Хто диктує ціни на житло?

У ріелторів є можливість впливати на ціни пропозиції, які використовують для аналізу та оцінки продавці і покупці. Причина такої ситуації криється в тому, що в Україні до цих пір немає обов'язкової звітності ріелторів про суму і умови угоди, як немає і законів, що регулюють надаються їм послуги. Про ринок вторинного житла та ріелторських послуг міркували учасники Інтернет-дискусії "Хто диктує ціни на житло", що пройшла на порталі ЛІГА.net.

Цінові накрутки
Більшість агентств нерухомості, які подають свої дані за цінами на вторинному ринку, використовують для аналізу ціни пропозиції.

"Ціни пропозицій - це відкрита інформація, доступна всім, хто цікавиться ринком нерухомості, і тому якщо Ви хочете зрозуміти, наскільки ці дані достовірні - відкрийте будь-яке джерело, який містить оголошення з продажу нерухомості, проаналізуйте і Ви прийдете практично до тих же самим цифрам", - заявила директор мережі агентств "Real Druzi" Друзенко Людмила.

Однак не всі представники ринку довіряють цінами пропозиції. "Середню ціну пропозиції можна взяти з бази, де висять і непродаваемие квартири", - говорить заступник директора АН "Альянс Брок" Сергій Подгорний.

Крім того, на ціни оголошень досить просто можна впливати. "Уявіть, скільки оголошень про неіснуючі квартирах можна дати у відкриті джерела, наприклад, на $ 1 тис.: на цю суму легко розміщує 100 тис. нереальних оголошень. І в результаті так змінити ціну на ринку і статистику, що це відіб'ється на всіх середньозважених, медіанних показниках. Не виключаю, що є компанії, які грішать таким методом управління ринком ", - пояснює керуючий директор" ARPA Real Estate "Михайло Артюхов.

Саме тому, за його словами, публічні листинги в більшій частині - сміття: "Сміття береться для аналізу і, в результаті, сміття маємо на виході".

Причина, на думку М. Артюхова, криється в тому, що в Україні немає, як, наприклад, в США, обов'язкової звітності, при якій ріелтори зобов'язані вносити інформацію про умови і деталі угоди.

Чому ріелторів не люблять
Саме відсутність регулятора ринку ріелторських послуг, Закону про ріелторську діяльності, відповідальності в рамках Цивільного кодексу призвело до того, що, починаючи з 1990-х, працювати ріелтором може і продавець овочевого магазину, і скрипаль, тобто люди, що не володіють ні навичками, ні знаннями, які не мають спеціальної освіти.

"Основна причина (нелюбові до рієлторів, - ред.) Ховається в непрофесіоналізмі багатьох ріелтерів. Професіоналів набагато менше, компаній, які надають комплексний набір послуг - ще менше, але вони на ринку є", - вважає директор з маркетингу компанії "SV Development" Володимир Степенко.

Інакше думає віце-президент Асоціації фахівців з нерухомості України (АСНУ) Сергій Злидень. На його думку, причини негативного ставлення наступні:

- Відсутність доступу до професії (визначення професійних ознак)
- Відсутність доступу до бізнесу (закон чи правила регулювання операцій з нерухомим майном).

Як наслідок, з'являється небажання оплачувати послугу рієлтора і функції ріелтора починає виконувати сам споживач.

За словами представників ринку, негативний імідж ріелторів привів до збільшення числа шахрайських дій чи просто помилок при укладанні угод з нерухомістю. "Адже якщо є власний негативний досвід або людина повірила почутому негативу про ріелторів, він намагається зробити складну операцію самостійно, і ризик її неприємного результату відразу зростає. А потім такий клієнт каже:" Все ріелтори - шахраї ", - відзначає президент Гільдії ріелторів України Наталія Шкільова.

Адвокат ЮФ "Василь Кісіль і партнери" Наталія Доценко-Білоус зі свого боку зазначила, що "однією з причин дискредитації рієлтерів є розповсюдилася практика їх використання в сумнівні операції, що мають ознаки кримінально переслідуваних дій". "Підтвердженням цьому є узагальнена практика за схемами шахрайства на ринку нерухомості, наведена в наказі Держфінмоніторингу від 19 грудня 2008 N265", - додала юрист.

Існує проблема і з дотриманням етичних стандартів. "На жаль, так історично склалося, що рівень етичних стандартів українських ріелторів був надзвичайно низький, особливо - у порівнянні з іншими країнами, - відзначає М. Артюхов. - Якщо звернутися до зарубіжного досвіду, при порушенні етичних стандартів у США рієлтора позбавляють ліцензії. У нас цього немає ".

А ось юрист ЮФ "Magisters" Іван Трофименко вважає, що ставлення до рієлторів в Україні співвідносною з ставленням до юристів в США. "Є елементи негативу, засновані, перш за все, на небажанні платити. При цьому найцікавіше те, що розмір оплати відомий всім сторонам з самого початку - відсоток від угоди. Відомі й способи, як обійтися без ріелторів. Але незважаючи на ці два усім відомих фактора, люди звертаються до ріелтору, а потім дивуються, за що вони повинні платити. У сфері послуг ситуація, на жаль, поширена ", - додає юрист.

За що і хто платить?
Так чи інакше, але якщо б послуга не була затребувана, то її б не існувало на ринку. Залишається тільки з'ясувати: в чому суть послуги і за що конкретно треба платити?

Ріелтори заявляють: платить той, хто замовляє послугу. А ось сама оплата послуг залежить від ріелтора. "Як правило, вартість послуги становить 5-6% і обгрунтовується тим, що правильно позиційований на ринку об'єкт продається за ціною дорожче за стартову на 10-30%", - пояснює М. Артюхов.

"Головним критерієм для ріелтора є рішення задачі, яку поставив клієнт. Як правило, це купівля або продаж по самій вигідною ціною і умовами. Тільки ріелтор може за визначенням запропонувати клієнтові відразу 10 і більш підходящих варіантів, а газета - 2-3, та й то сумнівних. У нашій же країні ріелтор не торгує нерухомістю, а вирішує проблему клієнта на ринку нерухомості ", - пояснює М. Шкільова.

При цьому ріелтори визнають, що Господарським кодексом України не передбачена тарифікація послуг при операціях з нерухомістю. Фахівець з нерухомості надає послуги клієнту на підставі вільних договірних цін. "Вимагайте у рієлтора пропоновану вартість його послуг і обгрунтування цієї вартості і торгуйтеся з ним. Це ваше право", - радить С. Злидень.

Яна Довгань BIZ.liga.net