Яким чином відбувається рефінансування іпотечних кредитів?

Як оформляється перехід іпотечної застави по кредиту від одного банку до іншого, чи загрожує це додатковими витратами, чи можна його здійснити без згоди банку, в якому взято кредит - дізнавався Prostobank.ua.

Тарас Блощаневич
Начальник управління роздрібних клієнтів департаменту активних операцій
Банк: Київ

Для банку, який здійснює рефінансування, такий кредит є знову видаваною позикою з необхідністю чітко проконтролювати, щоб кредитні кошти були направлені клієнтом на погашення кредиту в першому банку. Перехід застави, як правило, по тристоронній домовленості (два банки і клієнт), оформляється у вигляді застави другої черги.

Суть процесу полягає в тому, що в реєстрах заборон одне і те ж майно протягом короткого терміну (протягом 1-2 днів) забезпечує зобов'язання клієнта одночасно перед двома банками. При цьому банк-новий кредитор стоїть другим у черзі по стягненню застави. За фактом отримання грошей і закриття кредиту банк-первинний кредитор знімає свою заборону і новий банк стає єдиним, хто може претендувати на заставлене майно.

Оскільки для банку-нового кредитора такий кредит є знову видаваних, то, як правило, не виходить уникнути додаткових витрат на нотаріуса і на оцінку нерухомості. Єдине, на чому можна заощадити - на страховці. Зі страховою компанією, швидше за все, можна буде домовитися без додаткових витрат - там просто відбудеться зміна вигодонабувача.

Враховуючи вищезазначену схему перекредитування, зовсім обійти банк-первинний кредитор навряд чи вийде саме на етапі оформлення застави другої черги. У такому випадку багато буде залежати від банку-нового кредитора, наскільки він буде готовий взяти на себе ризик фактично беззаставного кредиту нехай навіть на дуже короткий час (в межах 1-2 днів).

Для банку рефінансування кредиту може мати як мінімум два різних наслідки. У випадку, коли рефінансується проблемний кредит, у банку поліпшується якість кредитного портфеля, що, безумовно, добре. Якщо ж відбувається рефінансування робочого кредиту (таке трапляється, якщо банк і клієнт не досягли згоди, наприклад, в питанні зниження ставки), то для банку це означає зниження робочого кредитного портфеля, тобто зниження доходу. У нинішній ситуації банки, як правило, готові вести переговори і з проблемними позичальниками про реструктуризацію заборгованості, і з робочими клієнтами щодо перегляду умов кредиту.

Сергій Павлов
Начальник відділу "житло в кредит" департаменту по індивідуальному бізнесу
Банк: УКРАЇНСЬКИЙ БІЗНЕС БАНК

Рефінансування іпотеки - це погашення узятих раніше кредитних зобов'язань за допомогою оформлення нового кредиту під забезпечення, яке має перейти від старого іпотекодержателя до нового. Як правило, видача нового кредиту і погашення старого відбувається одноразово, за заздалегідь обговореної сценарієм між банками, позичальником і нотаріусом. Позичальник несе всі ті ж витрати, як і при оформленні звичайного кредиту під забезпечення нерухомості.

Рефінансування без згоди банку-іпотекодержателя здійснити можна, якщо новий банк готовий піти на ризик і видати кредит позичальникові з відкладальною умовою надання забезпечення (що, як правило, неприйнятно для банків). Якщо хороший клієнт вибирає інший банк і йде - це завжди неприємно.

Оксана Адаменко
Заступник начальника управління супроводження кредитних операцій
Банк: Південкомбанк

Якщо рефінансування здійснюється під забезпечення, що знаходиться в заставі у банку, перш за все, необхідно отримати письмовий дозвіл банку-заставодержателя на заставу другої черги. Якщо рефінансування буде відбуватися під заставу будь-якого іншого майна, вільного від обтяжень, згода банку не потрібно, однак новий банк в будь-якому випадку повинен розуміти мету кредитування, тобто на що будуть використані кредитні кошти.

Що стосується додаткових витрат, то вони будуть - пов'язані з нотаріальним оформленням договору застави, внесенням до державних реєстрів обтяжень майна інформації по предмету застави, витрати по страховці, так як необхідно в договорі страхування поміняти найменування вигодонабувача (з одного банку в інший) або застрахувати предмет застави, якщо він не застрахований, оплатити комісії за новим кредитним договором.

Крім того, попередній банк може встановити комісію за надання дозволу на повторний заставу.

Максим Кошевцов
Керівник індивідуального бізнесу
Банк: Всеукраїнський Банк Розвитку

Щоб відповісти на питання, яким чином відбувається рефінансування заборгованості, необхідно з'ясувати, що означає це поняття. Рефінансування (перекредитування) - це отримання позичальником кредиту з більш низькою процентною ставкою для погашення кредиту з більш високою ставкою, узятого раніше. Загальна схема така: клієнт, який взяв іпотечний кредит в одному банку, звертається до іншого банку з проханням про видачу нового іпотечного кредиту під той же заставу.

Банк видає клієнтові новий кредит, який використовується для погашення старого шляхом перерахування всієї суми кредиту в перший банк. Застава (квартира або будинок) перереєстровується на «новий» банк і продовжує служити засобом забезпечення кредиту, а клієнт починає розплачуватися за «новим» кредиту за новою, більш низькою процентною ставкою.

На перший погляд, дана схема здається дуже привабливою: ставка за кредитним договором знижується і, як наслідок, зменшується щомісячний платіж по кредиту. Однак можна відзначити ряд негативних моментів, а саме: у позичальника з'являються додаткові витрати, пов'язані з оплатою комісії за розгляд кредитної заявки, за видачу кредиту, за відкриття й ведення позичкового рахунку та ін Крім того, банк в обов'язковому порядку проводить перевірку об'єкта нерухомості, переданого в заставу, і може оцінити його нижче, ніж банк позичальника. Також варто врахувати витрати, пов'язані зі страхуванням об'єкта застави і нотаріальні витрати.

Отже, перш ніж проводити рефінансування, позичальникові необхідно чітко зважити свої можливості, а також всі «за» і «проти».

У разі звернення позичальника з проханням про рефінансування кредиту, банк опиняється перед вибором: або відпустити клієнта, позбувшись частини свого доходу, або піти на поступки і провести рефінансування, зберігши дохід (хоч і в дещо меншому обсязі).

Для цього багато банків практикують таку програму як реструктуризація іпотеки, яка передбачає укладання угоди про зміну умов діючого кредитного договору в частині термінів і розмірів виплат. Наприклад, банк може продовжити термін кредиту додатково на 5-10 років.

У цьому випадку загальний розмір виплат за кредитом трохи збільшиться, але розмір кожної окремої виплати знизиться. Існують відстрочки з погашення «тіла» кредиту, «канікули» щодо сплати відсотків. Реструктуризація використовується у випадку, якщо позичальник в цілому задоволений умовами надання кредиту, але з тих чи інших причин тимчасово нездатний оплачувати його в повному обсязі (знаходиться в пошуку нової роботи, має великі непередбачені витрати тощо).

Антон Шаперенков
Директор департаменту маркетингу роздрібного бізнесу
Банк: VAB Банк

Рефінансування відбувається за згодою банку (первинного кредитора), яке він дає на оформлення другий іпотеки. Природно, до цього відбувається процес прийняття рішення в банку, який пропонує програму рефінансування: клієнтові погоджують можливість видачі нового кредиту на рефінансування заборгованості іншому банку.

У момент оформлення угоди нотаріус, який оформляв перші іпотеку, повинен оформляти і другу. Іпотечна застава за листом банку (первинного кредитора) про зняття заборони з своєї застави передається в іпотеку другої черги. А після того, як видається новий кредит і погашається попередній, заставу йде з-під забезпечення по закритому кредитним договором і стає звичайним заставою по кредиту, виданому за програмою рефінансування. При цьому позичальник несе витрати на оформлення нового кредиту та іпотеки.

Без згоди банку, в якому взято кредит, здійснити рефінансування не можна. Це прописано у всіх кредитних договорах, і нотаріус, який оформляє іпотеку, завжди звертає на це увагу. Банки не зацікавлені віддавати тих клієнтів, які добре погашають кредит. Втративши такого позичальника, фінансова установа втрачає доходи. А от відносно поганих позичальників зацікавленість явна.

www.zagorodna.com