Нерухомість за кордоном: рецесія і її наслідки

Американський економіст Мюррей Роттбард жартував, що термін «рецесія» з'явився в економічній науці як заміна «паніки» і «депресії», що виникали на тлі різних фінансових криз, щоб не травмувати особливо чутливих громадян. Сьогодні рецесією в економіці прийнято називати помірний спад виробництва або темпів економічного зростання, симптомами якої можуть стати збільшення безробіття, а також нульове зростання (стагнація) або падіння ВВП. Термін "депресія", до речі, в результаті зберігся і є однією з фаз економічного циклу нарівні з рецесією і бумом. У різний час рецесія як погіршення економічного стану ставала діагнозом для економік безлічі світових держав. У 2015 році, крім Росії, під ударом опинилися Китай і США. Серед іншого, депресивні настрої в економіці знижують і інвестиційну привабливість країни.

Китай

На початку лютого китайський Центробанк анонсував скорочення мінімального початкового внеску для придбання нерухомості в невеликих містах в спробі відродити млявий ринок нерухомості і впоратися з уповільненням економіки. До слова, річне зростання китайської економіки в четвертому кварталі 2015 року склав 6,8%, що стало найслабшим показником з 2009 року.

Ринок житла в Піднебесній також серйозно ослаб: через велику кількість пропозиції інтерес до місцевих об'єктів помітно охолов. Кількість непроданих будинків по всій країні в наприкінці 2015 року зросло на 11,2%, досягнувши показника в 452 млн квадратних метрів. Середня ціна нового житла в 100 найбільших містах Китаю в січні 2016 року зросла на 0,42% в порівнянні з попереднім роком, склавши трохи більше 11 000 юанів ($ 1677) за квадратний метр. «Швидку допомогу» у вигляді іпотечних нововведень уже схвалив Народний банк Китаю, який дотримується політики підтримки розумного споживання житла і сприяння стабільному і здоровому розвитку ринку нерухомості. В результаті вжитих заходів мінімальний внесок для резидентів, які купують нерухомість в перший раз, в китайських містах, які не мають обмежень на придбання житла, тобто у всіх, крім Шанхаю, Пекіна, Гуанчжоу, Шеньчженя і Саньї, впаде з 25% до 20% . Не забули китайська влада і про покупців другого будинку: для них початковий внесок опустився з 40% до 30%. Крім того, китайська влада вирішила скасувати закон 2006 року, який забороняє купувати місцеву нерухомість іноземним громадянам, які проживають або працюють в Китаї менш року.

Неясно, чи допоможуть урядові заходи залучити нових покупців та інвесторів. Поки ж останні продовжують йти з ринку, не бачачи сенсу в ризик заради досить низьку прибутковість, яка сьогодні не перевищує 2,5-3,2% річних.

Але проблема, з якою зіткнувся інвестор з Владивостока Владислав С., виявилося набагато серйозніше, ніж просто низький прибуток. Росіянин придбав однокімнатну квартиру в провінції Фуцзянь неподалік від споруджуваної фабрики з виробництва побутової техніки, плануючи здавати житло в оренду її співробітникам. Інвестору ця ідея здавалася досить вдалою, оскільки співробітникам зручніше проживати в безпосередній близькості від місця роботи. Але в рамках розвитку фабрики її власники вирішили побудувати ціле місто для проживання співробітників, і в результаті квартира Владислава була приречена на вічний простий: попит серед орендарів виявився нульовий і інвестиція увінчалася повним провалом.

США

Той факт, що Сполучені Штати вступили в рецесію в минулому році, поки визнаний не всім світовим економічним співтовариством, але більшість його членів сходиться на думці, що економічний спад відбудеться задовго до 2018 року. Темпи зростання американської економіки знижуються з літа 2014 року: в четвертому кварталі 2015 року ВВП збільшився лише на 1,8% в річному вираженні.

Міністерство праці недавно заявило, що число американців, які подали заявку на допомогу з безробіття, в кінці січня 2016 роки за тиждень виросло на 8000 до 285 000. Проте ринок житла США поки не відчув серйозних наслідків уповільнення економіки. Хоча будівельний сектор на американському ринку житла демонструє зниження показників, ціни на будинки продовжують рости. Обсяги будівництва нового житла впали на 2,5% з урахуванням сезонних коливань річного темпу до рівня в 1,15 млн одиниць.

Вартість американського житла в 2015 році зросла, як уже зазначалося вище, але лише на 4,1% проти 6% в 2014 році. Темпи зростання ставок в секторі оренди також сповільнилися в кінці 2015 року, але збільшення все ж триває: у 2015 році орендна плата зросла більш ніж на 3%. Прибутковість американських житлових об'єктів у великих містах складає від 3,5% до 4,6% річних.

В одному з найбільших міст держави - Нью-Йорку - середня ціна встановила рекорд, досягнувши $ 980 000, що виявилося на 6,5% вище, ніж в 2014 році ($ 920 000). Продажі житла також зросли, але не настільки сильно: їх зростання склало 2,2% в порівнянні з 2014 роком, але нижче темпів продажів 2013 року.

Нью-Йорк, місто, яке приваблює покупців житла з усього світу, не залишає байдужими і російських інвесторів. До речі, для Нью-Йорка, як і для США в цілому, дуже характерна політика «документаційного підтвердження» всього, в тому числі і в рамках оренди житла. Наприклад, потенційний орендар перед укладенням договору оренди надає власнику житла документи, що засвідчують його платоспроможність, відсутність судимості тощо. Це обумовлено саме безпекою орендодавця, але не всі іноземні власники знайомі з подібними нюансами. Інвестор з Москви Володимир Н., який купив квартиру в Нью-Йорку і вирішив здавати її в оренду, не врахував, що законодавство в штаті Нью-Йорк опиниться на боці квартиронаймача. Коли останній перестав вносити оплату, Володимир без особливого занепокоєння вирішив поспілкуватися з орендарем, але той пояснив, що хоч грошей на оплату житла у нього немає, з'їжджати з знімною квартири він не збирається. Шокований інвестор звернувся до місцевих юристам, які і пояснили, що досить лояльні закони даного штату встають на захист інтересів орендаря житла. Замість того щоб отримувати прибуток, Володимиру доведеться витратити час і нерви: бажаючи виселити недбайливого квартиранта за законом, йому доведеться звернутися в суд, який може тривати довгий час, і обійтися інвестору недешево.

Фактори, які тягнули вниз світову економіку в 2015 році, в році, що наступив залишилися на колишньому місці, а в деяких випадках навіть посилилися: підвищення процентних ставок за корпоративними облігаціями, швидше за все, призведе до уповільнення зростання економіки в США, а знижується вартість активів Китаю може спровокувати фінансову турбулентність не тільки в місцевому масштабі, а й на загальносвітовому ринку. Саме тому чекати відновлення ринків житла країн, які пережили рецесію, незабаром не варто, а значить, не варто і інвестувати в місцеву нерухомість, по крайней мере, в найближчі пару років.
www.zagorodna.com