Які ризики чекають забудовника при придбанні землі

10.02.2020 00:45
Більшість ризиків, що виникають у забудовника в процесі будівництва, на мій погляд, пов'язані в основному з придбанням прав на земельну ділянку. Тому, робота юристів не повинна зводитися до банальної перевірки стандартного набору юридичних документів. Юристи повинні знати всі підводні камені і зобов'язані на будь-якому етапі придбання прав на землю окреслити клієнту можливі юридичні ризики, а так же мінімізувати їх. Картинки: Які ризики чекають забудовника при придбанні земліАдже, найчастіше проблеми, з якими стикається забудовник (заборона на проведення будівельних робіт на придбаній ділянці, припинення або визнання недійсним торгів і / або договору оренди землі, повернення з незаконного чужого користування, примусове вилучення земельної ділянки, знесення самовільно побудованого об'єкта і т.д .) є прямим наслідком упущень юридичного характеру або ігнорування забудовником очевидних юридичних ризиків.

Як показує практика, навіть великі будівельні холдинги іноді сподіваються на авось і думають, що якщо їм в минулому пощастило побудувати і продати об'єкт навіть з некоректними юридичними документами або взагалі при їх повній відсутності, ігноруючи юридичні ризики - то так буде завжди. Але це не так.

Стаття по темі: Які ризики при купівлі земельної ділянки?

На ринку нерухомості, особливо в Києві, достатня кількість великих гравців, а, отже, хороші земельні ділянки, ще й в центрі, можна перерахувати на пальцях. Тому і конкуренція висока, а, отже, в такій ситуації ніяк не можна нехтувати юридичними тонкощами, якщо звичайно забудовник націлений довести будівництво до його логічного завершення і отримати довгоочікуваний прибуток.

На що ж необхідно звернути увагу забудовникам при придбанні землі і прав на неї?

В першу чергу, на характеристики земельної ділянки, права на яку пропонується придбати. До таких характеристик відносяться категорія землі, кадастровий номер землі, цільове призначення землі, обмеження прав на землю і.т.д.

Крім того, дуже бажано отримати і вивчити проект землевідведення землі, щоб переконатися, що проект пройшов усі необхідні погодження, і відповідає вимогам чинного законодавства. Також необхідно упевнитися, що права комунальної або державної власності на земельну ділянку до передачі його в оренду, зареєстровані в державному реєстрі майнових прав на нерухомістью. 

Якщо всі вищевикладені факти ретельно перевірені, і юристи дали свій висновок про наявність повноважень органу на продаж земельної ділянки або прав на нього в межах певної території (в залежності від приналежності ділянки в межах населеного пункту або за його межами визначається орган уповноважений приймати рішення про відчуження землі або прав на неї) наступним важливим етапом є самі торги.

Юристам необхідно щільно попрацювати на всіх етапах проведення торгів, починаючи з аналізу законності організації і проведення торгів, відповідності процедури проведення торгів, супровід участі забудовника в торгах і, звичайно ж, оформлення результатів торгів. Адже порушення хоч одного елемента може бути використано як конкурентами, які програли торги, так і органами прокуратури, що здійснюють контроль за дотриманням земельного законодавства. І як наслідок може бути поданий позов до суду про визнання торгів недійсним.

Однією з найважливіших стадій є висновок самого договору оренди землі та його державна реєстрація. В даному випадку, діють спеціальні норми Закону України «Про оренду землі», якими передбачені обов'язкові умови договору, а так само додатки до договору, які є невід'ємною частиною договору оренди землі. У разі невідповідності підписаного договору вимогам вищевказаного закону, ризик визнання договору недійсним дуже великий. Такі позови, як правило, подають органи прокуратури. Кількість таких позовів, на сьогоднішній день, дуже велика. І, звичайно ж, забудовник повинен пам'ятати про те, що навіть коректно складений і підписаний договір про оренду землі, підлягає державній реєстрації.

Звичайно, шанси потрапити в неприємну ситуацію на кожному з етапів досить великі. Але, це не привід для занепокоєння для учасників земельного ринку. Якщо при придбанні прав на земельну ділянку провести всі необхідні юридичні дії, то грамотний в земельному праві юридичний радник завжди точно визначить весь перелік юридичних ризиків, які присутні на кожній окремій стадії, а так само окреслить перелік дій, спрямованих на мінімізацію або ліквідацію таких ризиків.

До того ж, витрати на перевірку всіх нюансів досить мінімальні в порівнянні з втратами, які може понести забудовник при позбавленні його прав на вже набуту і частково забудовану земельну ділянку.

Наталія Осадча Партнер, адвокат,
Адвокатська контора «Сюткін і партнери»


www.zagorodna.com/uk
Теги до контенту: земельна ділянка
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти