Купити ділянку: без права на помилку

20.01.2020 00:00
Придбання земельної ділянки - справа непроста. Покупця чекає маса підводних каменів на різних етапах угоди. Картинка: Купити ділянку: без права на помилкуВибираючи ділянку, покупець, зазвичай враховує кілька параметрів: віддаленість від міста, розвиненість транспортної і соціальної інфраструктури, видові характеристики. І тут, звичайно, переваги дуже індивідуальні.

Які перспективи?


У будь-якому випадку, вибираючи ділянку, треба спробувати «заглянути в майбутнє», спрогнозувати, наскільки сильно може змінитися дорожньо-транспортна ситуація в вашому районі через кілька років.

Стаття по темі: Кабмін позбавить Держгеокадастр права розпоряджатися землею


Наприклад, якщо поруч із містечком намічено масштабне житлове будівництво, це обов'язково призведе до збільшення навантаження на дорожню мережу - значить, не уникнути серйозних пробок.

Ризиковано купувати ділянки поруч з передбачуваним місцем будівництва великих автомагістралей. Добиратися до вашого містечка, можливо, стане і зручніше, але не виключена ситуація, що дорогу трохи «посунуть» і траса пройде під вікнами вашого котеджу.

Щоб розуміти, як буде розвиватися будівельна ситуація навколо обраної ділянки в доступному для огляду майбутньому, необхідно ретельно вивчити генеральний план місця, де купується заміська нерухомість.

На жаль, не у всіх міст і сіл такі генеральні плани є, у багатьох місцях вони ще тільки розробляються. Якщо цей документ затверджений, його можна подивитися в адміністрації населеного пункту або на його офіційному сайті.

Якщо генеральний план не прийнятий, ви фактично купуєте кота в мішку. Дозволені види використання земель по сусідству з об'єктом придбання ділянкою можуть змінитися, не виключена поява якихось нових об'єктів, які внесуть свою ложку дьогтю в заміську ідилію.

Типологія ділянок


Якщо з місцем ви визначилися, саме час перевірити юридичну чистоту земельного наділу. Відповідно до Земельного кодексу, землі поділяються на ряд категорій за цільовим призначенням. Для будівництва котеджів підходять дві: землі населених пунктів та сільськогосподарського призначення. А ось зведення будинків, скажімо, на землях лісового фонду це вже злочин, адміністративне або навіть кримінальну, якщо в ході будівництва активно вирубувалися дерева.

Кожна категорія має види дозволеного використання. Для земель населених пунктів це, наприклад, «малоповерхове будівництво» (допускається зводити як котеджі, так і таунхауси), «індивідуальне житлове будівництво» (тільки котеджі), «садівництво» (де-юре можна будувати дачні будинки, але по факту зводяться і котеджі для постійного проживання).

Що стосується земель сільгосппризначення, то на них строго заборонено зводити житлові будинки при дозволеному використанні «ведення селянського (фермерського) господарства» і «особистого підсобного господарства». Якщо ж сільгоспділянка призначена для садівничої діяльності, дачного господарства, будівництво котеджу можливо.

Бувають винятки ...


Іноді зустрічаються курйозні невідповідності між категорією і видом дозволеного використання.

Але, природно, на такі повороти долі краще не розраховувати і спочатку купувати ділянки на землях населених пунктів та сільськогосподарського призначення з «правильним» видом дозволеного використання.

Документики, будь ласка


Тут треба пояснити, що ділянки, призначені для індивідуального житлового будівництва в складі населених пунктів зазвичай коштують дорожче, ніж сільгоспнаділи. Зазвичай кажуть, що це пов'язано з можливістю оформити «прописку» на землях ІЖБ. Насправді, зареєструватися можна і в дачному будинку.

Правильніше говорити, що власник ділянки ІЖБ може користуватися соціальною інфраструктурою, вже наявною в його населеному пункті. А ось покупець землі на сільгоспугіддях навіть при наявності штампа про реєстрацію буде позбавлений благ цивілізації: поліклініки, школи, дитячого садка - адже місцеві органи влади не зобов'язані будувати ці об'єкти для новоявлених «дачників».

Де ж можна уточнити категорію і дозволене використання ділянки, що купується? Насамперед продавець повинен надати свідоцтво про право власності на земельну ділянку. Там вказані цікавлять нас дані, а також адреса, площа, кадастровий номер ділянки і - що важливо - існуючі обмеження (обтяження). Наприклад, якщо земля знаходиться в заставі або здана в оренду. Втім, останні відомості можуть виявитися і застарілими.

Без поблажок


Деякі помилково вважають, що свідоцтво про право власності на землю має бути на руках тільки у продавця ділянки ІЖБ, а в садівництві, мовляв, все простіше: після отримання грошей колишній господар виключається з лав садівників, а покупця - туди вписують. Насправді це дуже слизький шлях. З купленим таким чином об'єктом буде неможливо легально здійснювати операції в майбутньому. Ділянку доведеться приватизувати - але вже не безкоштовно, як це міг зробити перший землевласник, а за гроші.

У продавця ділянки в садівництві обов'язково повинно бути оформлено право власності. Тільки в цьому випадку він має право вчиняти правочин, а покупець отримує за свої гроші реальну власність, а не шматок землі з сумнівним статусом.

Покупцеві землі в садівництві варто також запросити довідку у голови товариства про те, що у колишнього господаря немає заборгованостей зі сплати членських внесків, податків. Буде неприємно, якщо такі подробиці з'ясуються в подальшому.

Є ще один важливий документ, який обов'язково надається продавцем, - кадастровий паспорт. У ньому також містяться відомості про ділянку: хто є власником, площа наділу, координати межових знаків, перераховані обмеження використання.

Трапляється, що реальні межі ділянки не збігаються з тими, що вказані в кадастровому паспорті. Наприклад, якщо при складанні документа допущена помилка або сусіди навмисно «посунули» кілочки. У цьому випадку буде не зайвим запросити кадастрового інженера, щоб він уточнив і прояснив це питання.


На слово не віримо


Наступний важливий момент - інженерні мережі. Якщо ділянка набувається на вторинному ринку, в обжитому масиві, то проблем з цим, як правило, не буває - і газ, і електрика, і вода вже підведені до кордонів наділу. Якщо ж земля пропонується на первинному ринку, від будь-якої девелоперської компанії, тоді можуть бути сюрпризи. На сайтах нових котеджних селищ часто говориться, що всі комунікації будуть прокладені найближчим часом. Але мереж можна і не дочекатися, якщо у девелопера немає діючих договорів з монополістами на підключення електрики, газу, технічних умов на приєднання до мереж. Ці документи потрібно вимагати обов'язково.

Не лінуйтеся проводити розрахунки самостійно. Наприклад, поділити загальну проектну потужність електромереж, що виділяється на містечко, на заявлену кількість домоволодінь. Якщо проект досить великий, може виявитися, що кожному землевласнику належить 1-3 кВт. І не треба сліпо вірити обіцянкам, що такі електропотужності на період будівництва, а потім питання буде вирішене. Не скрізь є технічна можливість збільшення резервів. Цей момент необхідно прояснювати заздалегідь.

Отже, ми розглянули основні підводні камені, з якими може зіткнутися потенційний покупець земельної ділянки. Є, звичайно, й інші. Наприклад, непогано б також розвідати геологічну ситуацію під майбутнім будинком. Буває, що характер грунтів серйозно збільшує витрати на водопостачання або робить ризикованим саме будівництво. Але про ці нюанси ми поговоримо докладно іншим разом.

Раніше повідомлялося, що цільове призначення земельних ділянок хочуть заборонити.

www.zagorodna.com/uk
Теги до контенту: земельна ділянка
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти