Особняки залишилися незатребуваність

Купівельний інтерес до дорогої заміської нерухомості падає
Жоден з підмосковних особняків в трьох котеджних селищах не був реалізований у ході торгів на нью-йоркській онлайн-аукціонної майданчику BidOnTheCity.com минулого тижня. Певний інтерес до деяких об'єктів був, і навіть невеликі торги відбулися, як вдалося дізнатися аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості», проте далі «постаукціонних переговорів» з потенційними покупцями справа не пішла.

Причини www.irn.ru вже називав
Такий поворот подій свідчить про зменшення купівельного попиту на високобюджетні об'єкти заміської нерухомості. Аналітичний центр «Індикатори ринку нерухомості» вже писав про зниження середніх цін на котеджі, розташовані на популярних трасах: наприклад, у статті «Котеджні містечка на престижних шосе стали дешевше». Тоді фахівці www.irn.ru відзначали, що зниження середнього рівня цін на котеджні селища на традиційно престижних напрямках Підмосков'я на 11% за останній рік пов'язано зі збільшенням частки економічного житла за цими напрямками. Більша частина нових селищ тепер тут будується за 50-м км від МКАД. За даними аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості», в II кварталі 2010 р. показник середнього рівня цін котеджних селищ на традиційно престижних напрямках становив 95 900 руб. за кв.м, а зараз - 85 600 руб. за метр. Аналогічні тенденції www.irn.ru фіксував і в статтях «Зростання числа котеджних селищ економ штовхає середні ціни вниз», «Ділянки без підряду: число селищ росте, а ціни падають». Зокрема, зазначалося, що середня вартість землі в селищах з ділянками без підряду за підсумками останнього півріччя скоректувалася вниз майже на 11% і в II кварталі 2011 р. склала 215 000 руб. за сотку.

Що сталося на аукціоні
На онлайн-аукціон були виставлені 10 об'єктів. Два з них - у клубному селищі «Графські Ставки», три будинки з ділянками в сусідньому селищі «Графський Ліс» (20 км від МКАД по Київському шосе, забудовник і продавець - «Аллтек Девелопмент») і п'ять готових будинків з ділянками в котеджному селищі бізнес-класу Vita Verde (12 км від МКАД по Дмитрівське шосе, забудовник - ФСК «Лідер»).
За свідченням організаторів аукціону, площа будинків, виставлених на аукціон, становила від 195 до 545 кв.м. Площа ділянок - від 12 до 46 соток. Ринкові ціни виставлених об'єктів - від 18400000 до 71 млн руб. (Під цим терміном організатори аукціону і власники розуміють ціни, які позначені в звичайних прайс-листах. Стартові ціни ж об'єктів варіювалися від 11900000 до 35,5 млн руб. - Вполовину дешевше.
Аукціон пройшов наживо на П'ятій Авеню в Манхеттені і паралельно транслювався на сайті BidontheCity.com. Таким чином, у ньому змогли взяти участь в онлайн-режимі усі бажаючі з будь-якої точки світу одночасно з покупцями і продавцями, що знаходяться в офісі BidontheCity.com в Москві.

Результати
За місяць до початку аукціону, виставлені на сайт лоти переглянули онлайн більше 14 000 користувачів, повідомили організатори.
За результатами аукціону на об'єктах компанії «Аллтек Девелопмент» зараз ведуться постаукціонние переговори. «Постаукціонние переговори - поширена практика, і одна з найважливіших функціональних завдань аукціону - зблизити позиції продавця та покупця», - такий коментар, поширений офіційним PR-агентством аукціону Comunica. Ніякої офіційної інформації про зроблені ставки та фінальних заявлених цінах організатори не надали.
Однак, як спостерігали онлайн фахівці аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості», принаймні по одному об'єкту в селищі «Графський ліс» торгівля йшла. За ділянку № 35 - двоповерховий цегляний-монолітний будинок вільного планування в 227 кв.м (термін закінчення будівництва - через рік) з ділянкою площею 16,44 сотки - поборолися два учасники. Але їх чотири ставки, схоже, виявилися недостатніми для виграшу.
«Ринкова» ціна (тобто в прайс-листі) була позначена в розмірі 25637000 крб, початкова ставка склала 12818500 руб. (Тобто рівно половину. А ось остання ставка в 17318500 руб., Вище за яку жоден з двох претендентів не захотів підніматися, схоже, не задовольнила продавця. Мабуть, саме з претендентом, що показав вищу ціну, і почалися «постаукціонние переговори ».
Аналогічно розвивалася ситуація з об'єктами ФСК «Лідер». За словами генерального директора АН «Лідер» Софії Старкова, жоден з виставлених лотів в селищі Vita Verde на аукціоні не був реалізований.
Два лоти було знято з аукціону, тому що одержали тільки по одній заявці, торгівлі не проводилося. Ще за трьома була невелика активність, проте ставки не перевищили зарезервовану ціну, тому продавець відкликав виставлені об'єкти. Проте за результатами аукціону було виявлено два потенційні покупці, з якими тепер ведеться робота з підбору для них найбільш підходять за ціною та характеристиками пропозицій з числа виставлених на продаж котеджів в Vita Verde.
Для довідки: за правилами аукціону BidOnTheCity.com у об'єктів є мінімальна ціна (резерв), встановлена ​​власником. Вона перевищує стартову, але не розкривається до початку торгів. Якщо в ході торгів ставка перевищує резерв, то угода визнається автоматично відбулася. Якщо ж ні - то власник повинен протягом 24 годин вирішити, прийняти вищу названу ставку або відкликати об'єкт.

Проекти хороші, метод продажів цікавий. У чому проблема?
Учасники ринку позитивно відгукуються про селищах, об'єкти яких були виставлені на аукціон. «Графські ставки» - відмінний селище з хорошою інфраструктурою і цікавою ціновою політикою, - говорить Дмитро Цвєтков, директор департаменту заміської нерухомості Penny Lane Realty. - Селище досить довго будувався, але тим не менше зараз підійшов до остаточної стадії реалізації. «Графський ліс» знаходиться на меншій стадії готовності, відповідно, і ціни там нижчі. Якщо покупець не може собі дозволити котедж в «Графський ставках», але йому дуже сподобалося місце і концепт, ми рекомендуємо йому розглянути як варіант «Графський ліс», де те ж саме, але на меншій стадії готовності, можна купити за інші гроші ».
Селище Vita Verde (перша черга) повністю побудований. До його мінусів аналітики відносять відсутність виходу до «великої води», який традиційно належить до головних переваг Дмитровського напряму. Зате вдома дешевше - вартість домоволодінь варіюється в районі $ 500 000 - 600 000. Та й інша інфраструктура, судячи з опису, непогана.
Раніше - з грудня 2010 р. - на онлайн-аукціонах на нью-йоркському майданчику було реалізовано понад 10 об'єктів заміської нерухомості на суму, що перевищує 300 млн руб. Правда, слід зазначити, що на самому першому аукціоні загальна сума лотів по стартових цінами склала 482 700 000 рублів. Тоді торги проходили за голландською системі (на пониження). В результаті було реалізовано п'ять лотів на загальну суму 205 700 000 руб., Ще по двох об'єктах почалися переговори. Тобто за всі наступні аукціони загальна сума продажів склала приблизно 100 млн руб.
Але самі аукціони як інструмент продажу учасники ринку не скидають з рахунків. «Раз ви про це пишете, значить, такий хід ж привернув увагу аудиторії», - іронізує генеральний директор Penny Lane Realty Георгій Дзагуров. Його компанія першою спробувала привернути покупців на аукціони з нерухомості, і її очікування за обсягами реалізації тоді цілком виправдалися (див. статті «Аукціон змусив задуматися про переоціненість дорогого житла» і «Достовірні ціни на елітне житло показує аукціон»).
«Ми не розчаровані підсумками проведення аукціону, - говорить Софія Старкова. - Онлайн-аукціони - це цікавий спосіб продажу ». За її словами, компанія планує і надалі виставляти свої об'єкти на аукціони, але рішення про конкретні терміни участі в них поки не прийнято. «Можливо, восени», - сказала гендиректор АН «Лідер».
«Ми постійно розвиваємо нашу майданчик, і ми раді, що тепер до онлайн-аукціону заміської нерухомості приєдналися також інші гравці ринку з цікавими об'єктами», - говорить Ігор Гончаров, генеральний директор компанії «Аллтек Девелопмент».
Так що проекти на кшталт хороші, методи продажу - нові, цікаві. У чому ж причина слабкої результативності?
Мабуть, вважають аналітики www.irn.ru, справа в загальному стані ринку. Попит, особливо на об'єкти високого цінового сегмента, не відновлюється тими темпами, яких хотілося б забудовникам (див. «Картина маслом»: заміська нерухомість - весна 2011. Частина I. Елітне житло »).
Зниження попиту на домоволодіння в організованих котеджних селищах почало проявлятися ще в кінці березня, що раніше було невластиво для ринку заміської нерухомості. «Якщо на початку першого весняного місяця спостерігався великий потік покупців, то до кінця березня попит на ринку знизився більш ніж на 30%», - розповідає Костянтин Романов, комерційний директор Vesco Group. В елітному сегменті переважає інтерес до готових будинках на лісових і Прилісне ділянках. Так як багато хто купує для себе, інвестиційний попит, за його оцінкою, мінімальний і становить не більше 3-5% від загального обсягу заявок.
www.irn.ru