Індикатором фінансової кризи став сектор нерухомості

У 2010-му банківське кредитування будівництва почало відновлюватися, але грошей вистачає тільки на завершення зупинених під час кризи проектів.

Найважливішим індикатором фінансової кризи і в Росії, і в світі став сектор нерухомості. У Росії саме будівельники були споживачами найбільших і найбільш «довгих» банківських позик. Криза призвела до майже повного «обнулення» попиту на нерухомість і різкого здешевлення вартості застав. Неприємності, які зазнали банки, занадто «вклалися» в девелопмент, загальновідомі. Тим не менш, у 2010 році кредитування будівельного сектора почало повільно відновлюватися.

Тільки цифри

За статистикою ЦБ, за 2009 рік загальна сума заборгованості будівельного сектора перед банками практично не змінилася, але за 9 місяців 2010 року вона зросла приблизно на 11% до 1,2 трлн рублів. Тобто зростання «будівельного» кредитного портфеля відновився, хоча і не такими, як раніше, темпами (за 2008 рік він виріс на 36%, за 2007-й - на 87%). За 10 місяців 2010 року будівельникам видано 902 млрд рублів кредитів в рублях, у той час як за аналогічний період попереднього року - 695 млрд. У порівнянні з кризовим періодом інтенсивність видачі кредитів будівельникам виросла на 30%.

За весь час кризи статистика Центробанку не фіксувала зниження частки будівництва в кредитному портфелі банківської системи. Більше того, цей показник навіть зростає, хоча і дуже повільно: на початок 2008 року він становив 6%, рік по тому - 6,1%, а зараз це вже близько 6,4%.

Проте офіційна статистика не відображає, наскільки в реальності зменшився «потік» фінансових ресурсів від банків до будівельників. «Вся справа в тому, що завислі, реструктуровані та прострочені кредити нікуди не зникли (вони складають до 80% у загальній сумі), - пояснює Едуард Савуляк з Tax Consulting U. K. - На нові, видані на добудову, за фактом реструктуризації припадає не більше 20% портфелів ». Тому не дивною є оцінка генерального директора компанії «Монарх-девелопмент» Андрія Бакунічева, який вважає, що сьогодні обсяг кредитування девелоперів в три рази менше від докризового.

Замри-відімри

Відсутність банківських кредитів призвела до заморожування будівельних проектів, а їх відновлення у 2010 році - відповідно до часткової разморозке.

Скільки будівельних майданчиків було заморожено, точно невідомо. Оцінки експертів тут сильно різняться. Наприклад, комерційний директор компанії «Сіті-XXI століття» Віталій Разуваєв впевнений, що під час кризи було припинене будівництво близько 30% об'єктів.

Набагато більшу цифру називає Едуард Савуляк - від 70 до 80%. Директор компанії AZIMUT Hotels Company Олександр Гендельсман взагалі оцінює частку зупинених будівельних проектів в 85%. В усякому разі, очевидно, що на сектор комерційної нерухомості «заморозки» обрушилися з більшою силою, ніж на житловий. Експерти агентства «Інвесткафе» вважають, що під час кризи майже 90% проектів з комерційної нерухомості були заморожені.

Правда, зараз завдяки поновленню фінансування частина будівництв знову відновлена, проте їх частка порівняно невелика. Едуард Савуляк вважає, що поновлено сьогодні від 10 до 20% заморожених під час кризи проектів.

З цією оцінкою згоден Андрій Бакунічев. Олександр Гендельсман більш оптимістичний і вважає, що відсоток «розконсервації» до теперішнього часу досягає 30%. Таким чином, можна констатувати, що до сьогоднішнього дня більше половини всіх проектів, які криза застала в незавершеному стані, до цих пір перебувають у стані заморозки.

Хто кредитує

На питання про те, наскільки в порівнянні з докризовим часом зменшилася частка банківських кредитів у фінансуванні будівельних проектів, експерти трьох організацій (AZIMUT, Російського союзу будівельників і «Інвесткафе») дали приблизно однакові цифри: якщо в 2008 році на позикові кошти припадало приблизно 90% бюджету будівництва, то до кінця 2010 року мова вже йшла про 70% і менше.

При цьому відновили фінансування будівництва тільки найбільші державні й приватні банки: ВЕБ, Ощадбанк, ВТБ, МДМ, Альфа, Уралсиб, Банк Москви. Заступник начальника аналітичного відділу «Інвесткафе» Олександра Лозова пояснює це тим, що в найбільших банків набагато більше можливостей залучати «довгі» й дешеві ресурси для кредитування будівельних проектів, які передбачають тривалі терміни реалізації і в поточних умовах мають підвищеним ризиком. До того ж треба враховувати, що через держбанки фінансується значна кількість державних будівництв - АТЕС-2012, Універсіада-2013, Олімпіада-2014, ЧС-2018, де гарантом повернення коштів по суті виступає держава.

Що стосується інших банків, то, як зазначає керівник робочої групи з фінансування будівництва Російського союзу будівельників (РСС) Михайло Уринсон, багато банків з топ-100, заявляючи про готовність фінансувати забудовників, пред'являють дуже жорсткі вимоги, які більшість позичальників у поточних умовах не можуть задовольнити.

Ощадбанк атакує

Оцінки експертів підтверджуються фінансовими даними. Якщо порівняти статистику ЦП з міжнародною звітністю найбільших банків, то можна побачити, що під час кризи відбулося серйозне перерозподіл «будівельного кредитного портфеля» на користь найбільших банків і особливо Ощадбанку. Кожен третій будівельний кредит в країні сьогодні виданий Ощадбанком. Взагалі ж більше 60% усіх банківських кредитів будівництва припадає на три головних кредитора: Ощадбанк, ВТБ і ВЕБ.

Щоправда, найбільші банки проводили неоднакову політику. Якщо Ощадбанк і Банк Москви нарощували кредитування будівництва, то ВТБ явно виходив з сектора. З січня 2009-го по жовтень 2010 року сума кредитів ВТБ будівельникам знизилася майже на третину (з 374 до 254 млрд рублів), а частка будівництва у кредитному портфелі банку зменшилася з 14 до 9%. За цей же період в Ощадбанку цей показник виріс з 5,3 до 7,2%. З чого можна зробити висновок, що у ВТБ зрозуміли, що до кризи «залізли» у будівництво занадто глибоко, і дали «задній хід». Ощадбанк ж практично замінив «молодшого брата» на цьому терені.

Деякі проекти дозволяють говорити, що це цілком усвідомлена політика Ощадбанку, який, користуючись «просіданням» ринку, намагається зміцнити в ньому свої позиції. Прикладом цього може стати унікальний договір зі створення комплексу з 14 котеджних селищ в Істрінському районі Підмосков'я.

Особливість цього проекту в тому, що Ощадбанк буде кредитувати не тільки будівництво, але і придбання земельних ділянок, причому, всупереч традиціям, як застави будуть виступати самі земельні ділянки, навіть без договорів підряду. До цих пір банкіри вважали за краще не зв'язуватися з підмосковній землею, юридична чистота якої залишає бажати кращого. А якщо й вирішувалися давати під неї кредит, то лише під заставу свідомо більш дорогий міської нерухомості. Ощадбанк само вчинив всупереч традиціям.

Ризик-менеджменту після кризи

Важкий досвід, отриманий банками під час кризи, не міг не відбитися на їхніх підходах до оцінки кредитуються проектів та забезпечення наданих позик.

Сьогодні для аналізу і прорахунку можливих ризиків банки витрачають набагато більше часу і сил, ніж раніше. «Для перевірки девелоперських проектів банки зберегли набір докризових кондицій. Але підхід до перевірки проектів та забудовників став більш жорстким: перевіряються економічна безпека, фінансова стабільність компаній », - коментує Андрій Бакунічев (« Монарх-девелопмент »). Головне - банки стали «моніторити» реалізацію кредитуються проектів у постійному режимі.

Для цього в деяких випадках представник банку став отримувати права члена ради директорів девелоперської компанії. Віце-президент Московського індустріального банку (МІБ) Юрій Птіцин також відзначає, що почастішали випадки підписання договорів між банками і спеціалізованими компаніями, що здійснюють технічний контроль за ходом будівництва і визначальними обсяги виконаних робіт. Крім того, багато банкірів стали брати особисту поруку з власників бізнесу з кредитами під проекти.

Більш того, банки почали цікавитися не тільки отриманням відсотків за кредитами, а й акціонерним доходом хоча б в якості міноритарія.

Нічого нового

Опитані «Ф.» експерти змогли назвати деяку кількість справді нових будівельних проектів, запущених вже у післякризовий час завдяки банківським кредитам. Так, у столиці висотний житловий комплекс «Богородський», будівництво якого почалося в четвертому кварталі 2009 року, на 65% реалізовувався за рахунок кредитів. Почали будувати готелі в Москві та Санкт-Петербурзі. Компанія «АЛУР» запустила будівництво мікрорайону площею
300 тис. кв. метрів в Тюмені.

Однак проектів подібного роду поки одиниці. Ті фінанси, які вдається добути, в першу чергу використовуються на «разморозку» старих об'єктів або, в крайньому випадку, на розвиток вже запущених. І це ще не все. «Якщо в часи активного інвестиційного підйому девелопери виводили на ринок нові проекти в сегменті преміум-класу, то сьогодні у новій пропозиції переважають в більшій мірі об'єкти комфорт-і економ-класу» - уточнює Віталій Разуваєв («Сіті-XXI століття»). Таким чином, дешеві будинки розморожують раніше дорогих, а житлу віддано пріоритет перед комерційною нерухомістю.

Відновленню кредитування будівництва, зрозуміло, сприяв той факт, що в ході кризи банки ввійшли в капітал низки девелоперів і тепер змушені продовжувати фінансувати вже дочірні структури. Найяскравіший приклад цього - переходи компаній «Дон-Буд» і «Система-Галс» під контроль ВТБ.

«На власному прикладі можемо сказати, що компанія« Дон-Строй Інвест », отримавши підтримку свого партнера - банку ВТБ, змогла найбільш ефективним чином спланувати завершення робіт по кожному будується житловому комплексу для максимально швидкого введення об'єктів в експлуатацію, - заявили« Ф. » в прес-службі «Дон-Строй Інвеста».

- Тільки за другу половину 2010 року в партнерстві з банком завершуються сім житлових комплексів загальною площею більше 700 тис. кв. метрів. Наявність фінансового партнера в особі банку дає девелоперу величезну перевагу - як з точки зору можливостей для стабільної реалізації проектів, так і у вигляді високого купівельного попиту на забезпечені банківськими гарантіями об'єкти, що будуються ».

Перспективи

Учасники ринку очікують, що банківське кредитування будівельної галузі досягне докризового обсягу приблизно до 2013 року. На думку Михайла Уринсон (РСЗ), це відбудеться "шляхом фінансування нових і реструктурованих проектів, розвитку непрофільних земельних активів, що перейшли на баланс банків». З ним згоден Андрій Бакунічев. «Імовірно на докризовий рівень кредитування можна вийти років через два», - вважає він.

Щоправда, на думку Олександри Лозової з «Інвесткафе», основною умовою досягнення докризового рівня фінансування є відновлення попиту, для чого необхідний вихід на докризові темпи зростання ВВП (7-8% на рік). Між тим, уряд нічого подібного в найближчі роки не обіцяє. Та й банки поки не готові істотно пом'якшувати умови кредитування.

На думку Олександра Гендельсман, щоб наздогнати докризові обсяги, необхідно, щоб кредити були не менше ніж на 15 років, а ставка - не більше 5-7%. Поки ж банківські кредити обходяться будівельникам (тобто тим щасливчикам, які їх отримують) в 10-15%, хоча, за свідченням учасників ринку, починаючи з жовтня в переговорах між банками і будівельниками вже фігурують такі ставки, як 10-13%.

www.zagorodna.com