Купівля квартири в новобудові стане більш законною, але дорожчою

Покупець повинен бачити житло, що купує не на картинках, а в реальності, повинен мати можливість побродити по квартирі, вибрати вид з вікна, вирішили в Мінрегіоні. Зараз відомство розглядає можливість скасування закону про пайове будівництво. Що це означає для ринку нерухомості?

Будувати зможуть лише забудовники, що міцно стоять на ногах. Тенденція ця почалася з червня, після виходу поправок до закону про пайове будівництво. Ті, хто будує за законом, вже продають квартири задорого, за цінами готових будинків, решта ж потихеньку йдуть з ринку. А ініціатива Мінрегіону лише остаточно розставить акценти.

Для початку трохи історії. «У 2000-х роках, - каже голова ради директорів ДК« Піонер »Леонід Максимов, - рентабельність від вкладених коштів становила 100-200%». Наприклад, якщо загальна вартість будівництва житлового комплексу становила $ 1 млн, то забудовникові необхідно були мати всього $ 200-300 тис. власних або кредитних коштів. А з продажу квартир він отримував близько $ 1,3-1,4 млн. Тобто вкладені кошти забудовник подвоював, а якщо вийде, то й утраивал.

Для того щоб вийти на майданчик, забудовникові треба було зробити проект і його експертизу. На це йшло 2-3 місяці, після чого будівельники обносили майданчик парканом, починали рити котлован і продавати квартири за преддоговорам. «Повісив банер на паркан - і пішов потік грошей! Річкою! »- Ностальгує Леонід Максимов. На початковому етапі будівництва квартири продавали дешево, і ці гроші йшли на будівництво, переведення землі, на дозвільну документацію та інші витрати. До завершення будівництва, коли всі або майже всі документи були оформлені, квартири дорожчали вдвічі від початкової ціни.

Але не всі будівельники завершували розпочате. Перші ошукані пайовики з'явилися практично одночасно з ринком комерційного житла. За словами президента ФСК «Лідер» Володимира Вороніна, в Балашихинском районі є недобудований будинок з обдуреними пайовиками, якому більше 20 років. Сьогодні, за експертними оцінками, загальна кількість ошуканих пайовиків в країні варіюється в межах 100-150 тис. осіб. Тільки від «Соціальної ініціативи», яка в 2004 році «заморозила» свої об'єкти, кількість постраждалих склало 62 тисячі сімей в 55 регіонах.

Можливо, «Соціальна ініціатива» і стала останньою краплею, після якої влада вирішила навести порядок на ринку нерухомості. У грудні 2004 року з'явився закон № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків», ініціатором якого став Комітет з кредитних організацій і фінансових ринків Держдуми.

Закон наробив багато шуму, але нічого не змінив на ринку житла. Публічно обурюючись новими жорсткими умовами, будівельники працювали за старими, продаючи житло за преддоговорам і вексельними схемами на етапі котловану.

Згідно з дослідженням компанії «Стройтрест-Нерухомість», опублікованому в червні поточного року, всього 8% новобудов продавалося за законом № 214-ФЗ. Але це здебільшого були вдома на завершальних стадіях будівництва. «Плюс-мінус до 10 поверху, як правило, забудовники збирають повний пакет дозвільної документації і починають продавати квартири за 214-му закону», - пояснює Володимир Воронін. На самому ж небезпечному для покупця початковому етапі будівництва, забудовники, як і раніше працювали, користуючись рекламою на заборі і преддоговорамі. Тим більше що ніяких серйозних каральних заходів не передбачалося.

Тепер повернемося в сьогодення. Влітку поточного року набули чинності поправки до закону про пайове будівництво, згідно з якими за кожну квартиру, продану в обхід 214-ФЗ, забудовник штрафували на суму від 500 тис. до 1 млн руб.

Ці заходи трохи дисциплінували ринок житла, однак є й зворотна сторона. «Якщо будувати по 214-ФЗ, то при відмінній роботі, коли все оптимізовано, збір документів займе не менше року, але тоді за копійчаним цінами забудовникам продавати вже невигідно, - міркує Володимир Воронін. - У нашій компанії є запас міцності і в кризу ми продавали квартири за досить високими цінами ».

Такої ж політики дотримується і група «Ташир», яка продає квартири в ЖК «Газойл-Сіті», розташованому в далеко не самому престижному районі (метро «Нові Черемушки») за ціною $ 12 500 за кв. м, що як мінімум на 20-30% вище ринкової. Як пояснив віце-президент компанії Віталій Ефімкін, компанія готова повністю побудувати будинок на свої кошти, а ціна, по суті, відповідає вартості квартир після здачі будинку держкомісії. «Поправки поступово відкидають дешевий сегмент житла, - міркує Володимир Воронін. - Отметут вони і частина гравців: деякі вже зупинилися у пошуках грошей, хтось - назавжди ». Разом з ошуканими пайовиками покинуть ринок і багато будівельних компаній, а що залишилися зможуть диктувати свою цінову політику. І доступне житло при цьому сценарії так і залишиться в планах уряду і в мріях росіян.
http://sob.ru/issue4891.html