Як руйнуються ринки нерухомості

Твердження, що нерухомість - це надійне вкладення грошей, брехня. Новітня історія знає десятки прикладів обвалу цін на житло. На десятки відсотків і в рази, на роки і десятиліття. " У Росії не діють закони економіки" , - написав один з коментаторів статті в " Деньгах " , присвяченій аналізу міхура нерухомості в Москві. Така реакція типова. "Ми унікальні ", "На нас економічні закони не поширюються " , " Цього разу все по-іншому" , " Будувати і так ніде, тому буде тільки дорожчати " , "Це ж Москва ( Америка , Токіо , Дублін , Іспанія , Шанхай , Дубай , додаємо за смаком ) , тут ціни впасти не можуть ніколи ".

Проте ціни на нерухомість то й справа падають на десятки відсотків , бульбашки на ринках рано чи пізно здуваються . Глибоким провалом можна вважати кризу в Японії: ціни впали від піку 1990 -го на 46%. Він же і самий затяжний : падіння розтягнулося на 23 роки і все ще триває. Втім , дрібні ринки (наприклад , Дубай , Латвія , Ісландія , Ірландія , Аргентина після дефолту 2001 -го ) показували і більш істотне падіння (більше 50 %).

Ніндзя- позики

Самий же масштабний міхур на ринку нерухомості в світі виник в США . Нинішня світова економічна криза - його прямий наслідок .

Вся справа в іпотеці. Класична іпотека ХХ століття в США була консервативною. Перший внесок вкрай рідко був нижче 20 % , а часто і 50%. Банки ретельно перевіряли платоспроможність клієнта. Однак після рецесії 2001 -го , спровокованої обвалом високотехнологічних компаній ( dotcom bubble ) , почалося зниження ставки ФРС , в 2004 році вона досягла 1 %. Гроші виявилися дуже дешеві, а значить, і іпотечні позики .

У результаті на ринок прийшли покупці, які при більш високих ставках і не подумували про покупку будинку . Попит зріс , стали рости і ціни . Банкіри повірили , що вони завжди зможуть з вигодою перепродати закладене житло . За принципом позитивного зворотного зв'язку це спричинило за собою ще більше спрощення умов видачі іпотеки. До того ж поширилася практика " перепакування " банками іпотечних боргів в облігації ( CDO - collateralized debt obligation ) і перепродажу стороннім інвесторам , що разом зі страховками від дефолту (CDS) і високими рейтингами здавалося цілком безризиковим вкладенням . Таким чином банки частково перекладали на інвесторів ризики позичальників.

На ринку з'явилося багато субстандартних кредитів ( subprime loans ) , тобто позичок ненадійним позичальникам . Ситуація дійшла до абсурду: людина була не в змозі платити орендну плату за будинок , але при цьому з легкістю міг купити його в кредит. На банкірській жаргоні такі іпотечні кредити називалися " ніндзя- позики" ( Ninja loans - no income , no job and assets - ні доходів , ні роботи , ні майна ) або Liar loans - позика брехуна ( позичальник міг легко спотворити інформацію про роботу і доходи).

Крім безпрецедентного спрощення умов видачі кредиту банки розробили безліч на перший погляд привабливих фінансових продуктів. Так , популярним на початку 2000 -х став кредит з плаваючою ставкою ARM ( adjustable rate mortgage ) . Вона залежала від ставки ФРС , низькою в середині 2000 -х. Ставка виросла до 5,25 % в 2007 - м , тут-то і почалася іпотечна криза: позичальники не могли розплатитися , а ціни на будинки стали падати. Довелося ФРС рятувати позичальників і весь світ і знову знижувати ставку , цього разу практично до нуля .

Смарагдова Попелюшка

"Бульбашок" і північ Європи. Наприкінці 1990 -х економічне глушині - Ірландія - вчинила дивовижний стрибок : зростання ВВП було прямо-таки " китайським" , в середньому 8-9 % на рік. Економіка " кельтського тигра " переорієнтувалася з домінуючого раніше агросектору на хай- тек та послуги . Транснаціональні компанії виявили в Ірландії кваліфіковану англомовних робочу силу і наввипередки стали переводити свої офіси на Смарагдовий острів .

Бурхливе зростання зазнали фінансовий сектор і ринок нерухомості. Запозичення приватного сектора , за даними ОЕСР , зросли з 128 % ВВП в 2002 -му до 215 % в 2007 році , темп зростання становив у середньому 20 % на рік. Іпотечне кредитування зростало ще швидше , середньорічний темп зростання становив 25 %. У результаті виникла бульбашка , житлове будівництво досягло 13 % ВВП в 2006 -му , майже в два рази більше , ніж у середньому по ОЕСР.

Сверхблагопріятние умови надання кредитів на тлі економічного буму були самопосилюється . Доступність і дешевизна кредиту підвищувала ціни активів , це підвищувало вартість застав у банків , що послаблювало банківські стандарти оцінки платоспроможності позичальника і знову-таки дозволяло населенню і бізнесу брати в борг ще більше. Одночасно в рознос пішли і держфінанси - постійне зростання вартості активів підвищував обсяг зібраних державою податкових надходжень , і уряд , не мудруючи лукаво , знизило податки і збільшило держвитрати .

Коли ціни на нерухомість досягли піку в 2007 -му і стали падати , всі три процесу розгорнулися у зворотний бік : банки залишилися з знецінилися заставами і поганими кредитами , населення і бізнес - з непідйомними боргами , а держава - з величезною діркою в держбюджеті. Бум обернувся важким кризою (ВВП впав у 2008 -му на 3 % і на 7 % в 2009 - м). Ірландія постраждала від кризи більше за всіх розвинених країн , за винятком, мабуть , крихітної Ісландії. Для запобігання краху банківського сектора уряду довелося націоналізувати найбільший банк країни.

Арабська казка

У Перській затоці від Америки і Європи не відставали . У 2000 -х масштаби дубайського економічного дива вражали уяву. Весь емірат перетворився в одну величезне будівництво . На місці пустелі повинен був піднятися новий світовий фінансовий і туристичний центр. Правитель Дубая емір Мухаммед бен Рашид аль- Мактум (або просто шейх Мо ) не шкодував отриманих від нафти грошей на фантастичні проекти. У 2006 році в Дубаї , згідно з даними агентства Gulfnews , працювало 30 тис. будівельних кранів з 125 тис. усіх кранів у світі.

Десятки мільйонів тонн піску та граніту , сотні тисяч заробітчан з Індії , Пакистану і Бангладеш , тисячі кращих архітекторів з Європи та США звозилися на споруду улюблених дітищ еміра - штучних островів Палм- Джумейра , Палм- Джебель- Алі , Палм- Дейра і хмарочосів . Останній з них , "Бурж - Дубай" , став найвищою спорудою в світі.

У 2009-му бульбашка луснула. Не знайшлося бажаючих на будинки в тій же Палм- Джумейре , на спорудження якої було витрачено більше $ 12 млрд. приліпити одне до одного будинку ( замість спочатку задуманих 4500 будинків було натикано 8 тис.) , з крихітним ділянкою пляжу в оточенні пари пальм з виходом на застояну воду позиціонувалися як суперелітні житло.

До кінця 2009 -го ціни на нерухомість в Дубаї впали на 50 % , а сам емірат опинився на межі дефолту. Від банкрутства врятував сусідній емірат Абу -Дабі , подкінувшій Дубаю $ 20 млрд.

економічне харакірі

Всі недавні бульбашки , однак , меркнуть за глибиною і наслідків для економіки в порівнянні з японським випадком.

Наприкінці 1980 -х економіка Японії показувала високі темпи зростання. Країна сприймалася тоді майже так само , як зараз Китай . Ось-ось японці доженуть і переженуть Америку. На піку ринок нерухомості оцінювався в ╫ 2 трлн - у чотири рази більше , ніж у США . Земля під королівським палацом в Токіо коштувала більше, ніж вся земля Каліфорнії. Прості японці не могли дозволити собі купити квартиру. Багато людей змушені селитися за сотні кілометрів від міста і їздити туди на роботу.

На виручку прийшла іпотека. Проблема надвисоких щомісячних платежів була вирішена креативно - підвищенням терміну кредиту. Вперше в історії з'явилися іпотечні кредити на 99 і 100 років (такий продукт пропонували кредитори Nippon Mortgage і Japan Housing Loan ) . Глава сім'ї купував в кредит квартиру , повинен був все життя розплачуватися , а потім естафетну паличку брали діти і онуки. Втім , така перспектива влаштовувала не всіх. Люди відмовлялися від обзаведення дітьми - їм було б ніде жити . Народжуваність різко впала. Пізніше цей японський тренд на різке зниження народжуваності повторять і великі китайські міста з недоступними цінами на житло , наприклад сучасний Шанхай .

Падіння цін почалося в другій половині 1991 -го . За 23 року ціни впали майже на 50 % і падають до цих пір. Не оговталася повною мірою і японська економіка , два останні десятиліття тут так і називають - втраченими , а про обгін США вже немає й мови.

Бульбашки на марші

Вищеописані бульбашки вже лопнули , але ще багато таких , які тільки підходять до цієї фази . Перегрів помітний , наприклад , в Китаї , Росії , Франції , Голландії , Австралії. При цьому на початковій стадії здування міхура ціни можуть залишатися високими , але попит поступово вичерпується, ринок нерухомості стає неліквідним . Приклад - Франція . Ось що пише один з російськомовних володарів французької нерухомості lj - user avvakoum : " Руїни та земля знаходяться у відмінному місці. Лазурний Берег . Банк BNP Paribas оцінив все нерухоме наше багатство в 2760449 євро. Ми згодні , якщо що, і за 1700 000 віддати . згодні , так ... але жодного дзвінка . Ціну ніхто не збиває . Варто твердо . і так і простоїть до турецької Паски " .

Банки оцінюють нерухомість дорого тому , що у самих багато іпотечних кредитів і нерухомості на балансі. Почати оцінювати нижче - визнати величезні втрати або навіть банкрутство . Втім , і у всіх інших випадках спочатку міхур ніхто не визнає.