Читайте також:
Серпень без квартир: оренда житла у Львові на межі дефіциту
Якщо різниця в тому ж районі більше , то це означає , що забудовник не настільки надійний , як хотілося б. Якщо ж купувати на вторинці квартиру з хорошим ремонтом , то різниця зросте до 30-35 %. Наскільки це виправдано ? Давайте рахувати.Забудовник пропонує в столиці в спальному районі квартиру за ціною від 9 тис. грн. за квадратний метр. У такому ж місці на вторинному ринку можна купити квартиру з шикарною обробкою і навіть меблями за ціною приблизно 12,5-13 тис. грн. за кв. м. Вартість ремонту - близько 3 тис. грн. за квадратний метр загальної площі , і це без надмірностей. Разом, якісна квартира , придатна до вселення , обійдеться приблизно в ті ж гроші, що і новобуд , якого чекати майже рік , якщо врахувати , що нова квартира потребують додаткових вкладень для приведення її у житловий стан. І на обробку знадобиться час , мінімум 3-4 місяці.
Є у вторинки свої мінуси. По-перше , можливі проблеми з юридичною чистотою об'єкта. Але це вирішується, якщо покупцеві допомагає хороший ріелтор або юрист. По-друге , ліквідність - квартира в старим «хрущовці» значно довше знаходить свого покупця. По-третє , в нових будинках рівніше соціальний склад мешканців , що теж важливо .
« Рішення купити житло в новому будинку далося нелегко. Але наша стара квартира була з дуже незручним плануванням , та ще і в холодному панельному будинку , де опалення до верхніх поверхів майже не доходила. У підсумку , коли ми прорахували , що капітальний ремонт та утеплення квартири обійдуться далеко не в пару десятків тисяч гривень , почали придивлятися до новобудов . Рішення прийшло саме собою: обміняли свою « двушку » на нову « одиничку » , та ще й гроші залишилися . І нехай будинок не з кращих матеріалів , але впевнена , що років 10 про його стан замислюватися точно не доведеться » , - розповідає економіст з Києва Марія Михайленко.
ласий метр
Найпопулярнішими в бюджетному сегменті так і залишаються однокімнатні квартири , метраж яких коливається в межах 40-50 метрів. Так , будуються і вже зведені будинки не володіють архітектурним шиком. Проте нова будівля в тихому спальному районі , недалеко від метро та іншої інфраструктури ( супермаркетів , садка, школи , поліклініки) , - хороша альтернатива неухильно дорожчає арендуемому житлу . І рідкісний покупець задумається про те , що через два- три роки з будинку може почати облуплюється штукатурка , новий ліфт раптом почне вередувати , а створений забудовником ОСББ ( кондомініум ) буде здирати втридорога за комунальні послуги.
При ціні від 8-9 тис. грн./м2 в столиці на всі ці та багато інших недоліки покупці закривають очі. Попит на « одинички » породжує безліч пропозицій на будь-який смак і розмір гаманця , а забудовники часто користуються цим , завищуючи вартість однокімнатних квартир проти багатокімнатних . Адже вартість «квадрата» в « одиничці » найчастіше на 800-1600 грн. вище в порівнянні з 2 - 3 - 4 - кімнатним житлом. До речі , для цього є і об'єктивні причини: кількість комунікацій і загальні площі (сходи , пріліфтовие холи ) на однокімнатну квартиру те ж, що і на багатокімнатну .
Але підсумкова ціна все одно приваблива: 350-450 тис. грн. за власне житло в столиці - це не захмарна сума. До кризи в перерахунку на валюту було в півтора рази більше. На вторинці аналогічна квартира з ремонтом коштуватиме приблизно на третину дорожче.
Залишається питання в темпах будівництва. Якщо забудовник фінансує будівництво винятково або переважно за рахунок передоплати від покупців , дуже ймовірні зриви термінів здачі. Якщо є банк, готовий кредитувати добудову , шансів на дотримання термінів більше. Зазвичай про присутність такого банку - партнера свідчить наявність пільгових іпотечних програм. Користуватися ними зовсім не обов'язково , але сам факт присутності банку - партнера додає впевненості в тому , що гроші на добудову будинку знайдуться незалежно від того , наскільки швидко розкуповуватимуться квартири на етапі будівництва.
Звичайно , нинішню глибину девальваційного шоку не порівняти з тим , що мало місце в 2008-2009 роках. І , будемо сподіватися , що і порівнювати не доведеться. Однак потрібно пам'ятати про скандальні недобудовах тих часів на кшталт « Дніпровських веж » по вул. Бальзака або ЖК по вул. Сім'ї Сосніних , 4 . Подібні картини можна спостерігати не тільки в Києві , а й у багатьох обласних центрах. Так що покупцям первинки саме зараз потрібно бути особливо обережними.
Міста і містечка
Найбільш дорогими метрами звично славляться не тільки Київ , але також Донецьк і Дніпропетровськ. Одеса і Львів - скромніше. При цьому цінова політика забудовників залежить від багатьох факторів , починаючи з розташування будинку ( його близькості до метро , гарній транспортній розв'язці ) і закінчуючи наявністю обробки в квартирах і навіть популярністю імені забудовника.
Зрозуміло , найдешевше житло - в ближніх передмістях : ціни там можуть бути нижче на 30-50% , ніж у межах найближчого міста . Наскільки розумна покупка в передмісті ? Все залежить від способу життя покупця. Адже найчастіше за наявності власного авто поїздка на роботу з передмістя виявляється швидше і комфортніше , ніж лавірування по закутках спальних районів або пересадки в метро.
Крім розташування будинку одним з ключових факторів, що впливають на ціну , був і залишається матеріал, з якого зводиться будівля . Найбільш престижний і , звичайно ж , дорогий варіант - цегла . Цегляні будинки комфортніше і славляться доброю теплоізоляцією . Друге місце в ряду найпопулярніших матеріалів - це газовий блок . Такі будинки не настільки декоративні, як цегляні , але теж дуже теплі і комфортні . Третє місце займають будинки зі стінами з пустотілих блоків. Його характеристика дуже проста - «дешево і сердито». У порівнянні з цеглою собівартість будівництва такого будинку на 30-40% нижче , а значить, менше і ціна для покупця. Самі по собі такі блоки мають гарну теплоізоляцією і теж екологічно нешкідливі.
У чому ж ризик?
Прагнучи заплатити менше , майбутній власник житла повинен усвідомлювати ті ризики , які він на себе бере . Найбільш поширена ситуація , коли будівництво будинку завмирає. Це може статися навіть на завершальних етапах і здачі будинку в експлуатацію. Про такі випадки «Гроші » писали неодноразово , розповідаючи про те , як в таких ситуаціях варто надходити мешканцям.
Але навіть якщо об'єкт зданий і щасливі власники квартир готові обживатися , їх може підстерігати чимало сюрпризів. Наприклад , обіцяний будівельною компанією цегла виявиться газобетоном або , ще гірше , пустотілим блоком. « Перевірити , з чого саме будувався будинок , звичайній людині не під силу. Правда відкривається лише тоді , коли мешканці починають робити ремонт. Але кому пред'являти претензії , якщо за квартиру вже сплачені гроші і підписаний договір про угоду ? » , - Міркує один із столичних ріелторів Андрій Сонін.
Не менш важливо якість утеплення фасаду. Нерідко в «бюджетних» новобудовах використовуються недорогі матеріали , які неекологічних і пожежонебезпечні. Саме з цієї причини в Солом'янському районі Києва пару років тому одну з будівель воспламенялось цілих три рази!
Іноді забудовник обіцяє обробку квартир . Однак чи варто погоджуватися на таку угоду ? У кращому випадку виявиться , що будівельники спромоглися наклеїти шпалери і встановити мінімальну сантехніку. У гіршому - обробка буде означати лише наявність вхідних дверей , склопакетів і підготовленої під ремонт « стяжки ». До речі , відповідні пункти повинні бути ретельно розписані в договорі.
Дурять майбутніх мешканців і на метражі . Що робити ? Стежити, щоб у договорі було вказано, як коригується сума відповідно до реальної площею квартири, що купується .
Але навіть якщо будинок готовий , є небезпека , що будівельна компанія почне тягнути з правовстановлюючими документами. Паралельно багато забудовників створюють власні ЖЕКи або ОСББ , по суті пропонуючи купити членство в них за вступний внесок , який може досягати мало не 100 тис. грн.
Можуть бути проблеми і з підключенням будинку до електрики або водопостачання . « Купили квартиру в новобудові і були змушені відразу в неї заселитися . Забудовник обіцяв гарячу воду через тиждень. Але ми її не отримали ні через місяць , ні навіть через два. І всю зиму довелося гріти каструльки . На всі наші обурення компанія відповідала: « Претензії - до ЖЕКу ». Хоча , як виявилося , ЖЕК якраз і належав будівельної компанії » , - скаржиться житель Донецька Сергій Мовчун.
Розтягнути «задоволення»
Намагаючись залучити покупців , забудовники готові фінансувати їх на гнучких умовах. Найбільш популярний варіант - це , звичайно ж , розстрочка . Інвестор відразу вкладає 25-50 % вартості , а решту суми виплачує в перебігу 6-36 місяців. Зазвичай у такій ситуації будівельні компанії встановлюють вищу вартість квадратного метра. Але якщо різниця в ціні фіксована , то є сенс прикинути , у що вона обійдеться .
Наприклад , якщо сплатити відразу всю суму , ціна «квадрата» складе 7500 грн. , А якщо взяти квартиру в розстрочку - 8700 грн. Переплата складе 1200 грн. З іншого боку , в першому випадку потрібно внести відразу 7500 грн. , А в другому - 4350 , а інше - протягом двох років. Різниця в початковому платежі - 3150 грн. Ціна цієї різниці при нинішніх депозитних ставках складе за вказаний період близько 460 грн. Так що одноразовий повний платіж однозначно вигідніше: 460 грн. проти 1200 .
Буває й таке , що інвестору пропонують викупити якусь кількість метрів за стартовою ціною , вказавши , що залишилися метри доведеться викуповувати за плаваючою ціною , яка калькулюється забудовником. Як це виглядає ? Припустимо , інвестор набуває третину квартири за ціною 8000 грн. за « квадрат». Але вже через два місяці він змушений викуповувати у забудовника квадратний метр за ціною в 8300 грн. , Ще через три місяці - по 8500 грн. і т. д. У результаті житло виявиться « золотим» , а покупець переплатить будівельної компанії дуже серйозну суму - значно більшу, ніж , наприклад , за іпотечним кредитом.
www.zagorodna.com
Коментарі