Критика пропонованих способів обходу мораторію на продаж землі

Як обійти мораторій встановлений п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України. Опис способів обходу мораторію «гуляють» по просторах Інтернету. Ось три з них, які зустрічаються найбільш часто в публікаціях. При цьому, автори цих публікацій називають їх майже легальними. Більш того, ці три способи озвучуються на практичних семінарах з питань, пов'язаних із землекористуванням, будівництвом і т д.

Ось що пропонується.

Недобросовісний боржник

1. Охочі отримати землю позичає гроші її господареві

2. Господар землі борг не повертає

3. Кредитор подає до суду з вимогою стягнути борг

4. Боржник заявляє, що у нього немає майна, крім землі

5. Суд постановляє передати землю кредитору

Продаж по частинах

1. Власник земельного наділу виділяє з нього частину

2. Отриманий ділянку оформлюється як самостійний

3. Нова ділянка реєструється як земля під забудову

4. Тепер земля не підпадає під мораторій, і її продають

5. На ділянці будується нерухомість

Емфітевзис *

1. Ділянка землі сільгосппризначення

береться в оренду

2. Договір оренди дає широкі права на користування землею

3. Орендар отримує право купівлі землі у разі скасування мораторію

4. Орендодавець залишається лише формальним власником землі

5. Орендар користується землею як своєю власністю

* В римському праві: особливий вид спадкового довгострокового користування чужою землею

Зазначені вище опис способи обходу мораторію заслуговують того, щоб звернути на них увагу, але реалізувати їх навряд чи кому - то вдасться без подальших проблем для себе. Спосіб перший. Простіше кажучи досить примітивний, і напевно, ніколи не застосовується на практиці з наступних причин. Уявімо собі цю ситуацію. Відбулася така угода, а саме передача грошових коштів від позикодавця позичальнику. Правовідносини, які виникли між двома названими особами, в принципі, повинні бути оформленні в письмовій формі шляхом укладання договору позики. Згідно з договором позики, позикодавець надає позичальнику (він же власник земельної ділянки) певну суму грошей, яку позичальник зобов'язаний повернути у визначений договором позики строк і, можливо виконати будь - то ще умови. Не виконавши зобов'язання з повернення грошей, позичальник ставати боржником. Позикодавець звертається до суду. І ось тут необхідно звернути увагу «невідомих авторів» запропонованого способу, що предметом позовних вимог буде повернення грошей. Враховуючи описаний сценарій, допускаємо ситуацію, що позичальник погоджується з наявністю боргу, але при цьому заявляє про відсутність грошей на погашення та наявності у нього земельної ділянки. У такому разі суд бере наступне рішення, стягнути гроші на користь позикодавця. Шановні невідомі автори саме гроші, як передбачено договором позики, а не землю або кінь чи будь-яке інше майно. У процесі виконання рішення суду, може дійсно з'ясуватися, що грошей у власника землі немає і повернути борг неможливо. У такому випадку рішення суду може бути виконане за рахунок стягнення майна боржника. Звертаю увагу, що не майно боржника буде передано позикодавцеві, а гроші від реалізації цього самого майна. Таким чином, землі позикодавець не отримає. Можна допустити декілька сценаріїв розвитку цієї ситуації. Сценарій перший. У ході судового спору з'ясуватися, що грошей немає і повернути борг буде неможливо, При цьому є факт визнання боржником боргу та наявністю у боржника майна (земельної ділянки) яке він може передати кредитору. При цьому кредитор не проти отримати в такий спосіб задоволення боргу. У цьому випадку може бути підписана мирова угода. Остання вступає в силу після затвердження його судом. Але, проблема може виникнути потім при оформленні державного акту на право власності на земельну ділянку на нового власника. Пов'язано це з тим, що договори відчуження земельної ділянки підлягають нотаріальному посвідченню, а мирова угода укладена у простій письмовій формі. Сценарій другий. На етапі виконання рішення суду про повернення грошових коштів борг стягується за рахунок продажу майна боржника, а саме земельної ділянки. Кредитор не проти сам виступити покупцем цього майна і ставати його покупцем. У даному випадку залік взаємних вимог неможливий. У нього виникне необхідність залучення додаткових грошових коштів. Кредитору (покупцеві) необхідно буде знайти певну суму грошових коштів, сплатити їх на рахунок спеціалізованої організації, яка здійснює продаж земельної ділянки. Тільки після цього грошові кошти за мінусом 10% (виконавчий збір) повернутися кредитору і кредитор стане власником земельної ділянки. Звернемо увагу на другий спосіб обходу мораторію - продаж по частинах, а саме на перший пункт «Власник земельного наділу виділяє з нього частину». Що значить виділяє частину? Поки незрозуміло механізм. Ну добре, виділив частину, і що далі? Мова йде про земельні ділянки, відчуження яких тимчасово заборонено п. 15 Перехідних положень Земельного кодека Україні. Інші ділянки та без виділення можна відчужувати. Так от, після виділення частини земельної ділянки у власника буде вже два ділянки з тим же цільовим призначенням. І на ці дві ділянки буде поширюватися та сама заборона на їх відчуження, що і на початковий ділянку. Адже мораторій поширюється і на зміну цільового призначення, а не тільки на відчуження. Тому, виділяючи земельну ділянку, власник повинен одночасно заявляти про його цільовому зміні. І даючи дозвіл на виділення, місцевий орган самоврядування відмовить власнику у видачі дозволу на зміну цільового призначення виділеної частини ділянки. Третій спосіб обходу мораторію не заслуговує уваги. Хочеться просто поставити кілька запитань його автору.

1. А що отримавши в оренду земельну ділянку орендар отримує право змінити її цільове призначення?

2. А для чого схема з емфітевзису якщо можна просто оформити договір оренди на 49 років, наприклад?

Таким чином, всі запропоновані варіанти можуть розглядатися тільки на теоретичному рівні, але практичного застосування вони не мають. Так, дані способи можуть стати всього - лише предметом полеміки серед юристів, але не більше.
www.zagorodna.com/uk