• {{ item.product_type }}

    {{ item.brand_name }}

    {{ item.product_name }}

    {{ item.old_price }} грн/кв.м

  • Список повідомлень порожній

Модернізація комерційних об'єктів: навіщо це потрібно?

Читать статью на русском

Статті без теми

Україна

21.11.2020

Модернізація комерційних об'єктів: навіщо це потрібно? фото
З розвитком прогресивних технологій будівлі періодично стикаються зі старінням. Ряд проблем, які викликані таким еволюційним процесом, унеможливлюють задоволення вимог користувачів на належному рівні.
Читайте також: Зафіксована нова тенденція на ринку оренди житла у Києві
Назар Бенч, експерт в сфері девелопменту та будівництва картинкаЗ розвитком прогресивних технологій будівлі періодично стикаються зі зносом. Проблеми, які викликані цим еволюційним процесом, унеможливлюють задоволення потреб користувачів на належному рівні.

Модернізація — один зі способів впровадити інновації в об'єкт нерухомості. Цей процес відбувається за допомогою оновлення будівлі, що, в свою чергу, хоч і вимагає вкладень, але в перспективі позитивно впливає на ситуацію, від чого виграють усі сторони, що взаємодіють.

Проблема застарівання об'єктів


Функціональне застарівання об'єктів комерційної нерухомості, зокрема торгових та офісних будівель, є більш поширеним, ніж фізичне (в основі останнього — якість будівельних робіт, конструкцій тощо).

Під функціональним зносом мається на увазі, що проєкт став неактуальним, йому не вистачає «свіжого» дизайну, планувальних та/або архітектурних рішень. Будівля втрачає колишню привабливість з боку користувачів приміщень на фоні нових об'єктів із розширеними функціональними характеристиками.

Крім того, оновлення потребують й інженерні комунікації (йдеться про систему опалення, каналізації, вентиляції, водо-, електропостачання).

Для того, щоб залучити орендарів, власник може знизити орендну плату в застарілому об'єкті. Такі дії втримають на якийсь період позитивну динаміку, однак у результаті все веде до подальшого зниження вартості будівлі в цілому, оскільки не вистачає ресурсів для задоволення потреб і запитів повною мірою. Так, пандемія COVID-19 стала ще одним приводом замислитися щодо реконцепції неліквідних проєктів.

Чому варто відстежувати тенденції


З активним розвитком технологій кожен об'єкт стикається зі зносом. Для мінімізації такого ризику у країнах Європи реконцепція є обов’язковим етапом, який передбачається ще при розробці проєкту, зокрема, торговельної нерухомості. Питання реконцепції більш актуальне для ТРЦ, оскільки даний сегмент зазнає сильнішого впливу з боку споживачів.

У цілому реконцепція може позитивно впливати на заповнюваність площ, актуальність об'єкта на ринку, а значить — відбитися на збереженні позицій на фоні появи нових проєктів.

Ряд комерційних об'єктів України потребують оновлення концепцій і систем. Загальноприйнято, офісна нерухомість у середньому застаріває за 10−15 років, торгова — за 7−10 років.

Так, найчастіше реконцепція включає в себе заміну інженерних рішень і того, що, в першу чергу, впадає в очі — оновлення дизайну, планування приміщень, поверхів, заміну фасаду, вхідної групи на більш сучасні, а також надбудову чи прибудову частини будівлі (редевелопмент).

Також це можуть бути заходи щодо реконцепції з метою підвищення класу, забезпечення комфортних умов нарівні з розвиненою інфраструктурою. Остання сприятиме створенню відповідної атмосфери не лише для роботи, а й відпочинку. Або ж заходи з метою зробити об'єкт багатофункціональним — найкраще рішення визначається відповідно до особливостей кожного окремого проєкта.

У цілому тренд багатофункціональності під впливом останніх подій почав розвиватися активніше. Однак і до цього в столиці створювали, зокрема проєкти бізнес-парків (із поєднанням різних типів нерухомості: житлової, складів, офісів тощо).

На сьогодні лише в Києві функціонують до 200 бізнес-центрів. Власники офісних центрів періодично аналізують їхні показники та вирішують питання щодо модернізації комунікацій, реконструкції інтер'єрів та/або фасаду. У той самий час даний сегмент нерухомості менш схильний до негативного впливу часу (у порівнянні з торговою). Так, в якісному БЦ з центральною локацією ставки можуть зберігатися на високому рівні тривалий час.

Складники успішного об'єкта


Для забезпечення конкурентоспроможності недостатньо аналізу попиту, гравців та викликів ринку. Важливо попередньо визначити та взяти до уваги актуальні тенденції, а також відповідність об'єкта сучасним вимогам.

Екологічність будівельних проєктів. Поки цей тренд більш популярний в столиці, в порівнянні з іншими містами країни. Варто зазначити, що екологічність може стати ключовим чинником при виборі офісу в українських мегаполісах, зокрема, з боку деяких іноземних компаній.

Вимоги до енергетичної ефективності будівель посилилися. Це стимулює до впровадження сучасних інженерних комунікацій. Наприклад, використання світлодіодного освітлення, датчиків руху та присутності дає змогу знизити вартість експлуатації об'єкта. Зокрема, енергоефективні технології, впроваджені тільки в систему освітлення, сприяють зниженню показників споживання енергії до 30%.

Крім того, зменшити плату за комунальні платежі при модернізації допомагають і сучасні рекупераційні системи кондиціонування та вентиляції.

Гнучкість і готовність до змін. Зокрема, це стосується організації робочого простору. Актуальними є поновлення, перепланування приміщень із акцентом на гнучкі формати на противагу класичним офісам.

Правильне управління та грамотна експлуатація продовжує життєвий цикл будівлі. У свою чергу, BIM-технології, своєчасний і зважений план трансформації, що враховує всі вихідні дані та особливості об'єкта, — правильна стратегія, яка дає можливість бути на крок попереду. 

Назар Бенч, експерт в сфері девелопменту та будівництва, власник ІБК «Фенікс Груп»

nv.ua

Теги:

статті , нерухомість

Коментарі

До цієї новини немає коментарів

Читайте також

Используя сервисы Zagorodna.com, вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie. Мы используем файлы cookie, необходимые для аналитики, персонализации и рекламы.

bigmir)net TOP 100 bigmir)net TOP 100