Коли іпотека? стане доступною?

«Комсомолка» зібрала за круглим столом представників банків та профільних асоціацій і поставила питання, які найбільше цікавлять потенційних позичальників.

- В останні роки все частіше доводиться чути, що іпотека в Україні вмерла. Наскільки правомірні ці чутки?

Олександр Сугоняко: - На сьогоднішній день іпотека як вид економічної діяльності існує, а як інструмент розвитку ринку будівництва - ні. Заборгованість по іпотеці сформувалася ще до кризи, і сьогодні іпотека - це "хвора" частина української економіки. У 2009 році обсяги іпотечної заборгованості стабілізувалися на рівні 107 млрд грн., Сьогодні вона зменшилася до 89 млрд. Іпотека - це дуже проблемний сегмент діяльності банків.

Павло Матіяш: - Сьогодні багато змінюється на краще. По-перше, в банках більш серйозно підходять до оцінки позичальників. По-друге, як відомо, багато банків мали в корпоративному бізнесі недобудовані об'єкти, які в період кризи були заморожені, і одним з варіантів вирішення цієї проблеми стало залучення інвесторів-фізосіб.

- Які цифри іпотечного кредитування в конкретних банках?

Антон Косторніченко: - Якщо говорити про ринок в цілому, то сьогодні іпотеку пропонують близько 30 банків. Умови приблизно однакові: перший внесок - не менше 30 відсотків, процентна ставка - 18 відсотків річних у гривні, строк кредитування - до 20 років. Наш банк відновив програму іпотечного кредитування в середині минулого року. На сьогоднішній день ми видаємо до 60 іпотечних кредитів щомісяця, користуються попитом програми під заставу житла. Загальний обсяг кредитування - приблизно 20 млн грн. в місяць. Зрозуміло, до кризи ми видавали в десятки разів більше кредитів, але повернення кредитування до рівня 2008 року в найближчі роки очікувати не варто. Сьогодні немає дешевого ресурсу, який був раніше, доходи населення впали, а банки набагато більш виважено ставляться до іпотеки.

Олексій Автомонов: - У першій половині минулого року іпотеки не було взагалі: програми не працювали багато в чому тому, що позичальники психологічно не відійшли від стану 2008-2009 років. З другого півріччя 2010-го намітилося певне пожвавлення, ми почали кредитувати з ефективною ставкою до 25 відсотків річних. У нинішньому році наш банк пропонує ставку 18 відсотків річних без прихованих комісій. Виходячи з аналізу поточної ситуації клієнти намагаються мінімізувати щомісячний платіж, для чого беруть кредит на максимальний строк і при цьому намагаються зробити якомога більший початковий внесок. Наприклад, при мінімальному внеску 30 відсотків позичальники намагаються в середньому внести 60-70 відсотків.

- Чи правда, що фіксована ставка по іпотеці поступово відійде в минуле і найближчим часом кількість кредитів з плаваючими ставками суттєво збільшиться?

Олексій Автомонов: - І ВБР, і більшість наших колег воліють стабільну ставку: це зрозуміло для клієнта і для самого банку. Все чітко розуміють, хто і скільки має платити, це більш прогнозовано і більше керовано. Тому, на мій погляд, до домінуючої плаваючою ставкою ми найближчим часом не прийдемо.

- Наскільки при видачі кредиту важлива кредитна історія клієнта? Чи користуєтеся ви базами інших банків?

Олексій Автомонов: - Є кілька національних баз кредитних історій, і ВБР до них підключений. Ми ретельно перевіряємо кредитні історії потенційних позичальників, підключаючи свою службу безпеки. Не секрет, що іпотечні кредити беруться всерйоз і надовго, тому кредитна історія надає ключовий вплив на прийняття рішення з приводу видачі кредиту. І якщо позитивна кредитна історія - 40 відсотків успіху, то негативна кредитна історія - це 99 відсотків відмови.

- Якщо позичальникові відмовили в одному банку, чи має йому сенс звертатися до іншої фінустанови?

Антон Косторніченко: - Дуже важливо, з якої причини відмовили. Якщо відмовили через безпеці, думаю, сенсу немає, оскільки банки користуються часто схожими джерелами даних. Якщо ж це питання недостатності доходів, то можна звернутися в інший банк, адже у кожної установи свої підходи до оцінки платоспроможності клієнта. Різниця навіть у тому, що якщо одні при оцінці платоспроможності враховують тільки офіційні доходи, то інші оцінюють і неофіційні.

- Чи практикується в українських банках індивідуальний підхід до кожного позичальника? Скажімо, якщо гарна кредитна історія - ставка нижча!

Олексій Автомонов: - Свого часу ми практикували підхід диференційованих ставок у прив'язці до терміну кредитування і відсотку початкового внеску, але вирішили від цього відійти з причини неефективності. Та й сам позичальник плутається, і ми тільки ускладнюємо йому життя. Тому ми вийшли на єдину ставку, а інформація про позичальника впливає тільки на початковий внесок. Якщо у банку є невпевненість у позичальника, банк просить або збільшення первісного внеску, або додаткової поручителя, але ставка залишається стандартною.

Павло Матіяш: - Індивідуальний підхід в Україну складно практикувати хоча б тому, що у нас немає повноцінного кредитного бюро, як, наприклад, в США, яке збирало б не тільки інформацію про обслуговування кредитів, але й дані про те, як, скажімо, людина оплачує комунальні платежі, наскільки регулярно потрапляє в «прострочення» з мобільним оператором і т.д. Існують різні підходи до збору даних: одні збирають «білу» інформацію, інші - «чорну», але всеосяжного кредитного бюро у нас немає.

- Вважається, вибір стабільного банку необхідний при оформленні депозиту, а якщо береш кредит, то це - необов'язкова умова. Хто ж більше ризикує при видачі іпотечного кредиту - банк або позичальник?

Антон Косторніченко: - І той, і інший. Ненадійний банк може неправильно оцінити фінансові можливості потенційного позичальника. У результаті позичальник ризикує залишитися з боргом і без застави. Банк ризикує не менше. Існує думка, що банк надійно захищений і, зіткнувшись з недобросовісним позичальником, просто забере заставу і покриє витрати. Насправді це зовсім не так: на те, щоб забрати заставу, потрібен тривалий час. За цей час кредит клієнта банку необхідно обслуговувати - платити відсотки по залученим під цей кредит ресурсу. Та й сама процедура продажу досить витратна.

- Підбиваючи підсумки, ми можемо говорити про те, що іпотека сьогодні не настільки ефективна, як хотілося б. Що потрібно зробити для того, щоб ситуація змінилася?

Олександр Сугоняко: - Погодьтеся, в першу чергу іпотека потрібна населенню, особливо молоді. Звідси я роблю висновок про те, що, значить, вона повинна бути доступна не 20 тисячам людей, а 20 мільйонам! Кожен, хто потребує поліпшення житлових умов, повинен мати реальний доступ до цього ринку. Тому перша ключова проблема - це зростання реальних доходів українців. Для цього потрібно збільшувати обсяги виробництва, створювати робочі місця, люди повинні заробляти гідно. Без усього цього реального попиту на іпотеку не буде, а значить, у нас в країні буде не іпотека, а лише її імітація.

- Ви говорите про спільні проблеми - низька зарплата, тіньова економіка. Але ж проблема ще і в конкретному позичальнику, який не обтяжує себе підрахунками, а розраховує на авось. «Мені батьки допоможуть», «чоловік скоро знайде роботу» - ось такі «докази» платоспроможності наводять майбутні позичальники в банку. Так що не менша проблема - відсутність фінансової грамотності у населення.

Олексій Автомонов: - І все ж у порівнянні з позичальниками 2006-го, 2007-го (які були глибоко переконані, що через рік жити буде набагато краще, а через 20 років - взагалі чудово) рівень освіченості наших сьогоднішніх клієнтів значно виріс. Іпотека - це один з найбільш складних кредитних продуктів, і українці підходять до неї все більш відповідально. Сьогоднішні клієнти задають багато питань, вчитуються в договори, вивчають програми - словом, глибоко вдаються в нюанси.

Олександр Сугоняко: - Якщо не вирішити загальні питання, то при приватних питаннях ми на кожному кроці будемо стикатися з невирішеними загальними питаннями. Тому прораховувати свої можливості потрібно завжди, особливо прогнозуючи довгострокову перспективу - що буде через 5, 10, 15 років і враховуючи сьогоднішні ризики: економічні, політичні, валютні. Мені стає страшно, коли я знайомлюся із статистикою: кожен другий позичальник бере кредит під заставу власної квартири на покупку машини, телевізора чи ще чогось!

- У такому разі пропоную допомогти потенційним позичальникам і розповісти їм, яка, на ваш погляд, оптимальна частка виплат по кредиту?

Павло Матіяш: - Плата за кредитом не повинна перевищувати 30-40 відсотків сукупного доходу сім'ї. Ця цифра підтверджується розрахунками.

Антон Костроніченко: - Думаю, враховуючи ціни на нерухомість і низькі зарплати, це 50 відсотків від доходів, на які розраховує сім'я: зарплата чоловіка, допомога батьків і т.д. Якщо говорити в абсолютних цифрах, то для того, щоб брати квартиру в столичному новобудові, потрібно мати 12-15 тисяч доходу. Але ж не всі купують квартири в таких будинках. Є регіони, є міста з невеликим населенням, де житло коштує набагато дешевше, тому що до нас звертаються позичальники з сумами офіційного доходу 3-4 тис. грн., І таких у нас більшість. В основному це молоді сім'ї, які тільки починають жити, і іпотека для них - це основа спільного життя. Тому вони готові брати кредити, розраховуючи платежі не на 30 відсотків від свого доходу, а набагато більше. І купують житло на вторинному ринку, в будинках 60-70-х років, у яких вартість квадратного метра набагато менше. Крім того, наявність великого власного внеску автоматично робить для клієнта іпотечний кредит доступнішим. Це актуально, наприклад, при продажу старої квартири і купівлі житла з більшою площею.

Олексій Автомонов: - Ми вважаємо не в процентному співвідношенні, а в абсолютних цифрах доходу на рік. При оцінці можливостей позичальника ми розраховуємо, що після сплати обов'язкових платежів повинно залишатися не менше 1500 грн. на кожного члена сім'ї.

Олександр Сугоняко: - Переконаний, що сума кредиту не повинна перевищувати 20 відсотків річного доходу, а платежі за кредитом у рік не повинні перевищувати 10 відсотків. У цьому випадку кредит безпечний і для самого позичальника, і для банківської системи.

www.zagorodna.com