Купуємо будинок у котеджному містечку

Купуючи будинок у котеджному містечку, власник заміських метрів отримує огорожу, фундамент, коробку з дахом і 5-15 соток землі. «Гроші» з'ясували, які блага і за скільки продають забудовники в передмістях.

Оптимістичні прогнози фахівців з нерухомості щодо швидкого виходу із застою ринку заміської нерухомості зазнали фіаско - як і в 2010 і 2011 роках, попит вкрай малий, і вартість котеджів знижується. За статистикою порталу zagorodna.com, середня ціна метра в котеджних містечках України протягом минулого року зменшилася на 98 доларів, або на 7,6%. За підсумками 2012 цілком можливе зниження ще на 5-9%. Втім, на знижки йдуть не всі, деякі забудовники стійко тримають ціни на рівні 1,8-2 тис. долл./м2. Така вартість пояснюється зарахуванням містечка до елітних, тобто таким, де передбачається проживання громадян, які не шкодують 450-600 тис. дол на покупку будинку.

Комплекси попроще, що позиціонують себе як «новий рівень життя середнього класу», пропонують будинки і таунхауси за 600-900 долл./м2 близько міст-мільйонників і 1,0-1,5 тис. дол - поблизу Києва. Оселитися у власному будиночку під Києвом можна за 130-260 тис. дол, поблизу міст-мільйонників - за 70-180 тис. дол Втім, охочих купити готовий будинок чекає розчарування: побудованих будинків з підведеними комунікаціями в продажу не так і багато. Адже більшість забудовників пропонує інвестувати гроші в будівництво котеджу або просто викупити земельну ділянку на території містечка. Але навіть найменш ризикована інвестиція у вигляді покупки готового маєтку не гарантує комфортного проживання.

Опитані «Грошима» компанії обіцяють побудувати центри для дітей, магазини, ресторани та спорткомплекси лише після заселення містечка більш ніж на 50%, а сьогодні в багатьох комплексах проживає менше 20% домовласників. Наприклад, в котеджному селищі під Києвом «Наше містечко» з 47 будинків продано 38, а постійно проживають лише у восьми садибах.

І це ще цілком гідний розклад.

Найбільша кількість котеджних містечок зосереджено близько столиці - 292 містечка. Всього в Україні, за даними zagorodna.com, 606 котеджних комплексів: 205 містечок збудовано та введено в експлуатацію, 235 будуються і 166 - в стадії «проект». Із 401 будуються і проектованих містечок в 145 містечках будівництво заморожене. За минулий рік на ринку додалося 13 містечок, де будівництво зупинене.

Столичні садиби

Котеджне містечко - окремий маленький населений пункт, огороджений високим парканом, зі шлагбаумами, охороною та пропускною системою. При відвідуванні селища «Золоче» (за Борисполем) кореспондента «Грошей» очікував на в'їзді чорний позашляховик, водій якого (як з'ясувалося пізніше - один із співвласників містечка) по телефону дав вказівку слідувати за машиною.

Розкішні цегляні вілли, вимощені плиткою тихі вулички, невеличкі деревця, зелені галявини - місто в мініатюрі. «Яка мета вашого візиту?», - Поцікавився супроводжуючий, підозріло придивляючись до відвідувачів. Легенда кореспондента журналу про плани придбати маєток довіри бізнесмену не вселила. «Наш городок - недешевий. Ось цей будинок (показує рукою на садибу навпроти) коштує 500 тис. доларів », - розповідає співвласник« Золоче ». При перегляді будинку з'ясовується, що ні оздоблення, ні електропроводки всередині немає, а це означає, що для доведення його до житлового стану знадобиться ще не менше 150 тис. дол

Інший будинок - двоповерховий дуплекс на два господаря з різними входами площею 198 кв. м - пропонується забудовником за 250 тис. дол Він також вимагає інвестицій в обробку, кількість землі біля будиночка дивує - 5 соток «наживо» виглядають як кілька метрів зеленої трави, що обрамляє ганок. Розмістити басейн або дитячий ігровий майданчик на такій території проблематично, простору достатньо хіба що для мангала і столика з кріслами. Але саме цікаве спостереження при відвідуванні котеджного селища - мертва тиша і безжиттєвість. Причому, за словами співвласника, у продажу залишилося лише кілька будинків, всі інші вже давним-давно продані. Тим не менш, жителів на території побачити не вдалося, селище порожній.

Сьогодні в багатьох котеджних містечках люди не живуть постійно, деякі навідуються влітку - «на дачу», інші інвестували в придбання будинку з метою збереження коштів або наступного продажу. Ознаки пожвавлення помітні в селищах, де володіння обходиться покупцеві до 200 тис. доларів. Наприклад, в «Северинівці» (околиці Києва, Житомирський напрямок) вся перша черга введена в експлуатацію. Готовий будинок у цьому містечку можна купити за 195 тис. дол

Ціни на будинки в містечках під Києвом відрізняються, і суттєво. Коктейль з статусності селища (елітний або не дуже) і місцерозташування може накрутити ціни до небес. Найдорожчі будинки - в напрямку Конча-Заспи (Новообухівській шосе): «Маєток. Перлина Італії »,« Сонячна долина ». У таких селищах ціна метра стартує від 2 тис. дол В інших районах (Буча, Ірпінь) «квадрат» - 1-1,4 тис. дол Компанія ЮЗТС і зовсім вибудувала котеджне містечко «Ясні зорі» прямо в населеному пункті - Ірпінь . Значить, жителі можуть користуватися всією інфраструктурою міста, але в той же час жити в лісовій зоні, за парканом і під опікою охорони. «З 62 будинків 50 вже продані і в 30 закінчений ремонт. Все містечко побудований і зданий в експлуатацію », - розхвалює менеджер з продажу компанії ЮЗТС.

Дуже часто на своїх сайтах забудовники забувають вказувати, з чого вони споруджують будинки, а адже це безпосередньо впливає на ціну маєтку. У містечку «Наше містечко» уточнили, що використовують пінополістирол, тобто споруджують термодому. Звідси і вартість - 921 долл./м2. У містечку «Біг-Бен» будують з газоблоку і піноблоку, а ціна метра - 1,2 тис. дол

Прийти на готовеньке?

Одна з основних проблем, з якими можуть зіткнутися купили в містечку маєток, - відсутність інфраструктури. Так, про неї забудовники заявляють, але в реальності об'єкти інфраструктури з'являються вже після закінчення продажів будинків. Більш того, часто будівництво котеджів триває, коли кілька будинків повністю побудовані й заселені, а це означає елементарна відсутність нормальних доріг для авто і пішоходів.

Ось і виходить, що сама безпечна інвестиція - в покупку готового будинку в жилому містечку, з підключеними комунікаціями і функціонуючої службою експлуатації. Деякі забудовники пропонують вибрати проект будинку і інвестувати в його будівництво. На такому способі покупки будинку обпеклися сотні інвесторів. «Наш будиночок мали здати в експлуатацію ще в 2009 році, однак він не добудований і зараз», - розповів Ярослав, власник будинку в котеджному містечку «Олімпік Парк». Скандали навколо цього проекту то затихають, то знову розпалюються - заселення затягується, як стверджують покупці-інвестори, через істотних затримок з боку компанії-забудовника.

Регіональна перспектива

В околицях міст-мільйонників будівництво котеджних містечок йде, нехай і з меншою активністю, ніж у передмісті Києва. За даними zagorodna.com, найбільша кількість проектів зосереджено в Криму (89) та Одеській області (75). Близько Харкова зводиться 25 селищ, 21 - у Львівській області.

Менше містечок реалізуються в Донецьку і Дніпропетровську - 15 і 16 відповідно.
Найдорожчі будинки «Гроші» знайшли в Донецьку - в селищі «Хорошово» придбати будинок площею 316 кв. м пропонують за 403 тис. дол Найбільш дешево будиночки обходяться львів'янам - там пропонують купити земельну ділянку за 1,2 тис. дол. / сотка і побудувати будинок по будь-якій з доступних технологій (газобетон, канадська технологія, цегла) за ціною 450-600 долл./м2. Підсумкова ціна маєтку площею 160 метрів - 75-90 тис. дол

У дніпропетровському містечку «Шишкіно» у продажу готові цегляні будинки класу «еліт» від 140 кв. м за ціною 150 тис. дол А ось в містечку «Сосновий берег» (Дніпропетровськ) пропонують купити ділянку і побудувати будинок або зі своїм підрядником, або за допомогою забудовника селища. При цьому, завдяки технології «клеєний брус», будівництво обійдеться в 450 долл./м2. Як і в київських селищах, створення інфраструктури регіональних містечок також відкладається забудовником «до заселення».

Підступ не потрібен

Якщо покупець набуває готовий будинок із земельною ділянкою, звичайно оформляється два договори - окремо на будинок і окремо за землю. Хоча законодавство дозволяє врегулювати питання переходу права власності на ділянку і в договорі на покупку будинку. Якщо ж будинок лише будуватиметься, юристи рекомендують укладати договір купівлі-продажу земельної ділянки і особливо - договір підряду на будівництво котеджу. «Зустрічаються також інші схеми придбання нерухомості у власність: укладення попередніх договорів купівлі-продажу ділянки і котеджного будиночка, купівля-продаж майнових прав на отримання права власності на об'єкти нерухомості.

Також зустрічаються випадки укладання між керуючою компанією, генеральним підрядником і покупцем «договорів про співпрацю» з будівництва об'єкта нерухомості. В останньому випадку права покупця на побудований об'єкт нерухомості є примарними і найменш гарантованими », - зазначає Наталія Поночевна, старший юрист ЮК« ДЕГА Консалтинг ». За її словами, найбільш важливим при придбанні нерухомості є встановлення правомірності здійснення продажу нерухомості продавцем.

На жаль, своїми силами тут не обійтися, доведеться залучати юристів з досвідом. «Потрібно встановлення контрактної схеми, використовуваної при придбанні нерухомості, і на її підставі визначення порядку та документів, що підтверджують правомірність продажу нерухомості», - говорить пані Поночевна.

Що повинен містити договір купівлі-продажу земельної ділянки

· Назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);
· Вид угоди;
· Предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо); документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
· Відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;
· Відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо); договірну ціну;
· Права та обов'язки сторін;
· Кадастровий номер земельної ділянки;
· Момент переходу права власності на земельну ділянку.

Що повинен містити договір купівлі-продажу котеджу

сторони договору;
опис об'єкта нерухомості (вид, місцезнаходження, площа, складові об'єкта нерухомості і т. п.);
документи, що підтверджують право власності продавця;
документи, що підтверджують наявність або відсутність обмежень укладання угоди купівлі-продажу;
вартість об'єкта;
порядок здійснення оплати;
порядок розподілу витрат сторін на нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу;
підтвердження повноважень продавця і покупця на укладення договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості (від фізичної особи - згода чоловіка, від юридичної - протокол вищого органу управління щодо прийняття рішення про придбання / продажу об'єкта нерухомості);
визначення моменту переходу права власності на об'єкт, а також інші умови залежно від об'єкта нерухомості та обговорених сторонами особливих умов його придбання.
«Гроші»