Особливості покупки нерухомості в кризу

Протягом останнього місяця переважна більшість забудовників вже підняли ціни на свої квартири на 10-20%. Ми розбиралися , з якими складнощами стикаються продавці і покупці квадратних метрів.

Різке зростання курсу долара відбився як на первинному , так і на вторинному ринку житла. Ціни на квадратні метри в гривнях зростають , а в доларах знижуються. При цьому експерти говорять , що деякі забудовники вже зупинили будівництва , а це , природно , позначиться на термінах здачі та введення в експлуатацію багатьох будинків .

ЗАБУДОВНИКИ змінюють цінники

Якщо ви збирали на жадану нову квартиру в гривнях , то у мене для вас погана новина. Протягом останнього місяця переважна більшість забудовників вже підняли ціни на свої квартири на 10-20%. Зараз у рекламних оголошеннях вже з'являються фрази типу " наші ціни зафіксовані на рівні 9,0 або 9,5 грн. " . Неважко порахувати , що в цьому випадку подорожчання складає 12-20 %.

Поквапитися з оплатою потрібно і тим , хто платить в розстрочку. Справа в тому , що останнім часом більшість забудовників практикувало продаж житла в своєрідну розстрочку , коли люди виплачували повну ціну за майбутню квартиру поетапно щомісяця або щокварталу , аж до введення її в експлуатацію.

- Ми готуємо підвищення цін на деякі об'єкти , для тих , хто вже частково оплатив їх вартість , - розповіли нам в одній з великих компаній- забудовників. - Обдзвонити всіх ми не зможемо , тому радимо інвесторам заходити на сайт . За кілька днів до підвищення цін ми зробимо оголошення , щоб люди встигли внести оплату за старими розцінками.

Деякі забудовники і зовсім вирішили перечекати важкі часи. У столиці був заморожений найбільший проект , яким передбачалося забудова цілого мікрорайону. Загальною площею 1,5 млн квадратних метрів. Продаж квартир в планованих 45 житлових будинках повинна була початися в березні , але замість цього забудовник заморозив будівництво. Імовірно відновити її можуть тільки до кінця року.

Природно , всі без винятку забудовники обіцяють закінчити вже розпочаті проекти , але експерти не виключають як мінімум затримок по закінченню будівельних робіт.

Зараз забудовники будуть намагатися знайти баланс попиту і пропозиції . Після підвищення цін , при зниженні попиту , вони будуть влаштовувати акції зі знижками і розпродажами за нижчими цінами.

За оцінками самих забудовників , зростання цін на первинному ринку буде спостерігатися протягом 12-15 місяців.

- На сьогодні будівельні компанії , які присутні на ринку , не зробили надшвидкого реагування на зміну вартості будівельних матеріалів , - заявив керівник однієї з будівельних компаній Василь Можар. - Вони або злегка зменшили обсяги робіт , щоб зменшити витрати , або , чітко розуміючи , що це відбуватиметься , прикупили матеріалів і зробили запас на 2-3 місяці , для того щоб витримати навантаження коливання долара . Розумний забудовник ні в якому разі не впадає в крайнощі , він терпляче вичікує можливості змінити свої цінові пропозиції на ринку. Якщо курс долара зміниться в бік підвищення , ринок відреагує на це і обов'язково підвищить свої ціни. Це відбудеться протягом 1 року - 15 місяців.

ВТОРИННИЙ РИНОК ПЕРЕЙШОВ НА ГРИВНУ

Після того як у лютому ринок вторинного житла завмер , у березні він кілька пожвавився. Наприклад , за даними компанії SV Development , в столиці в останній місяць зими було продано 412 квартир на вторинному ринку і 694 в недобудованих будинках. У березні ж був зафіксований сплеск активності . На вторинному ринку купили і продали 1320 , а на первинному - 870 квартир. Експерти пояснюють це тим , що після зростання курсу долара багато громадян , які забрали гроші з банків , вирішили вкласти їх у щось матеріальне.

- У квітні активність покупців впала , - пояснив ситуацію експерт компанії SV Development Сергій Костецький. - Очікуємо меншої кількості угод за підсумками квітня.

За його словами , до цих пір добре продавалися тільки ті квартири , продавці яких зафіксували ціну в гривні по старому курсу .

Серед основних проблем ринку вторинного житла експерт називає нестабільну роботу низки банків . Крім того , багато покупців побоюються загострення політичної ситуації з Росією. Нормалізацію ситуації на ринку Сергій Костецький прогнозує через кілька місяців після президентських виборів і отримання перших траншів від МВФ. До цього моменту ціни рости точно не будуть.

РОЗПОЧАЛИСЯ ПРОБЛЕМИ З ОЦІНКОЮ

До вищеописаних проблем додалися і проблеми з оцінкою нерухомості для цілей оподаткування.

- Кілька років продавав свій будинок і ділянку в селі , - поскаржився нам один з читачів . - Потихеньку знижував ціну , і ось знайшовся покупець . Зійшлися на 25 тисячах доларів. Але коли почали робити оцінку нерухомості , то нам нарахували 45 000 доларів , та ще й за курсом близько 13 гривень за долар. Тобто податки мені потрібно платити не з реальної суми угоди , а мало не вдвічі більшою .

Більш того , за словами читача , наскільки нотаріусів не хотіли проводити операцію , якщо він сплатить завищений податок , але в договорі буде вказана реальна сума угоди.

Про те , що проблема з оцінкою існує , показали і два різних з'їзду оцінювачів , які нещодавно пройшли у столиці. Нагадаємо , що процедуру оцінки остаточно змінили з 1 лютого , коли при оформленні угод перестали приймати документи , видані тими оцінювачами , які не пройшли спеціальні курси і не здали іспити. Якщо раніше цим видом діяльності займалося більше 10 тисяч суб'єктів оціночної діяльності , то на п'ятницю було зареєстровано всього 556 компаній. Вплинуло це і на ціну їхніх послуг. Якщо раніше за оцінку платили 300 грн. , То за останні місяці вона зросла до 1300 грн.

На своєму з'їзді оцінювачі , яких відсторонили від діяльності , природно , зажадали скасування такого порядку і повернення до колишньої системи .

Орендарі відмовляються від долара

На ринку оренди нерухомості теж намітився спад. Через економічних проблем багато орендарів повертаються до себе додому в регіони , через це кількість угод у столиці знижується.

За даними SV Development , за березень в Києві було здано в оренду 506 квартир. Для порівняння , в кінці минулого року ця цифра становила 1200-1300 об'єктів.

У зв'язку з цим більшість цін на оренду відв'язали від доларів і зафіксували в гривнях . Як кажуть експерти , ціни трохи пішли вниз.

- Якщо раніше однокімнатні квартири в столиці здавалися від 3500 грн. , То зараз є варіанти по 2,8 - 3,0 тисячі гривень , - розповіли нам в одній з ріелторської компанії. - Зберігати ціни можуть тільки ті господарі , хто не підвищував їх останні рік -два.

Зростання цін на оренду нерухомості , експерти прогнозують з серпня , коли в міста починають їхати студенти.

Є ПИТАННЯ

ЯК ВИБИРАТИ ЗАСТРОЙЩИКА ?

Зараз експерти прогнозують , що в умовах різкої девальвації гривні гравці ринку первинної нерухомості почали відчувати фінансовий голод. В результаті будівельні роботи на багатьох будівельних об'єктах можуть бути припинені , а компанії- забудовники , можливо , стануть масово оголошувати себе банкрутами. Найболючіше це вдарить по пересічних інвесторам , які вже вклали свої кровні в покупку квартир у споруджуваних будинках. Можливості повернути вже проінвестовані в будівництво гроші у простого інвестора на сьогоднішній день не так вже й багато.

" Можливість повернути гроші за вже придбану інвестором квартиру безпосередньо залежить від виду укладеного договору і від того , з ким він укладений. В основній своїй масі чесні договору швидше опосередковано захищають інтереси забудовника , ніж інвестора - ніхто не захоче повертати вже " влиті " в будівництво інвестиції добровільно ", - вважає старший юрист юридичної компанії" Алексєєв , Боярчуков і Партнери "Олена Бєлова.

На думку експерта , ситуація ускладнюється ще й тим , що в інвесторів в Україні практично немає механізмів перевірки фінансового здоров'я компанії- забудовника. Це зв'язує руки і не дозволяє розпізнати майбутнього банкрута .

Щоб не потрапити в неприємну ситуацію на ринку первинної нерухомості , експерт порадив шукати ті об'єкти , які раніше будувала компанія- забудовник , і поспілкуватися з інвесторами вже введених в експлуатацію об'єктів.
www.zagorodna.com