Інвестиції в зарубіжну нерухомість: Австрія

Австрія - одна з найпривабливіших країн Європи. Вона хороша не тільки своїми визначними пам'ятками і унікальною природою. Нерухомість цієї країни, хоч і недешева, встояла в кризу, зберігає помірну позитивну динаміку і обіцяє дивіденди приватним інвесторам.

Одне з головних переваг Австрії - центральне місце розташування в Європі, звідси є можливість помандрувати по сусідніх країнах, налагоджені регулярні прямі рейси з Росії. Інша сильна сторона Австрії, яку відзначають усі експерти, - безпека. Красномовна деталь: опитування австрійських громадян показують, що більш за все вони довіряють Верховному суду і поліції (більше 50%).

Переваги цієї країни можна довго перераховувати. Хто не чув про казкових альпійських луках і дивовижних тірольських пирогах! В Австрії збереглося безліч красивих багатовікових замків: наприклад, Амбрас, побудований в XVI столітті, одна з визначних пам'яток тірольської столиці Інсбрука.

Відень не раз називали кращим містом Європи за умовами життя. Вона знаходиться в красивому місці біля підніжжя Альп на березі мальовничого Дунаю, і вся її стара частина - це суцільне скупчення пам'яток, що знаходяться під охороною ЮНЕСКО. Серед найцікавіших місць - собор Святого Стефана на Штефансплац, палацовий комплекс у стилі бароко Бельведер. Саме тут у травні 1955 р. була підписана Декларація незалежності Австрії. Замок Хофбург - зимова резиденція австрійських правителів. У ньому 2600 кімнат, і зараз його займає чинний уряд країни. До слова, саме з балкона цього замку в травні 1938 року фашистський лідер Адольф Гітлер проголосив ідею об'єднання Австрії та Німеччини. У Відні знаходиться «Будинок Фігаро» - так вінці називають будинок, де народився Моцарт, а також будинок-музей не менш шанованого Шуберта. Так що покупцям нерухомості в цій країні є чим заповнити своє дозвілля.


Відень, Грац, Тіроль, Зальцбург ...
«Найпопулярніші регіони в Австрії серед іноземних покупців житла - це Тіроль і Відень. Нерухомість в цих місцях коштує в два рази дорожче, ніж в середньому по Австрії », - заявив« Журналу про нерухомість MetrInfo.Ru »Євген Скоморовського, керуючий партнер компанії« Century 21 Захід ». Самі купуються квартири Відня розташовуються в міських районах Innere Stadt, Währing, Döbling, Margareten, Josefstadt, Heitzing, Mariahilf, перераховує Станіслав Зінгель, президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock. Популярністю також користується нерухомість в місті Грац. «Відправляючи на навчання своїх дітей до університету Граца, заможні батьки заздалегідь піклуються про придбання для них квартири, - розповідає Даяна Кармеева, керуючий партнер Golden Brown real estate. - Як правило, квартира купується за два роки до запланованої дати вступу до вищого навчального закладу і здається в оренду тим же студентам, а потім використовується як постійне місце проживання ».

Значна частка попиту припадає на гірськолижні курорти в Альпах. Зокрема, Віктор Новиков, керуючий директор MY NEW HOTEL INVESTMENT, назвав крім вже згаданого Тіролю Зальцбург, Каринтію, Штирію, а Станіслав Зінгель (Gordon Rock) додав Бад Гаштайн, Кіцбюель, Зеефельд, Заальбах і Хінтерглемм, Цель-ам-Зеє, Капрун . У курортних містах нерухомість купують в основному ті, хто катається на лижах. Для них така нерухомість - «далека дача» в Альпах. «При цьому, за нашою статистикою, близько 70% квартир здаються в короткострокову оренду», - говорить Костянтин Ісаков, керівник проекту Austria-Invest. Експерт зазначив, що в 2011 році майже третина всього обсягу угод припала на Відень: 28% (більше 4,5 млрд євро), на Нижню Австрію - 16,7% (2,7 млрд євро), Тіроль - 10,4% ( 1,7 млрд євро), Зальцбург - 9,1% (1,5 млрд євро).

Популярністю користуються також термальні курорти, наприклад, знаменитий Баден.

Російські покупці в меншості
Ринок нерухомості невеликий Австрії досить активний. «За офіційними даними, щорічно продається близько 90 тис. об'єктів нерухомості», - розповідає Костянтин Ісаков (Austria-Invest). Експерт уточнив, що серед покупців переважають самі австрійці, потім йдуть німці, англійці, голландці, датчани, шведи, чехи, а частка російських покупців не перевищує 1%. Втім, Станіслав Зінгель (Gordon Rock) вважає, що на росіян доводиться не більше 5% від загального обсягу угод, що укладаються іноземцями на ринку нерухомості Австрії.

Причин невисокої активності росіян на ринку нерухомості Австрії декілька. У числі основних Віктор Новиков (MY NEW HOTEL INVESTMENT) назвав незнання ринку. «Ми часто бачимо, як росіяни покупці довго розмірковують над елітними пропозиціями та їх перехоплюють голландці, болгари», - говорить експерт. Також відлякує складна процедура покупки нерухомості в Австрії громадянами країн - не членів ЄС, зокрема, необхідність отримання дозволу на операцію. Втім, останню перешкоду юристи вже успішно долають.

Але, мабуть, найважливішою причиною є висока вартість нерухомості в Австрії. Далеко не кожному навіть забезпеченому росіянину по кишені «картинний» будиночок з видом на Альпи або квартира в моцартівської Відні.


Вибірковий попит
За інформацією Євгена Скоморовського («Century 21 Захід»), середня вартість нерухомості по країні - близько 170 000 євро за об'єкт, в Тіролі та Відні, де ціни вищі, - 320 000 євро. Нерухомість в Австрії найчастіше вже третій або навіть четвертий будинок, який є в забезпеченої російській сім'ї. У Відні, де купують житло переважно бізнесмени для особистого проживання або здачі в оренду, попит сконцентрований навколо квартир у центральних районах міста вартістю від 350 000 до 700 000 євро. Хоча багато покупців не проти придбати і нерухомість дорожче - близько 1 млн євро.

Популярністю користуються квартири в реставрованих будинках площею від 100 до 150 кв. м. Найбільше, каже Костянтин Ісаков (Austria-Invest), покупців цікавлять самі елітні райони Відня - 1-й і 19 - райони, а також райони, розташовані поряд з центром, з 3-го по 9-й. Винятки: об'єкти низької якості і невигідного місцерозташування. За словами Віктора Новикова (MY NEW HOTEL INVESTMENT), ціни на квартири в 11-му районі Відня, де компактно проживає турецьке населення, впали за останній рік на 14%, до 1500 євро за кв.м і нижче.

«За 150 000 євро у Відні можна придбати квартиру площею 80-90 кв.м. Але треба розраховувати на те, що будинок все ж буде старий, споруди 60-х років минулого століття. За новий будинок тій же площі доведеться заплатити на 30-50% більше. Так, в даний час продаються за 200 000 євро апартаменти площею 85 кв.м. Будинок, де розташована квартира, побудований в 2011 році », - наводить приклади віденської нерухомості Євген Скоморовського (« Century 21 Захід »).

Найбільш доступна нерухомість в Австрії розташовується в містечку Бургенленд, де придбати будиночок можна в середньому за 87 600 євро. Аналогічне житло на території федеральної провінції Тіроль буде коштувати вже 315 500 євро. Це - максимально низький рівень цін за одиницю житла в Австрії.

Сьогодні, за даними Gordon Rock, в гірськолижному регіоні Dachstein за 259 тис. євро можна купити однокімнатну квартиру площею 80 кв. метрів. Житло з південної та західної сторони має терасами площею в 25 кв. метрів. Крім цього власник квартири отримує сад площею в 71 кв. метр, крите навісом машино-місце і підвальне приміщення площею в 16 кв. метрів. Житло стилізовано під старовину, у нього склепінні стелі, камін, гарний декор. Самі квартири знаходяться в невеликому триповерховому будинку, розташованому в крокової доступності від гірськолижних підйомників.

За 485 тис. євро на території району Andräviertel в Зальцбурзі можна придбати двокімнатну квартиру, розташовану у будинку 2011 будівлі. Елітний будинок, що містить лише 5 квартир, виконаний по особливому архітектурному проекту, що передбачає великі вхідні вікна і тераси навколо всього будинку. Житлова площа квартири складає 43 кв. метра. При цьому площа тераси дорівнює 77 кв. метрів. До квартирі додається гараж на два автомобілі, а також підвал для зберігання речей.

Бюджет на будиночок в австрійських Альпах не перевищує 650 000 євро, в середньому це 250 000 - 450 000 євро. Найчастіше - це апартаменти площею 80-100 кв. м, з 2-3 спальнями, які потім можна здавати в короткострокову оренду.

За даними Євгена Скоморовського («Century 21 Захід»), в курортному Тіролі за 320 тис. євро можна придбати трьох-чотирикімнатну квартиру площею 100-120 кв.м, у відносно новому будинку, побудованому 2-5 років тому. Мінімальна ціна за якісне житло в Тіролі складе 140 000 - 170 000 євро. Так, в даний час в Інсбруку продаються апартаменти площею 70 кв.м за 150 000 євро. Головний мінус цього об'єкта - рік побудови (1964). Крім того, власника цієї квартири чекають високі експлуатаційні витрати - близько 450 євро на місяць.

Тому в Австрії високий попит на енергоефективне житло, яке особливо затребуване серед орендарів, які не бажають переплачувати за комунальні послуги.

«Соціал-демократична партія Австрії ініціювала будівництво 2 тис. орендних квартир в 23 районах Відня, - розповідає Станіслав Зінгель, президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock. - Прогнозна вартість комунальних послуг для власників даного житла не буде перевищувати 300 євро на місяць ».


Ситуація зростання
Розраховувати на зниження цін на австрійську нерухомість не доводилося навіть в роки кризи. За даними Даяни Кармеевой, керуючого партнера Golden Brown real estate, за останній рік зростання цін у цій країні склав близько 5,1%. У Відні зростання цін ще вище. «Згідно з даними національного банку Австрії тільки за I квартал 2012 р. ціни в Відні виросли на 4,26%, а за 2011 рік приріст склав 7,7%", - говорить Вадим ОРИШАКА, директор компанії Pleiada International.

Це пояснюється обмеженим пропозицією при високому попиті, в центрі Відня складно отримати дозвіл на будівництво, і нові проекти в центрі міста, як правило, являють собою повну реконструкцію історичних будівель зі збереженням красивих фасадів. Важливою особливістю Відня є також те, що більша частина нерухомості в центрі міста (близько 70%) належить різним інвестиційним фондам (страховим компаніям, пенсійним фондам), які здають її в оренду, і рідко виставляється на продаж.

Первинка після реконструкції
Первинний ринок нерухомості Австрії різноманітний. Хоча у Відні покупцеві первинної нерухомості швидше запропонують об'єкт після капітального ремонту або відреставроване історична будівля, ніж нове. Наприклад, дворівневий пентхаус, який був пізніше надбудований над історичною будівлею в центральному районі Відня. Площі таких пентхаусів - близько 200 кв.м, коштують вони приблизно 900 000 - 1 млн євро. «Такий об'єкт буде мати чистову обробку, а в будинку модернізований фасад і встановлені нові ліфти», - говорить Даяна Кармеева (Golden Brown real estate).

Костянтин Ісаков (Austria-Invest) розповів про цікавий проект в долині Гаштайнерталь, в містечку Дорфгаштайн. Найближчим часом там почнеться перебудова готелю в апарт-готель, де будуть продаватися апартаменти. На продаж виставлені квартири різного метражу, від 52 до 100 кв. м. Вартість «квадрата» житлової площі починається від 4230 євро. У апарт-готелю вже є керуюча компанія, яка буде займатися здачею апартаментів в оренду. За попередніми підрахунками, річний дохід від оренди передбачається близько 7-9%.


«Бетонна золото»
Інвестиційна складова - визначальна для більшості угод з нерухомістю Австрії. Як пояснив журналу www.metrinfo.ru Віктор Новиков (MY NEW HOTEL INVESTMENT), консервативні інвестори-австрійці, які віддають перевагу надійність, вкладають в Останнім часом з більшою охотою не в банки, а в «бетонне золото». Втім, експерт зазначає, що нерухомість в Австрії розглядається в першу чергу не як джерело доходу, а як місце «парковки» грошових коштів. За останній рік земля під будівництво в Австрії подорожчала в середньому на 6%, у Відні - на 26%, в Тиролі середньорічне зростання в останні роки - 14%.

На думку Вадима Оришака (Pleiada International), інвестиційна привабливість Австрії безперечна, причому як з метою отримання рентного доходу від житлової та комерційної нерухомості, так і для отримання доходу від приросту вартості нерухомості.

Хоча, за словами Станіслава Зінгеля (Gordon Rock), об'єкти комерційної та готельної нерухомості в Австрії здатні приносити дохід куди більший, ніж житло. Наприклад, у сегменті готельної нерухомості рентна прибутковість становить від 6% до 9% в рік, а рентабельність інвестицій від 8% до 14% річних (без урахування зростання вартості об'єкта нерухомості). «Для порівняння - якісна житлова нерухомість з гарною локацією приносить своїм власникам близько 4-6% річних», - підкреслює експерт.
www.zagorodna.com