Як розділити земельну ділянку в Україні

Щоб продати частину своєї земельної ділянки, його необхідно розділити. Ми підготували докладну інструкцію з чотирьох кроків про те, як це зробити швидко і правильно. ABCnews спільно зі Школою управління будівельними проектами Urbanland.pm починає спецпроект, в рамках якого ми будемо публікувати покрокові інструкції та навчальні курси про всіх етапах реалізації будівельних проектів. Почнемо з інструкції про те, як розділити земельну ділянку для його продажу.

Щоб провести процедуру розподілу землі за законом, убезпечити себе і покупця, зверніть увагу на інформацію нижче.

Цю інструкцію можна застосувати і у випадку, якщо:

Ви з сусідом по будинку володієте одним земельною ділянкою в рівних частках, і плануєте виділити свої частки в натурі, щоб у кожного були свої документи на землю;
Ваші відносини з сусідом зайшли в глухий кут і Ви змушені ділити свою ділянку через суд;
Ви володієте комерційної нерухомість, користуєтеся ділянкою на правах оренди і збираєтеся продати частину майна на цій ділянці.

Спочатку про закони

Порядок поділу земельних ділянок регулюється Земельним кодексом України, Законами України "Про землеустрій", "Про Державний земельний кадастр", "Про регулювання містобудівної діяльності", "Про оренду земель", а також Постановою Кабінету Міністрів України "Про затвердження порядку ведення державного земельного кадастру ". Міськради Харкова, Дніпра, Львова, Вінниці, Одеси та інших міст керуються Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні", а Київ додатково керується "Порядком придбання прав на землю із земель комунальної власності в місті Києві" затверджений рішенням Київської міської ради від 20.04. 2017 №241 / 2463.

Розділити земельну ділянку можна, якщо на нього оформлено право власності (користування), і є в наявності правовстановлюючий документ (гос.акт, свідоцтво, договір оренди або інформаційна довідка з державного реєстру речових прав).

Поділ землі (як і об'єднання) можна оформити шляхом розробки технічної документації із землеустрою. Однак, для розробки такої землевпорядної документації необхідна підстава.

Крок 1: Оформлення підстави для розподілу землі

Підставою для розподілу землі може бути:

нотаріальна заява власника на поділ земельної ділянки, - в разі, коли власник (або співвласники) бажають розділити земельну ділянку на кілька, не виділяючи своїх часток в натурі. При цьому частки співвласників пропорційно зберігаються в усіх новостворених ділянках;
договір про розподіл майна, складений у нотаріуса, - в разі, якщо співвласники (подружжя, родичі та ін.) добровільно хочуть виділити свої частки в натуру. Для його складання попередньо потрібно отримати Виписку з ДЗК (т.зв. "Витяг з ДЗК");
рішення суду про поділ ділянки (майна), що має законну силу, і разом зі схемою розподілу землі, яка може бути попередньо складена судовим експертом;
рішення органів місцевого самоврядування або державної влади про розподіл землі, якщо земля знаходиться в оренді або постійному користуванні.

Маючи на руках підставу для розробки землевпорядної документації, Ви зможете звернутися в землевпорядну організацію, що має в своєму штаті сертифікованих інженерів-землевпорядників та необхідне геодезичне обладнання (GPS-техніку і тахеометри), укласти договір на виконання робіт і замовити розробку технічної документації щодо поділу або об'єднання земельних ділянок.

Крок 2: Розробка та погодження технічної документації

Землевпорядна організація створює технічну документацію із землеустрою та цифровий обмінний XML-файл Ваших ділянок, після чого вносить їх в національну кадастрову систему в територіальному органі Госгеокадастра.

У складі документації будуть розроблені:

план поділу земельних ділянок;
кадастрові плани нових ділянок;
акти прийому передачі межових знаків (які Вам необхідно буде підписати з сусідами).

Процес підписання актів прийому-передачі межових знаків зазвичай відбувається спільно з винесенням меж земельної ділянки на місцевості (це коли геодезисти за допомогою спеціальних приладів визначають координати поворотних точок вашої ділянки і забивають в цих місцях "кілочки").

Для цього Вам необхідно повідомити сусідів:

фізособи повідомляються за допомогою подачі оголошення в регіональну газету із зазначенням дати і часу проведення геодезичних робіт (дата винесення в оголошенні повинна бути вказана не раніше ніж за 5 робочих днів після виходу оголошення)

юрособи шляхом надсилання поштою рекомендованого листа з повідомленням (якщо Ваш ділянку розділений рішенням суду, в такому випадку вам не потрібно підписувати кордону з сусідом з яким Ви судилися).

А якщо Ви користуєтеся ділянкою на праві оренди, то вам крім підписання кордонів необхідно узгодити технічну документацію з органом місцевого самоврядування або державної влади (для ділянок державної форми власності, які знаходяться в постійному користуванні).

Дізнайтеся вартість розробки технічної документації для Вашої земельної ділянки і переходите до наступного кроку.

Крок 3: Реєстрація ділянок в кадастрі

Реєстрацію земельних ділянок проводить державний кадастровий реєстратор в територіальному управлінні Госгеокадастра. Для цього йому необхідно подати оригінал технческой документації з диском на якому буде записана скан-копія технічної документації в PDF-форматі і цифровий обмінний XML-файл.

Подати документацію в Госгеокадастр можна тільки шляхом звернення до ЦНАП - Центр надання адміністративних послуг (у вашому районі). Більшість ЦНАП розташовуються в районних державних адміністраціях, але є й ті, що знаходяться в окремих приміщеннях, наприклад:

в Києві - Дніпровська набережна, 19-б;

у Львові - площа Ринок, 1 (вхід з боку ратуші);

в Одесі - вул. Преображенська, 21;

в Харкові - Гімназична набережна, 26;

в Дніпрі - проспект Дмитра Яворницького, 75;

в Вінниці - ЦНАП "Прозорий офіс" (проспект Космонавтів, 30).

Подавати документи може тільки власник або особа за дорученням. Державна реєстрація земельної ділянки проводиться в 14-денний термін. Після чого розділені ділянки (або об'єднаний) відобразяться на публічній кадастровій карті в інтернеті - map.land.gov.ua, а в ЦНАП, Вам видадуть на руки оригінали виписок з державного земельного кадастру (так звані "Витяги з ДЗК"). Реєстрація проводиться безкоштовно.

Технічні документації по ділянках, які знаходяться в оренді, або в постійному користуванні, необхідно затверджувати в органах місцевого самоврядування або державної влади. Результатом такого твердження буде рішення міської (селищної / сільської) рад, або розпорядження відповідної державної адміністрації "Про затвердження технічної документації по розділу земельних ділянок".

Крок 4: Реєстрація прав в єдиному реєстрі речових прав на нерухоме майно та отримання правовстановлюючих документів на землю

Після отримання виписки з ДЗК (Витяг з ДЗК) необхідно внести інформацію про ваші права на ділянку до реєстру прав. Це Ви можете зробити у Державного реєстратора при центрах надання адміністративних послуг (ЦНАП), в БТІ або у нотаріуса.

Для реєстрації прав необхідно подати наступний пакет документів:

заяву про реєстрацію речового права на земельну ділянку;
копію паспорта та ідентифікаційного номера або реєстраційні документи юридичної особи;
квитанцію про сплату державного мита;
квитанцію про оплату за отримання виписки з Єдиного реєстру;
витяг з Державного земельного кадастру;
старий правовстановлюючий документ (держакт або свідоцтво);
оригінал і нотаріально завірену копію підстави для розподілу землі (заяву, договір, рішення);
рішення або розпорядження органу місцевого самоврядування або органу державної влади.

Державна реєстрація прав на земельну ділянку означає внесення даних до Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Результатом буде отримання Виписки з Єдиного державного реєстру. На сьогоднішній день ці документи є аналогом державних актів на землю.

Процес виглядає занадто складним або інформація не відповідає Вашому випадку? Зверніться за консультацією: www.inger-grad.com
Про терміни і вартість

Всі роботи описані в кроках 1-4 виконуються послідовно. Вартість виконання таких робіт залежить від кількості новостворених ділянок.

Крок 1.

Послуги нотаріуса:

складання заяви про поділ земельної ділянки обходиться в середньому в 300-500 грн.
складання договору про розподіл майна обходиться в 1000-1500 грн. Термін від 1 до 5 робочих днів.

Послуги геодезистів, якщо для складання нотаріального заяви або договору потрібен план розділу із зазначенням площ новоутворених ділянок, від 1500 грн.

Вартість залежить від складності виконання робіт (в сільській місцевості виміряти ділянку простіше, ніж в місті) і площі земельної ділянки, так, наприклад, кадастрова зйомка земельної ділянки площею 5 га, може обійтися і в 10 тис. Грн.

Крок 2

Послуги землевпорядних організацій по створенню технічної документації по розділу земельних ділянок можуть обходиться від 5 тис. Грн. до 50 тис. грн. в залежності від площі земельної ділянки та регіону (міська чи сільська місцевість). Термін від 2 до 4-х тижнів.

Послуги геодезистів (в разі необхідності встановлення кордонів на місцевості). Вартість залежить від площі земельної ділянки і кількості поворотних точок, які необхідно винести від 2 тис. Грн. до 10 тис. грн. Термін 3-5 робочих днів.

Крок 3

Реєстрація земельної ділянки в державний земельний кадастр та отриманні Витягу з ДЗК здійснюється безкоштовно. Термін 14 робочих днів. Але, якщо Вам з першого разу не зареєстрували, то загальний термін реєстрації може затягнутися на кілька подач по 14 днів + час, необхідний на усунення зауважень від Госгеокадастра.

Крок 4

Вартість послуг реєстраторів в ЦНАП, БТІ або в нотаріусів у кожного своя, - найдешевше у реєстратора, найдорожче у нотаріуса. Зазвичай вартість реєстрації прав на землю у держреєстратора обходиться в 200 грн за 14 робочих днів (одна ділянка). При реєстрації у нотаріуса - до 5 тис. Грн за 3 години (одна ділянка).

Топ-3 можливих ризиків:

Якщо державними органами накладається будь-яке обмеження на використання земельної ділянки, наприклад, арешт майна власника, в такому випадку розділити ділянку неможливо до зняття обмежень або арешту;
Право власності або користування, на ту ділянку, який Ви збираєтеся поділити, має бути зареєстроване в державному реєстрі майнових прав, якщо цього не зробити спочатку, то зареєструвати ділянки в кадастр буде неможливо, поки інформація про Ваш ділянці не буде внесена в реєстр прав;
Необгрунтовані відмови кадастрових реєстраторів в реєстрації земельних ділянок та необґрунтовані відмови органів місцевого самоврядування та державної влади в наданні дозволу на розділ, в узгодженні або затвердження документації по розділу.

Також існує ряд другорядних ризиків. У Школі Urbanland.pm вчать запобігання ризиків і реагування на них. Дізнайтеся дати найближчих заходів Urbanland.pm.

www.zagorodna.com