Новобудови в розстрочку

За даними Держкомстату, у першому кварталі нинішнього року в порівнянні з аналогічним періодом 2008-го обсяги будівельних робіт скоротилися на 56,7%.
"У середньому коефіцієнт завантаження потужностей компаній будівельного сектора зараз складає близько 55%. Для порівняння: у 2008 році цей показник сягав 80%. Біля самих слабких і малоефективних компаній коефіцієнт завантаження потужностей за останні 12 місяців впав з 70 до 30%", - відзначає радник інвестиційно-банківського департаменту Dragon Capital Олексій Зеркалов.
У найбільш складній ситуації опинилися компанії, що активно залучали позикові кошти і мають високе боргове навантаження. "Девелоперам доводиться сплачувати відсотки за кредитами і займатися пошуком додаткового фінансування для завершення об’‎єктів.
Компанії, які брали кредити під заставу існуючих об’‎єктів, так само змушені переглядати свої бізнес-плани, тому що їм необхідно оплачувати не тільки відсотки, а й тіло кредиту, в той час як орендний дохід значно скоротився ", - каже Наталія Стельмах, заступник директора , керівник відділу інвестицій компанії DTZ в Україні. У результаті будівництво нових об’‎єктів фактично зупинився.
"Десятки забудовників де-факто стали банкрутами ще наприкінці минулого року. Більшість споруджуваних житлових будинків вели невеликі компанії, що зводили одночасно два-три об’‎єкти. Сьогодні вони не мають ні власних ресурсів, ні можливості залучати приватних інвесторів або отримати кредит для добудови об’‎єктів.
Шанси залучити стратегічного інвестора - іноземного чи українського - також мінімальні. У результаті, за нашими оцінками, залежно від регіону України, зараз заморожено 90-95% проектів ", - розповів провідний спеціаліст департаменту маркетингу компанії SV Development Сергій Костецький.
Більш комфортно (в порівнянні з іншими колегами) почувають себе компанії, що мають можливість добудовувати будинки за рахунок власних коштів. Великі забудовники можуть дозволити собі продавати житло в розстрочку. Такий варіант передбачено в прийнятому нещодавно урядовій постанові "Про порядок оренди житла з викупом".
Документ обумовлює право підприємства-орендодавця передавати фізичній особі-орендареві житло на строк до 30 років за певну плату, розмір якої обумовлюється в договорі. Щоправда, самі забудовники не готові розтягувати розрахунки на настільки тривалий період.
Зокрема, ХК "Київміськбуд" готується запропонувати покупцям дві програми лояльності. Квартиру у вже зданому в експлуатацію будинку можна буде придбати на наступних умовах: 30% її вартості вноситься відразу, решта суми розбивається на чотири-п’‎ять років. Кожен платіж (розрахунки проводяться у гривні) коригується на офіційний розмір інфляції.
Щоб купити житло в будинку, що будується, до закінчення будівництва покупцеві необхідно внести 60% його вартості, що залишилася сума гаситься протягом двох років після зведення новобудови. Причому цей варіант не передбачає будь-які коректування спочатку встановленої ціни, що, на думку забудовника, повинно зацікавити громадян у придбанні квартир в недобудованих будинках.
Аналогічні програми розробляють і інші компанії, що залишилися на плаву. Втім, і вони мають намір добудовувати лише об’‎єкти високого ступеня готовності, попутно винаходячи альтернативні способи залучення фінансування.
"Через брак обігових коштів всі гроші були спрямовані на завершення будівництва вже розпочатих об’‎єктів. Зараз ми завершуємо будівництво житлового комплексу" Сонячний "на проспекті Науки, 28. Плануємо восени здати його в експлуатацію повністю.
Довелося згадати досвід будівництва 90-х років, використовувати бартерний обмін ", - розповіла" k: "Клавдія Бондарева, директор фінансово-будівельної компанії" Пагода ". Щоб знизити боргове навантаження, компанії-забудовники все частіше йдуть на продаж частини бізнесу.
"Наприклад, компанія" XXI Століття "на початку червня продала чотири об’‎єкти в різних регіонах місцевим девелоперам. Российская Mirax group продає всі свої об’‎єкти в Україні корпорації AEON.
Але на даному етапі ми бачимо інтерес до подібних проектів лише з боку невеликих інвесторів чи забудовників, які знають, що, купуючи об’‎єкт з дисконтом, у перспективі вони отримають прибуток ", - говорить Костянтин Степанов, керівник аналітичного департаменту ІГ" Сократ ".
Тим не менш важке фінансове становище не змусило забудовників істотно знизити ціни на житло. Максимум, на що можуть розраховувати покупці, - знижка 5-10%, і лише в окремих випадках вона може досягати 30%.
Більш того, за даними інформаційно-аналітичного порталу "Столична нерухомість", з травня 2008-го по травень 2009-го середня вартість первинного житла в національній валюті збільшилася на 12,2%. Житло економ-класу подорожчало на 1,9%, бізнес-класу - на 2%, а преміум-класу - на 20,7%.
"Забудовникам простіше законсервувати об’‎єкт, ніж добудувати його і продавати з великими знижками. За даними Держкомстату, собівартість будівництва знизилася всього на 2-3%. Крім того, відрахування компаній до місцевих бюджетів, незважаючи на заяви міської влади, залишилися фактично на колишньому рівні. Тому як би забудовники не старалися, зниження цін на 50% на первинному ринку бути не може. Всі акції, які нібито проводять компанії, не більше ніж виверти. Реальних знижок немає ", - пояснює Сергій Костецький.
Квартиру з хорошим дисконтом (в 20-25%) можна придбати у генпідрядників або виробників будівельних матеріалів, які часто виступають і в ролі продавців житла в новобудовах. Девелопери, що почали практикувати бартерні схеми, розраховуються з партнерами квартирами.
Ті у свою чергу намагаються якомога швидше позбутися від непрофільного товару, пропонуючи хороші знижки. Втім, і вони виявляються недостатніми, щоб зацікавити потенційних покупців.
"У кризовий період у столичних новобудовах щорічно продавалося близько 10 тис. квартир, зараз кількість продажів обмежується 10-20 угодами на місяць", - констатує Сергій Костецький.
Обмежена пропозиція квартир за нижчими, ніж ринкові, цінами від забудовників може з’‎явитися завдяки НБУ. Минулого тижня заступник міністра регіонального розвитку та будівництва Дмитро Ісаєнко повідомив про готовність Нацбанку виділити 1 млрд. грн. для початку реалізації програми з завершення будівництва житлових об’‎єктів з рівнем готовності від 70% і більше.
За умовами цієї програми держдопомогу отримає попередньо відібраний проект, вартість житла в якому під час конкурсу виявиться найменшої. Для Києва торги по вартості 1 м2 можуть стартувати з 8 тис. грн. (поступово зменшуючись), Київській області - з 7,5 тис. грн., Севастополя і облцентрів - 6 тис. грн., для інших населених пунктів - з 5 тис. грн.
Переможець отримає не живі гроші, а можливість продати житло побажали взяти пільговий кредит під покупку квартири в цьому будинку. Однак скептики запевняють, що в нинішніх умовах навряд чи знайдеться багато бажаючих влазити в кредитне рабство.
www.cottage-ua.com.ua