Нюанси будівництва котеджних містечок

Старший фахівець відділу інвестиційного консалтингу компанії Real Estate Department Ярослав Цуканов розповів про нюанси будівництва котеджних містечок, основних помилках працюють на цьому ринку компаній і формування цін на заміську нерухомість

Питання: Чому багато котеджні містечка не здаються в експлуатацію вчасно?

Відповідь: В принципі ринок котеджної нерухомості не зовсім схожий, точніше, зовсім не схожий на ринок багатоквартирних житлових будинків. На останньому ринку люди готові інвестувати на рівні котловану. На ринку котеджних містечок ситуація радикально протилежна. Люди на нульовому циклі не хочуть інвестувати. Це пов'язано з тим, що зазвичай компанії, які будують котеджі за містом, за винятком «Київміськбуду», невідомі на ринку. Звичайно, люди бояться довіряти свої гроші компаніям, у яких ще немає жодного реалізованого проекту. Є ще один нюанс. У котеджних містечках нульовий цикл дуже дорогий. Перед тим як почати будівництво, потрібно спланувати ділянки, завести всі мережі, укатати доріжки, якщо не асфальтом, то хоча б їх розбити і укатати гравієм, провести електроенергію, газ - це дорого. Тільки потім уже можна закладати фундамент і зводити будинки. Як правило, ті люди, які розпочинають будівництво таких містечок, хочуть повністю екстраполювати за місто ситуацію, яка склалася на ринку житлової нерухомості. Але не виходить. Потрібно враховувати, що в котеджному будівництві необхідно набагато більше часу для повернення інвестицій.

П: Який розмір земельної ділянки є найбільш оптимальним для будівництва котеджного містечка?

В: Самий більш-менш прийнятний ділянку для будівництва котеджного містечка - це п'ять гектарів.

В: Я чула інша думка: 50 га мінімум. А взагалі - чим більше, тим краще.

В: Це не зовсім так. Дивіться, 50 га - це приблизно 150 будинків, розташованих в одному місці. Як ви думаєте, скільки знадобиться часу для їх продажу? Мінімум років п'ять. І це без урахування часу, витраченого на будівництво. Якщо ж забудовувати ділянку площею 50 га, то це буде вже процес неконтрольований. Покупці бачать, що ось цей квартал будувався два роки, а до остаточного будівництва котеджного містечка ще потрібно освоїти кілька кварталів. Діти в школу підуть, поки містечко побудується.

В: Багато експертів говорять, що зараз вже потрібно продавати бренди, а не котеджі.

В: Безумовно, потрібно продавати спосіб життя, але тут не можна перегнути палицю. Цей постулат стосується виключно еліт-класу. Потрібно дати відчути споживачеві, що він володіє якоюсь дуже незвичайним продуктом. Якщо ж говорити про економ, то тут покупець інший. У етомклассе продається недороге, якісно побудоване житло, на мінімальній відстані від міста. У кожного мають бути свої критерії, і про них потрібно говорити чесно, орієнтуючись на свою цільову аудиторію.

В: Як позначиться на заміській нерухомості продовження мораторію на продаж земель сільгосппризначення?

В: Продовження мораторію відіб'ється на вартості земельних ділянок, призначених для будівництва та обслуговування індивідуальних житлових будинків. Деякі готуються проекти просто заморозять. Але у нас під Києвом досить багато проектів, в концепції яких є помилки і які почали розвиватися і так і не розвинулися остаточно.

В: Що ви маєте на увазі?

В: Я маю на увазі той самий містечко Parque Ecologico. Два роки тому була презентація містечка, через рік вони оголосили, що у них практично всі будинки продані. А коли я туди приїхав, то побачив тільки частину загального забору, жодного закладеного фундаменту, жодної прокладеної доріжки. Загалом, нічого вони не продали. Parque Ecologico помер і переродився зараз в іншій містечко, але з тими ж проектами і з тими ж заявами. Однак неможливо проект економкласу продавати в преміум-сегменті. Забудовники повинні прийти до розуміння того, що може принести додаткову вартість продукту. Якщо вони хочуть будувати у преміум-класі, значить, потрібно замовити якісні проекти, витративши на архітектора $ 50, $ 60, $ 100 за кв. м площі, але архітектор за ці гроші зробить такий продукт, який у результаті збільшить вартість готового котеджу на $ 200-400 за кв. м.

В: Ситуація, що склалася - це в основному помилка в проектуванні містечка?

В: Ні, це помилка в розробці проекту як інвестиційного. Це помилка в кількості будинків, помилка забудовника з продажу. Потрібно зрозуміти, що ці проекти - довгограючі. Звичайно, на «Золоті ворота» дорівнювати не можна, тому що це пілотний проект, але не слід забувати, що вони розвивалися вісім років.

В: А яка собівартість будівництва квадратного метра котеджу з урахуванням вартості землі?

В: Якщо будувати повністю під ключ із середньою обробкою, то необхідний мінімум - $ 1000-1200 за кв. м. Це традиційна споруда: стрічковий фундамент, цегла, покрівля.
www.zagorodna.com