.

Топ-5 найбільш дорогих нових квартир Києва

1. Дворівневий пентхаус в клубному будинку на Десятинній
Площа - 540 кв. м
Адреса: вул. Десятинна, 11, Шевченківський район
Ціна: $ 11500000

Елітний клубний будинок на дев'ять квартир розташований в самому центрі столиці, по сусідству з Софією Київською, Михайлівським собором і Андріївською церквою. З вікон відкривається панорама міста. У крокової доступності - ресторани, фітнес-клуби, кінотеатри, торгові та розважальні центри.

Апартаменти з стелями висотою 3,5 м мають вільне планування і продаються в стані "після будівельників".

Особливості пентхауса - наявність двох дров'яних камінів і експлуатована покрівля для створення відкритої тераси.

2. Двухуровнейвий пентхаус в комплексі Fresco Sofia
Адреса: вул. Гончара, 17-23, Шевченківський район
Площа - 550 кв. м
Ціна: $ 7900000

Комплекс Fresco Sofia знаходиться в історичному кварталі Києва поблизу Софійського собору. Таке розташування забезпечує власникам квартир панорамні види на місто.

Комплекс оснащений інженерно-технічними системами останнього покоління. Власна служба експлуатації займається управлінням, обслуговуванням інженерних систем, а також забезпечує мешканцям сервіс рівня п'ятизіркового готелю

3. Дворівневий пентхаус в комплексі Липська вежа
Площа - 504 кв. м
Адреса: вул. Інститутська, 18, Печерський район
Ціна: $ 7600000

З вікон квартири відкривається панорамний вид на Хрещатик, Дніпро, Маріїнський парк, Михайлівський і Софіївський собори.

Пентхаус має вільне планування під чистову обробку, висота стель - 3,5 м.

На території комплексу розташовані фітнес-студія зі spa-салоном та басейном, а також обгороджений двір з ландшафтним дизайном та дитячим майданчиком

4. Трирівневий пентхаус в комплексі Residence M27
Площа - 741,2 кв. м
Адреса: вул. Московська, 27, Печерський район
Ціна: $ 7400000

Пентхаус розташований в клубному будинку на сім квартир (по одній на поверсі), що забезпечує мешканцям повну приватність.

Вільне планування, висота стель - 3,5 м. На верхньому поверсі розміщена простора тераса та басейн.

З вікон відкривається вид на всі сторони, забезпечуючи панорамний огляд всього історичного центру міста.

До пентхаусу пропонується два машиномісця в паркінгу.

5. Квартира в клубному будинку на Мічуріна
Площа - 508 кв. м
Адреса: вул. Мічуріна, Печерський район
Ціна: $ 7400000

Квартира вільного планування в стані "після будівельників". Клубний будинок на сім квартир розташований поруч з ботанічним садом, з вікон відкривається вид на Дніпро.

Інженерна інфраструктура забезпечує повну автономність від міських мереж. Для мешканців обладнаний спортивний клуб з відкритим басейном, спортивним залом, сауною, масажною кімнатою. Територія будинку охороняється.

Кореспондент