Нерухомість росіян Україні: ризики та перспективи

Україна - не тільки наш найближчий сусід, а й одне з провідних напрямків для інвестицій. За останні 15 років вона увійшла до трійки найбільш популярних країн, де росіяни воліють купувати житло і відкривати готельний бізнес. За оцінками на кінець 2013 року нашим співвітчизникам належало близько 50 тисяч об'єктів нерухомості по всій країні. Головним чином - на території Криму , але також у Києві , Одесі та інших великих містах. Це активи , куплені в інвестиційних цілях , житло для відпочинку і квартири , що дісталися у спадок від українських родичів.

Стрімкий розвиток кризових подій у сусідній державі викликає тривогу у багатьох росіян. Як розвиватиметься ринок нерухомості в Криму і на Україні і що робити з приватною власністю - купувати чи продавати?

Яка власність в Криму є у росіян

Курортна нерухомість кримського півострова завжди привертала росіян відносною дешевизною . Мінімальна вартість житла на узбережжі варіюється від 30 тис. доларів за малогабаритну квартиру в « хрущовці» до 120 тис. доларів за вілли і приватні будинки. Самими ліквідними вважаються одно- двокімнатні квартири в нових будинках , вони найкраще здаються в сезон і приносять своїм власникам стабільний прибуток від оренди . Крім того , громадяни Росії інвестували в елітне житло в найпопулярніших зонах Криму і комерційну нерухомість : готелі і ресторани.

Приватна власність росіян в Криму це :

• Дешеві квартири в старому радянському фонді та дачні ділянки , що дісталися у спадок

• Апартаменти в нових ЖК, придбані для сезонної оренди

• Котеджі та вілли на узбережжі

• Сімейні міні -готелі

В особливу категорію можна виділити корпоративну власність російських компаній і державних структур. Це, наприклад , чотиризірковий готель « Кримська Рів'єра », що належить структурі « ІФД Капітал » , і кілька пансіонатів , що належать уряду Москви.

Що робити з кримською нерухомістю

18 березня президент Росії , керівництво Криму і мер міста Севастополя підписали договір про входження Республіки Крим та Севастополя до складу Росії. Однак міжнародний статус цієї території не визначений : Київ , США і ЄС не визнали результати референдуму. У цій ситуації чорноморський курорт стає « сірою зоною » для інвестицій з неясним правовим становищем. Як відзначають експерти , тепер півострів дійсно може розраховувати тільки на російське фінансування: для всіх інших інвесторів вкладатися в місцеву інфраструктуру занадто ризиковано.

Якщо збережеться статус- кво , на розвиток Криму в найближчій перспективі будуть впливати два фактори: істотний приплив коштів з російської казни і різке зниження потоку туристів . Уже взимку жителі півострова почали бити на сполох: сезон зірваний ! Експерти вважають , що поки рано прогнозувати , який обсяг відпочиваючих приїде на чорноморське узбережжя цього літа. Однак очевидно , що українських курортників стане в рази менше , та й багатьох росіян налякає нестабільна обстановка в регіоні : люди , які планують літню відпустку навесні , куплять путівки в інші місця. В умовах міжнародної ізоляції Криму доведеться працювати виключно на російських туристів. Звичайно , в осяжному майбутньому їх стане більше , але не настільки , щоб забезпечити півострову економічний прорив .

Більшість експертів сходяться на тому , що в найближчому майбутньому нерухомість у Криму впаде в ціні. За оцінками аналітиків , за 2013 ціни на житло в цілому по Україні знизилися на 25,9 %. Ця тенденція поширилася і на отделившийся півострів. А в перспективі квадратні метри можуть подешевшати ще більше - поки ситуація не стабілізується. При цьому фахівці радять власникам не піддаватися панічним настроям і почекати : продати кримські активи зараз - значить , просто зафіксувати збитки . Є ймовірність , що через деякий час ціни знову поповзуть вгору.

Однак активно здобувати стрімко дешевшають квадратні метри поки не варто. Фахівці вважають , що придбання кримської нерухомості в період кризи занадто ризиковано. Така інвестиція може виявитися занадто « довгої » для приватного покупця. Навіть оптимісти не чекають , що нерухомість подорожчає раніше 2015 року. А от якщо покупка квартири або будинку планувалася для сімейного відпочинку , ріелтори радять не відмовлятися від цієї ідеї. Скориставшись ситуацією , реально придбати хороший об'єкт із значним дисконтом. Правда при цьому потрібно уважно поставитися до процесу оформлення прав на об'єкт - вже через російські кадастрові служби .

Один з найбільш ймовірних прогнозів - тимчасова « заморозка » ринку нерухомості. Приватні інвестори вже взяли паузу і поки відмовляються від нових покупок об'єктів на узбережжі - чекають розвитку ситуації. Наприклад , відомо , що Республіка Крим планує масштабну націоналізацію державних об'єктів , які колись належали Україні . При цьому нові влади півострова запевняють , що для приватних власників і бізнесу не виникне ніяких додаткових ризиків . Пожвавлення ріелтерського бізнесу і нормалізація цін будуть можливі після сигналу з Москви. Активні вкладення російського бюджету в економіку і туристичну сферу Криму дадуть інвесторам упевненість у завтрашньому дні.

Державна нерухомість Криму - що чекає санаторії та будинки відпочинку

Окрема і дуже важлива частина туристичної інфраструктури півострова - будинки відпочинку і санаторії. Це масштабна база , що функціонує з радянських часів , коли Крим вважався « всесоюзною здравницею ». До недавнього часу стратегічна нерухомість перебувала у власності української держави , однак , вирішивши відокремитися від Києва , Крим оголосив про націоналізацію 130 туристичних об'єктів. Мова йде про 119 готелях , декількох десятках комунальних підприємств та інституті імені Сеченова в Ялті і 17 оздоровчих комплексах . Найбільші з них - санаторій «Сонячний » в Алупці , «Ай -Петрі » поблизу Місхора або гірський санаторій « Старий Крим».

Найбільш пильну увагу громадськості та інвесторів прикута до дитячого центру «Артек». Знаменитий піонерський табір також перейде на баланс півострова. За останніми даними у « Артеку» вже з'явився новий генеральний директор , призначений урядом Республіки Крим .

Націоналізація туристичної інфраструктури призведе до того , що влада Криму зможуть самостійно розпоряджатися долею об'єктів і доходами від державної власності . Однак тягар утримання всієї цієї нерухомості також ляже на півострів. Поки складно спрогнозувати , наскільки успішно вийде управляти неповоротким механізмом « кримської здравниці ». Очевидно , що розвиток націоналізованого туристичного комплексу буде неможливо без підтримки російського бюджету і російських інвесторів.

На думку багатьох експертів , знамениті кримські здравниці - сумнівний об'єкт для вкладення коштів. Більшість з них законсервовані на піку своєї радянської популярності - тобто не реконструювалися останні 30 років. Легкий косметичний ремонт не дозволить санаторіям конкурувати зі світовими курортами , в тому числі - з популярною і дешевою Туреччиною. Сучасних туристів не влаштують грязелікарні і перлинні ванни радянського зразка , а про спа- комплексах в Євпаторії або Алушті в кращому випадку чули. Інвестиції в переобладнання цих об'єктів у сучасні комплекси можуть виявитися непідйомними : старі будівлі буде простіше знести і побудувати все заново. Однак поки складно спрогнозувати , як залучити до Криму досить забезпечених туристів , щоб окупити реконструкцію.

Відпочинок на Кримському півострові популярний у росіян. Щорічно туди приїжджають близько 1,5 - 2 млн російських туристів. Однак очевидно , що чорноморське узбережжя ніколи більше не буде « всесоюзною здравницею ». Повернути Криму колишню популярність можна лише в одному випадку: закрити кордон і заборонити росіянам їздити на курорти інших країн.

Крим важко порівняти з іспанським узбережжям або французької Рів'єрою : комфорт чорноморського та європейського відпочинку розрізняється приблизно також , як рівень життя в Сан- Тропе та Балаклаві . Донедавна милі серцю кримські пляжі брали іншим: відносна дешевизна , прекрасна дика природа , м'який клімат і звична мовна та культурна середа . Це відпочинок для небагатого середнього класу.

Бюджет літньої відпустки таких туристів розрахований на мінімальні витрати , серед можливих варіантів розглядаються Туреччина , Єгипет , Болгарія . Ті , хто не хоче 2 тижні смажитися на пляжі за системою «все включено» , вибирають Ялту , Форос і кримські гори. З тієї ж причини півострів традиційно люблять «дикуни» , які розбивають наметові містечка на вузьких галькових пляжах. Нарешті , на чорноморське узбережжя приїжджають з ностальгічних міркувань : згадати щасливе дитинство або юність , пофантазувати про часи Максиміліана Волошина в Коктебелі. Серед тих , кого до Криму призвели особисті згадування і прихильності , трапляються і досить заможні люди , які готові витратити на чорноморський відпочинок таку ж суму , як і на середземноморський.

Поки експерти бояться робити довгострокові прогнози. Одні вважають , що з приходом великих інвесторів з Росії Крим стане дорогим і порожнім , інші розраховують на сплеск активності відпочиваючих і бурхливий розвиток туристичної інфраструктури. На цьому тлі ринок нерухомості завмер в очікуванні .

Українські активи росіян - нерухомість у Києві та Одесі

Російські бізнесмени і приватні особи інвестували не тільки в курортну нерухомість. Росіянам належить безліч об'єктів у великих українських містах , в першу чергу - у Києві та Одесі. Це і комерційні площі , що належать вітчизняним бізнесменам , і тисячі квадратних метрів житла. Донедавна прибутковим об'єктом для вкладення вважалися квартири в центрі Києва - вони приносили своїм власникам про 7 до 10 % річного доходу від оренди . Крім того , нерухомість в Україні набувають російські компанії , яким потрібно постійне житло для співробітників.

Політична та економічна криза на Україну привів до стагнації ринку нерухомості. У першу чергу це позначилося на становищі забудовників : банки стали згортати програми позик. Тому більшість експертів радять покупцям з обережністю вкладатися в первинне житло : є ризик збільшення обсягу довгобудів .

На вторинному ринку кризи не передбачається , однак ціни на нерухомість падатимуть . Російські ріелтори поки не радять своїм клієнтам продавати квартири в Україні : найближчим часом житло подешевшає мінімум на 6-9 %. Найбільше втратять власники студій , хрущовок і нерухомості в спальних районах . За оцінками експертів розцінки на такі об'єкти знизяться від 5 до 15%. Тому , якщо в 2014 році вам у спадок дісталася квартира на околиці Києва , з продажем краще почекати .

Загалом фахівці радять поки утриматися від будь-яких операцій на українському ринку нерухомості. Вкладати гроші в квадратні метри в Києві чи Одесі заради вигідного перепродажу поки занадто ризиковано. Багато що залежить від факторів , які поки складно вгадати : курсу гривні та нової зовнішньополітичної орієнтації країни. Однак причин терміново позбуватися від українських активів професійні ріелтори також не бачать.
www.zagorodna.com