Правда і міфи нового Житлового кодексу: чого чекати від цього закону

Не встигла країна відійти від потрясінь, викликаних прийняттям Податкового кодексу, як серед населення почали зароджуватися чергові скандали: на черзі новий Житловий, Трудовий і Митний кодекси. При цьому багато ЗМІ, не бачачи текстів запропонованих документів, заради сенсації, починають лякати й приводити в шок обивателя своїми коментарями, більшість з яких не відповідає істині. Яскравим тому прикладом є проект Житлового кодексу (ЖК), який готується депутатами до розгляду 2 грудня 2010 р., пише Судово-Юридична газета.

В одних виданнях говорять про те, що в проекті збираються передбачити норму, згідно з якою житло з державного фонду можна буде використовувати на підставі договору оренди, і отримані таким чином квартири не можна буде приватизувати. Це, м'яко кажучи, неправда. Згідно зі ст. 32 проекту ЖК, особи, що проживають за наймом в державному та комунальному житло, мають право на його приватизацію зі всіма витікаючими наслідками. Та й чутки про те, що всіх виселятимуть «без суду і слідства» також безпідставні.

Стаття 3 проекту ЖК говорить, що ніхто не може бути позбавлений житла інакше, як за законом або за рішенням суду. У цілому аналіз норм проекту дає підставу вважати, що РК є цілком адекватним і відповідним сьогоднішнім реаліям суспільних відносин.

Діючий же Житловий кодекс, назва якого говорить за себе постфіксом «УРСР», регулює в основному відносини найму житла, залишаючи питання приватної власності на розсуд Цивільного кодексу. «Судово-юридична газета» пропонує вашій увазі грунтовний висновок про те, яким насправді є новий Житловий кодекс, чиї права захищає, і розвіє міфи, поширені іншими ЗМІ.

Отже, почнемо з самого головного - отримання житла. Надання жилих приміщень у найм надається за рішенням орендодавця або уповноваженого органу (у разі надання права на житло тим, хто цього потребує, відповідно до закону).
Про особливості найму житла

Підставою для заселення тепер є не ордер, а договір найму, укладеного в простій письмовій формі. У договорі повинні бути передбачені права та обов'язки сторін, включаючи членів сім'ї наймача та осіб, які мають право проживати з ним. Причому типова форма для договору найму житла з житлового фонду громадського призначення буде затверджуватися Кабміном, тому «впарити» незаконний документ (як це часто відбувається зараз) майбутнім мешканцям ніхто не зможе.

Тепер, поговоримо про тих, хто має право стати на облік бажаючих отримати житло від держави безкоштовно. Серед них, згідно зі ст. 17 проекту ЖК:

1) забезпечені житловою площею нижче рівня, який визначається в порядку органами місцевого самоврядування (на даний момент встановлюється Кабміном);

2) які проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам, а також в аварійному, ветхому житло і житло, що не відповідає будівельним нормам;

3) хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим не можуть проживати в комунальній квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім'ї (перелік захворювань затверджується Мінзравом);

4) які проживають за договором піднайму житла в будинках державного або громадського житлового фонду;

5) проживають в одній кімнаті по дві і більше сімей і є одночасно особами різної статі старшими за дев'ять років; 6) проживають у гуртожитках.

З переліку виключені ті, хто проживають тривалий час за договором найму в будинках (квартирах), що належать громадянам на праві приватної власності. Зате в список потребують внесли громадян, які не мають житла з об'єктивних причин.

Серед них: діти-сироти, діти, позбавлені батьківського піклування, вихованці дитячих будинків, дитячих будинків-інтернатів, будинків сімейного типу та прийомних сімей (не плутати з усиновленими) після набуття повної цивільної дієздатності), бездомні і постраждалі від НС техногенного та природного характеру .

У проекті ЖК парламентарії збираються передбачити право на позачергове отримання квартир з житлового фонду соцназначенія сім'ям, які мають п'ять і більше дітей, та у разі народження у однієї жінки одночасно трьох і більше дітей. Про це йдеться в ст. 27 проекту.

До речі, орендна плата за житло для цих осіб, згідно з ч. 4 ст. 106 проекту, не може перевищувати 20% сукупного доходу наймача та його домочадців. У разі прострочення оплати на житлово-комунальні послуги буде нараховуватися пеня в розмірі 0,1% від суми заборгованості за кожен день прострочення.
Без даху над головою не залишитеся!

Найбільш одіозними вважаються норми про виселення мешканців з квартир. Розберемося детальніше. Стаття 122 ЖК визначає підстави для виселення наймача. Виселення наймача, членів його сім'ї та інших осіб, які проживають разом з ним, з житлового будинку, квартири (їх частини) здійснюється внаслідок припинення дії договору найму житла.

Підстави для припинення дії договору найму житла визначаються ст. 74 проекту ЖК, яка передбачає, що договір найму припиняється у разі: закінчення строку найму; згоди сторін і повнолітніх членів сім'ї наймача та осіб, які постійно проживають з ним, включених до договору найму; приватизації наймачем зайнятого житлового приміщення; викупу наймачем житла (за реальною ціною); смерті самотнього наймача, оголошення його судом померлим або безвісно відсутнім; винесення судом рішення.

Примусове виселення наймача соціального житла без надання іншого житла здійснюється виключно за рішенням суду. Підставами для розірвання договору найму соціального житла та виселення із соціального житла без надання іншого житла будуть:

1) надання наймачу або придбання ним іншого житлового приміщення;

2) підвищення доходів наймача до рівня, який дає можливість укласти договір найму іншого жилого приміщення, яке не належить до житлового фонду соціального призначення;

3) подання наймачем недостовірних даних щодо середньомісячного сукупного доходу за попередній рік, приховування реальних доходів;

4) систематичне порушення правил користування житловим приміщенням;

5) порушення умов договору найму соціального житла після застосування до наймача заходів впливу, визначених п. 1 ч. 1 ст. 90 цього Кодексу, і переселення наймача в інше соціальне житло відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 90 проекту.

Загалом, все вірно - виселяти за борги в примусовому порядку будуть, от тільки стосується це тільки державного житлового фонду. Стосовно ж громадян, що купили, що успадкували або приватизували свої квартири, дана норма не діятиме, а значить більше 70% громадян можуть не хвилюватися з цього приводу, навіть якщо вони не можуть платити за квартиру в силу будь-яких причин.
Приватизації бути!

Безпідставними заяви ЗМІ і про те, що державне житло не підлягатиме приватизації. Приватизація - це відчуженням саме громадського житла в приватну власність громадян. Приватний житловий фонд апріорі не може бути приватизований - право власності може бути передано тільки на підставі договору (купівлі-продажу, дарування, ренти, міни, довічного утримання) або успадкування. Необхідно відзначити, що приватизації державного житлового фонду присвячена ціла глава у проекті.

До об'єктів приватизації житла, згідно з ч. 1 ст. 113 ЖК, належать квартири в багатоквартирних будинках, одноквартирні будинки, кімнати в гуртожитках, кімнати у квартирах та одноквартирних будинках державного житлового фонду загального призначення, де мешкають два і більше наймача, які використовуються громадянами на умовах найму.

Не підлягають приватизації: квартири-музеї; квартири (будинки), розташовані на територіях закритих військових поселень, природних та біосферних заповідників; кімнати в гуртожитках; квартири (будинку), які знаходяться в аварійному стані; квартири, віднесені у встановленому порядку до числа службових, а також квартири (будинки), розташовані в зоні безумовного відселення, забрудненій внаслідок аварії на ЧАЕС.

Здійснюватися приватизація житла, відповідно до ст. 115 ЖК, буде шляхом безкоштовної передачі громадянам кімнат, квартир, будинків з розрахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю; продажу надлишків загальної площі кімнат, квартир, будинків громадянам України, які проживають в них або перебувають в черзі потребуючих поліпшення житлових умов.

Як бачите, нічого одіозного в проекті не передбачено. Ніхто нікого просто так з квартири не виселить, якщо ви, звичайно, в ній зареєстровані за місцем проживання та іншого житла не маєте, ведете себе добре і вчасно платите за квартиру.
Судово-юридична газета