Як убезпечити земельну ділянку від захоплення рейдерами?

22.11.2010 10:43
Як убезпечити земельну ділянку від захоплення рейдерами? Середній бізнес, що існує у формі відкритого акціонерного товариства (ВАТ), апріорі схильний до ризику рейдерського захоплення через скуповування акцій і придбання тим самим прав керування цим ВАТ.

Малий же бізнес існує, як правило, у формі ТОВ або ПП і найменше піддається рейдерству шляхом переважного володіння корпоративними правами, досягнутого незаконно.

Для недоброзичливців залишається тільки один спосіб - захоплення земельної ділянки або майна приватного підприємства із застосуванням класичної форми рейдерства - фізичної (забудова чужої землі) або юридичної (через адміністративні і судові рішення), пише Статус.

Групи ризику

Земля завжди була ласим шматком для рейдерів, тим більше на тлі спаду економіки. «Сьогодні ніхто не зверне особливу увагу на корпоративний конфлікт чи суперечка за землю - всі знаходяться в очікуванні вирішення кризової ситуації в країні, - говорить Заїр Юсупов, заступник директора ТОВ« Егіда Компані ». - Ще одним фактором, що сприяє активізації рейдерів, служить економічне ослаблення юридичної особи - законного власника землі або підприємства, що орендує ділянку. Адже легше відібрати землю у компанії зі слабким «імунітетом».

Цим можуть скористатися як конкуруючі фірми, так і інші структури, які заробляють гроші на недружніх поглинаннях - рейдери, чиїми мішенями часто стають підприємства малого і середнього бізнесу. За словами Людмили Ярмак, правознавця, директора комунікаційної групи «Ефективні рішення», існує так званий спосіб подвійних держактів, коли шляхом підкупу певних посадових осіб на один і ту саму ділянку землі оформляється два держакта (цей документ дає право на продаж ділянки або передачу його в іпотеку).

Виникає судовий спір за участю декількох потерпілих або до суду подається позов про визнання діючого держакту на землю недійсним. У результаті розглядів суд може накласти вето на відчуження та користування цією земельною ділянкою - в 99% випадків саме так і відбувається. У ході судової тяганини земельну ділянку виявляється на кілька років замороженим. Інший варіант захоплення землі - банкрутство самого підприємства. Через процедуру банкрутства ділянку вимушено продається з метою виконання будь-якого зобов'язання.

Ще варіант - визнання права власності за іншою особою. Цей інструмент найбільш часто використовується рейдерами, оскільки реалізується він на місцевому рівні «заднім» числом, грунтуючись на існуванні інституту набувальної давності.

Так, згідно зі ст. 119 Земельного кодексу України, громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, що свідчать про наявність прав на нього, можуть звернутися з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування.

Однак, приміром, за тиждень до запланованого отримання підприємцем держакту землю можуть просто «перехопити» - місцева рада винесе рішення про визнання права власності на земельну ділянку за іншою особою в силу давності користування ним.

Чимало ділянок, придбаних або орендованих для подальшої забудови, зараз простоюють. Зазвичай на рівні органів місцевого самоврядування, тобто міськрад, приймаються рішення, що регламентують терміни початку будівництва, якщо ділянка була виділена в оренду. Така норма також прописується в договорі найму земельної ділянки.

«Будівництво має розпочатися у строки, передбачені проектною документацією та дозволом на початок робіт. Дані терміни можна продовжувати, і навряд чи так просто вдасться на цій підставі позбавити кого-небудь прав на ділянку, отриману в оренду, не кажучи вже про ділянку, що знаходиться у власності », - зауважує Ростислав Кравець, адвокат ТОВ« Ольга Демченко і Партнери » . Однак існує інша законодавча норма - про обов'язкове використання ділянки за її цільовим призначенням. Основна загроза полягає в тому, що факт нецільового використання землі допоможе рейдерам лобіювати рішення про вилучення ділянки.

Паперова лазівка

Ростислав Кравець радить перед придбанням ділянки в першу чергу перевірити правовстановлюючі документи на нього, з'ясувати в управлінні земельних ресурсів, чи немає спору, пов'язаного з правами на дану ділянку. Дізнатися у голови місцевої ради, не звертався хто-небудь з такими заявами до нього. У свою чергу Заїр Юсупов рекомендує навести докладні довідки про «передісторії» землі: як часто ділянку продавався, скільки часу минуло з дня останнього продажу, чи є первинні документи місцевої ради на його виділення, чи є держакт, ким і коли він виданий і т. д. Будь документарній помилкою завжди можуть скористатися рейдери.

Схеми, що використовуються рейдерами для захоплення земельних ділянок, найчастіше цілком законні. Тому убезпечити свою ділянку від рейдерської атаки можна шляхом правильного юридичного оформлення угоди - нотаріально завірити договір, зареєструвати його в місцевій раді, взяти у попереднього власника розписку про отримання грошей, вчасно переоформити держакт.

Ще один спосіб порятунку від рейдерів - закласти земельну ділянку під яке-небудь, можна формальне, зобов'язання, наприклад, оформити іпотеку зі спорідненою фірмою, вказавши при цьому, що без її згоди розпоряджатися землею не можна. Якщо ж рейдерська атака на земельну ділянку все-таки відбулася, як правило, робити що-небудь часто буває пізно.

Єдина надія на прогалини у схемі рейдера. Фахівці рекомендують написати заяву в правоохоронні органи з вимогою перевірити законність прийнятих рішень, негайно звернутися до юристів для підготовки й оспорювання в суді зміни власника. «Якщо вже почалася тяганина по землі, потрібно негайно подати зустрічний позов і в цілях самозахисту попросити споріднену фірму подати до суду позов на власну фірму, ввівши мораторій на цей же земельну ділянку, щоб завести два паралельних судових процеси. Тоді суду буде важко винести однозначне рішення не на вашу користь », - радить пан Юсупов.

Можна також звернутися у фірму з економічної безпеки, яка надає послуги захисту від рейдерів. Фахівці повинні знайти слабкі і сильні сторони рейдерів, проаналізувати захоплення.

«Необхідно застосувати контрзаходи, щоб сам рейдер виявився об'єктом потужної інформаційної, юридичної, стратегічно і тактично підготовленою контратаки. Кінцевим підсумком такої роботи буде порушення кримінальних справ проти осіб, які брали участь на різних стадіях проведення рейдерського захоплення земельної ділянки. Це в ідеалі, - розповідає пан Юсупов. - Але на практиці складається так, що коли рейдер відчує всю серйозність загрожують для нього наслідків, він сам відмовиться від захопленого ділянки і піде на мирову. У результаті ділянка буде повернуто, а законний власник назавжди запам'ятає просту істину - «За безпеку або платять, або розплачуються».

Суть порятунку від протиправних поглинань - визнання незаконності конкретних дій, у тому числі і судових рішень, що призвели до такого захоплення. Це означає вести довгострокову війну щодо скасування відповідних розпоряджень чиновників та судових рішень у вищих інстанціях. «Законодавець хоч і передбачає процедури таких оскаржень (для цього існує цивільно-процесуального та господарсько-процесуального кодексів), однак на практиці це розтягується на місяці, а то й роки. Залучити ж до відповідальності за такі незаконні дії або рішення посадових осіб практично не реально », - зазначає Людмила Ярмак.
www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Як убезпечити земельну ділянку від захоплення рейдерами?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти