Інвестиції в керуючі компанії ростуть





Google+
09.12.2009 09:40
З розвитком ринку житлової та комерційної нерухомістю все більшого значення набувають управляючі компанії. На Заході такі компанії часто виконують весь спектр завдань, що відносяться до функціонування будівлі і відбуваються в ньому процесів - від прибирання приміщень до скорочення витрат електроенергії та інших ресурсів (які за кордоном досить дорогі).
До Росії традиції професійного управління будівлями прийшли зовсім недавно, і зараз проходять період становлення. Про перспективи розвитку даного напрямку, його особливості та супутні проблеми кореспонденту "РБК-Нерухомості" Вірі Ковальової розповідає генеральний директор маркетингової групи Беш Оксана Криміна.
Наскільки управління нерухомістю є зараз прибутковим бізнесом? Що забезпечує його прибутковість?

- Характерні риси управління нерухомістю як бізнесу - відносно невисокий вхідний бар'єр, стабільність доходу, легкість прогнозування фінансових потоків. Номінальна прибутковість варіюється від 7% на управлінні типовим житлом до 20% - комерційною нерухомістю. Прибутковість для кожної конкретної компанії залежить також від обсягу площ в управлінні, оптимізації процесів управління, позиціювання компанії і т.п. Так, більшість державних керівників структур, зайнятих в управлінні масовим житлом, збиткові. Компанії, що спеціалізуються на дорогому житлі, прагнуть до показника в 15%, але часто навіть ті, кого ми вважаємо лідерами, мають близько 10
-11%. Однак є кілька компаній, у яких рентабельність становить 50%. Щоправда, вони "вголос" в цьому не зізнаються. Але це та дохідність, яка обчислюється як відсоток від обороту. Якщо ж обчислювати прибутковість на вкладення - вона значно вище, так як керуюча компанія працює не на свої гроші, а на гроші клієнта. У керуючої компанії практично немає свого майна, тільки ганчірки та викрутки - і ті на об'єктах. Устаткування для обслуговування будівлі купується за гроші власника будівлі і зазвичай включається в бюджет першого року обслуговування. Власними ремонтними базами володіють деякі компанії, і це не є предмет першої необхідності.
- На які сегменти підрозділяється ринок управління житловою нерухомістю?
- Цей ринок можна розділити на дві частини: вже ринкової і ще не ринковою. Перша - це все нове житло, в якому ще не мав робитися капремонт. Його можна експлуатувати так, щоб не накопичувався активний фізичний знос (тобто знос понад обумовленого часом). Є будинки дорожчий (клубна нерухомість, de lux), є кілька дешевше (бізнес-клас), є зовсім прості, іноді навіть обслуговуються приватними компаніями практично за встановленим державою тарифом (економ-клас) - але там це можливо. Другий сегмент - це будинки, де не виконано капітальний ремонт. У таких будинках фізичний знос комунікацій, а іноді і несучих конструкцій значно перевищує той рівень, коли можлива якісна експлуатація з оплатою за встановленим тарифом. У даному сегменті будинків бізнес-класу і елітних немає - дороге будівництво почалося лише в 90-х рр.., І цим будинкам ще не був потрібен капремонт за офіційними нормами, а там де за фактом був потрібен - він виконувався.
- Які розцінки на управління різними видами житлової нерухомості? У скільки обійдуться послуги керуючої компанії мешканцям елітного будинку, будинку бізнес-класу, економ-класу?
- Повна визначеність можлива лише для економ-класу, де будинок обслуговується дезом. Там мешканці - власники і наймачі - отримують стандартний пакет послуг за стандартну плату. На сьогодні це 5 руб. 10 коп. - 5 руб. 40 коп. за 1 кв. м на місяць. Окремо може бути запропонована послуга охорони - охоронцем чи консьєржем. У всіх інших випадках і набір послуг, і їх вартість визначається договором. Вартість експлуатації житла середнього класу в середньому складає 15-25 руб., Бізнес і елітного класу - 1,5-3 дол за 1 кв. м.
- Які розцінки на управління торговельними та бізнес-центрами, готелями та іншими видами комерційної нерухомості?
- Можна виділити кілька підходів до ціноутворення. Найбільш дорогими компаніями на ринку є компанії із західним капіталом або їх франчайзі. Вони володіють високою репутацією і популярністю. У ціноутворенні вони орієнтуються переважно на "ціну ринку", встановлюючи свою ціну вище "середньої". Нові лідери - компанії, визнані провідними і найбільш авторитетними з російських учасників ринку. При ціноутворенні вони орієнтуються на загальноприйняту ринкову ціну послуг і одночасно формують її. На відміну від першої категорії, витрати на нематеріальні активи та винагороди топ-менеджменту відносно невеликі.
Претенденти - компанії, що обгрунтовують бюджети експлуатації необхідністю об'єкта, тобто орієнтуються на витрати. Важливою конкурентною перевагою для них є вміння економити на максимальній кількості статей витрат, таких як реклама, винагорода менеджменту, а також скорочення накладних витрат за рахунок великого обсягу керованих площ.
Компанії-новачки на багатьох сегментах традиційно не розглядається в дослідженнях, що описують що склалося розподіл часток ринку, однак вони важливі для вивчення конкуренції. Це компанії, які мають значний досвід роботи в інших сегментах ринку експлуатації нерухомості. Виходячи на привабливий для них сегмент столичної офісної нерухомості, вони готові орієнтуватися на більш низький рівень рентабельності, для накопичення площ в управлінні. Проте вони мають дуже високий потенціал у конкурентній боротьбі за рахунок накопиченого досвіду оптимізації роботи персоналу та регламентації внутрішніх процесів. Такими "новачками" управління офісами класу В, наприклад, можна вважати компанії, що експлуатують житло елітного і бізнес-класу. Найчастіше таке житло оснащене не менш складними в експлуатації інженерними системами, ніж об'єкти комерційної нерухомості, що вимагає відповідних витрат. Однак рентабельність експлуатаційних послуг у даному сегменті ринку, як правило, нижче.
- Розкажіть про особливості управління торговельно-розважальними центрами (ТРЦ).
- Головна особливість - значна вага функції підбору, відбору та управління орендарями в структурі всього управління і у фінансових результатах управління. У зв'язку з цим значно частіше розділяються функції власне управління та експлуатації / клінінгу. Успіх ТРЦ приносять не орендарі, а покупці - ті, які не пов'язані з ТРЦ будь-якими зобов'язаннями. Орендарі, рекламні акції і навіть корисна площа - лише інструменти для досягнення цього успіху. Це знаходить відображення не тільки в величезному розвитку функцій управління орендарями та просування об'єкта, а й в особливостях реалізації експлуатаційних функцій. Так, великий потік відвідувачів збільшує навантаження на функцію підтримує прибирання, на функцію управління потоками на паркінгу і т.п. - І кожна з цих функцій має реалізовуватися максимально дружньо до відвідувача ТРЦ.
- У чому полягає специфіка управління бізнес-центрами?
- Ринок офісної нерухомості більш консервативний, і бізнес-центр - організм більш потайний в порівнянні з ТРЦ, результати роботи керуючої компанії на ньому виявляються трохи повільніше. Тому у функції розвитку власного бізнесу особливу важливість має побудова репутації компанії, що управляє, розташування партнерів до довіри. У цілому ж вага функції підбору та управління орендарями значно нижче, ніж у сегменті торговельної нерухомості. Як правило, управляюча компанія має власну службу експлуатації, і часто клінінг.
- Якими є найбільш актуальні тенденції ринку управляючих компаній?
- Сьогодні ще низький вхідний бар'єр, тому багато великі власники нерухомості створюють власні професійні керуючі компанії. Вони свідомо інвестують у створення повноцінного бізнесу, а не кишенькових керуючих компаній. У стороннє управління передаються або невеликі, або складні об'єкти. Багато керуючі компанії замислюються про оптимізацію своєї діяльності, постановки процесного підходу до управління, щодо сертифікації системи менеджменту якості. Це означає, що в компанії дійсно піклуються про якість і про гроші, у тому числі і про гроші клієнта. Якщо компанія марнотратна по відношенню до себе, якщо в неї немає чіткого розуміння, яка її функція і скільки ресурсів вона споживає - нерозумно очікувати, що компанія буде дбайливою по відношенню до клієнта. Величезний інтерес до технологій побудови бізнесу управління нерухомістю в регіонах. Компанії активно освоюють технологію, і вже сьогодні є кілька компаній, здатних вийти на московський ринок і скласти гідну конкуренцію.
- У чому секрет успіху прибутковою керуючої компанії?
- Хороша керуюча компанія дбайливо ставиться до об'єкта і грошам свого клієнта, вибудовує чесні, прозорі відносини з усіма партнерами і орієнтується на пошук нових методів роботи. Успіх - це не диво і не випадковість. Це результат спланованої і професійно виконуваної діяльності, що іменується розвиток бізнесу. Є закони і технології побудови, виходу на ринок, розвитку компаній, і ці закони потрібно використовувати.

www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти