Найпоширеніші афери на ринку новобудов

21.02.2011 00:00
Статті про нерухомість | Найпоширеніші афери на ринку новобудов Продаж повітря.
Деякі забудовники розпочинають будівництво не отримавши при цьому дозвіл від державних органів, а часом навіть не повідомивши їх про свої наміри. Це одна з найпоширеніших схем шахрайства на ринку новобудов. Логіка таких дій цілком з'ясовна. Забудовники розраховують на те, що державні органи не зможуть їм відмовити в будівництві, коли побачать, що фундамент будинку вже закладений. За допомогою невеликих грошових вливань (у вигляді хабарів) інші проблеми також спритно будуть врегульовані, а будівництво продовжено.
Проте часто такі історії закінчуються забороною на будівельні роботи. Страждають при цьому не компанії, які взяли на себе зобов'язання і в результаті не виконали їх, а громадяни, які вклали свої заощадження в майбутній будинок. Далі все банально просто: компанія відразу стає банкрутом і казковим чином зникає, а люди залишаються з носом.
Представники прес-служба компанії «Стройтрест-Нерухомість» радять покупцям: «При виборі новобудови необхідно звернути увагу на пул учасників, і їх імідж. Проекту слід довіряти, якщо його зводить будівельна компанія з ім'ям і з великим досвідом роботи (наприклад, «Група ЛСР», «ДСК-1», «Мосфундаментстрой-6» і т.д.). Ще один гарант надійності - участь у реалізації проекту відомої ріелторської компанії ».
Варто пам'ятати, що девелопер може заморозити будівництво об'єкта через брак фінансових коштів, і будинок вашої мрії може перетворитися на довгобуд. Тому перш ніж віддавати гроші необхідно як слід перевірити фінансовий стан і стабільність компанії. Крім цього обов'язково зверніть увагу на наявність чи відсутність у компанії пакету документів, який підтверджує їх право на ведення будівельних робіт на даній земельній ділянці.
«Не менш важливо враховувати і темпи зведення будинку. Покупцеві нерухомості слід відвідати будівництво об'єкта, і на місці ознайомитися з темпами будівництва », - радять представники прес-служба компанії.
Зараз багато будівництв оснащені веб-камерами. Тому не обов'язково виїжджати на місце проведення будівельних робіт, можна ознайомитися з процесом зведення будинку в режимі онлайн.

Шляхи обходу 214 закону.
Закон № 214 - ФЗ «Про участь у пайовому будівництві» був прийнятий 5 років тому. Однак на ринку нерухомості було мало будівельних компаній, які продавали квартири відповідно до букви закону. Багато воліли шукати обхідні шляхи і реалізовували квартири за договорами, які не потрапляли під закон. Як правило, договір укладався без реєстрації у ФРС або забудовник укладав з покупцем договір з якими завгодно назвами і пунктами. Замість висновку договору участі в пайовому будівництві, забудовники пропонують укласти договір купівлі-продажу.
Небезпека полягає в тому, що відповідно до Цивільного кодексу РФ попередні договори не підлягають оплаті, проте для того, щоб отримати грошові кошти з покупця забудовник укладає договір купівлі-продажу векселя на суму, яка дорівнює вартості квартири. Ця схема досить популярна на ринку новобудов, але страждають при цьому покупці. Півбіди, якщо ви уклали подібний договір купівлі-продажу з самим забудовником, гірше, якщо з третьою особою. Тоді, за законом, ваша угода вважається не законною і ви, по суті, не маєте право на дану нерухомість.
Будівельні компанії вступили у 2011 рік з новим 214 законом, який потрібно дотримуватися. Однак суперечки навколо необхідності і доцільності цього документа тривають. З одного боку новий закон захищає пайовиків від шахраїв, але з іншого боку, на думку деяких учасників ринку, пов'язує будівельні компанії по руках і ногах.
Новий закон забороняє залучати грошові кошти громадян в будівництво за будь-яких договорів, крім пайової участі (ДДУ). Виняток зроблено лише для тих будівельних компаній, які використовують житлові сертифікати, а також ЖБК (житлово-будівельний кооператив). У № 214-РФ прописаний і розмір штрафу (від 500 тис. до 1 млн рублів), який повинна сплатити будівельна компанія, за кожний виявлений випадок обходу закону. Обурення у забудовників викликає той факт, що в новий закон забороняє направляти грошові кошти пайовиків на будівництво інженерної інфраструктури, без якої запуск будинку неможливий.

Подвійні продажу.
Ще одним з найпоширеніших способів шахрайства на ринку столичних новобудов є подвійні продажу. Ця схема можлива тоді, коли договір не зареєстрований у ФРС, тобто в обхід № 214-ФЗ, про який ми розповіли вище. Особливо обережно треба поводитися тим, хто збирається купити новобудову на ранній стадії будівництва, так як ця схема шахрайства поширена саме тут. Схема афери така, що права на одну й ту ж квартиру можуть бути продані не один раз.
Наприклад, забудовник уклав інвестиційний контракт з органами влади та отримав дозвіл на будівництво об'єкта, в рахунок, наприклад, майбутніх поставок будматеріалів. Потім будівельна компанія передає права на частину квартир іншим компаніям. Вони в свою чергу починають передавати отримані квартири далі, шляхом продажу громадянам або юридичним особам. Саме так формується складний ланцюжок подвійних продажів. Головна мета компанії-постачальника квартир - швидко продати права на квартири, отримати гроші і продовжити свою діяльність. Тому такі квартири продаються за вартістю, значно нижчою за ринкову. Купівлі квартир у таких компаній скоріше за все пов'язані з подвійними продажами.
До виникнення подвійних продажів на ринку новобудов може призвести, наприклад, зрив термінів постачання будматеріалів, а також їхнє подорожчання. У результаті договір між забудовником і компанією-постачальником, яка вже продала частину своїх квартир, вважається недійсним. Після цього девелопер може не визнати права постачальника на квартири, віддані йому раніше і почати продавати ці ж квартири, але третім особам. У результаті люди, купують квартири, які вже свідомо продані іншим.

Прострочені квартири.

Будівельна компанія зобов'язана передати покупцеві квартиру в споруджуваному будинку в той термін, який прописаний в договорі. При цьому термін передачі прав на квартири повинен бути однаковий для всіх учасників пайового будівництва.
На ринку нерухомості не рідко трапляється так, що квартири покупці отримали не вчасно. Марія Литинецкая, генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-Новобудови» зазначає: «У разі якщо будівництво багатоквартирного будинку не може бути завершено в передбачений договором строк, забудовник не пізніше ніж за два місяці до закінчення зазначеного терміну зобов'язаний направити учаснику пайового будівництва відповідну інформацію і пропозиція про зміну договору ».
Слід знати, що якщо забудовник порушує терміни передачі покупцеві квартири, то він зобов'язаний виплатити йому неустойку (пені) у розмірі 1 / 300 ставки рефінансування ЦБ РФ від ціни договору за кожен день прострочення. У тому випадку, якщо покупцем є громадянин, то неустойка сплачується забудовником у подвійному розмірі.
Підвищення цін після придбання квартири.
Ще одна пастка, в яку часто потрапляють покупці новобудов - неуважне прочитання договору, яке тягне за собою збільшення ціни після покупки квартири.
Варто звернути увагу на те, що в документі вказана ціна договору, тобто розмір грошових коштів, які покупець повинен віддати девелоперу для зведення цього об'єкта або відшкодування витрат на будівництво будинку, оплату послуг забудовника.
Якщо договором передбачено можливості зміни ціни, прописані випадки, за яких це можливо, а також позначені умови зміни вартості квартири, то після того, як покупець підпише договір, ціна об'єкта може бути змінена.
Але якщо договором участі в пайовому будівництві не передбачено зміну ціни з тих чи інших причин, то будівельна компанія не має права вимагати з покупця внесення додаткових грошових коштів.

Купити кота в мішку.

Якщо ви не потрапили до жодної з перерахованих вище пасток і підійшли до останнього етапу - підписи передавального акта та отримання ключів від квартири, то розслаблятися не варто, так як і тут вас чекають неприємні сюрпризи.
Справа в тому, що будівельна компанія зобов'язана передати покупцеві квартиру в тій якості, що відповідає умовам договору. Крім цього повинні бути дотримані всі умови технічного та містобудівного регламенту, проектної документації, а також інші вимоги, які прописані в договорі. Однак на ділі трапляється так, що покупець отримує квартиру, невідповідну заявленій якості.
Тоді, слід знати, що «гарантійний термін для об'єкту пайового будівництва, за винятком технологічного та інженерного обладнання, що входить до складу такого об'єкта встановлюється договором і не може становити менше ніж 5 років. Зазначений гарантійний строк обчислюється з дня передачі квартири покупцеві, якщо інше не передбачено договором », - зазначає Марія Литинецкая.
Якщо говорити про гарантійний термін на технологічне та інженерне обладнання, яке передається покупцеві разом з квартирою, то він не повинен бути менше 3-х років. Цей термін починає обчислюватися з дня підписання першого передавального акта або іншого документа про передачу об'єкта.
Покупець, до того, як буде підписаний передавальний акт, має право вимагати від будівельної компанії складання акту, в якому вказується невідповідність об'єкта вимогам, зазначеним вище. Покупець може відмовитися від підписання передавального акту до виконання забудовником наступних обов'язків:
1. Безоплатно усунути недоліки (у розумний строк), які призвели до погіршення якості квартири або які роблять житло непридатним для проживання.
2. Покупець має право вимагати від будівельної компанії, у випадку виявлення таких недоліків у придбаній квартирі, пропорційно зменшити ціну договору (квартири).
3. Покупець також може зажадати відшкодування грошових коштів, які були витрачені на усунення виявлених недоліків.
У тому випадку, якщо ви придбали квартиру і виявили суттєві недоліки, а забудовник відмовився в розумний строк виправити ці дефекти, то покупець цієї квартири має право в односторонньому порядку відмовитися від виконання договору і зажадати від забудовника повернення грошових коштів та сплати відсотків відповідно до частини 2 статті 9 Закону № 214-ФЗ.

https://move.su

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти