Як правильно укладати угоди при купівлі квартири

Завжди є ймовірність того, що забудовник продає одну квартиру двом покупцям або не введе в експлуатацію будинок. Від неблагополучних господарів «вторинки» може залишитися шлейф у вигляді прописаних чужинців або судових позовів. Тому операцію потрібно готувати максимально ретельно.

Якщо зв'язалися з новобудовою - для початку вивчаємо забудовника. Крім репутації девелопера, історії його діяльності та портфоліо побудованих об'єктів, дуже важливо звернути увагу на наявність всієї необхідної документації. «Забудовник підтверджує наявність правовстановлюючого документа на земельну ділянку; дозвіл на будівництво або декларацію на початок будівельних робіт; експертизу проекту і сам проект; техумови на комунікації; ліцензію на будівельні роботи », - перераховує керуючий партнер правової групи« Домініон »Олександр Пінчук.

Угода може проводитися шляхом придбання майнових прав на житло (якщо будинок все ще будується) або за допомогою покупки вже готової квартири. Якщо мова йде про майнові права, інвестору запропонують стати учасником фонду фінансування будівництва (ФФБ) або придбати цільові облігації. Будь-які інші способи покупки недобудованої квартири не схвалюються українськими законами.

В ФФБ майнові права на об'єкт переходять до інвестора відразу після повної оплати вартості квартири. Облігаційна схема виглядає інакше: інвестор купує не квадратні метри, а цільові облігації. Після введення об'єкта в експлуатацію між забудовником та інвестором укладається договір купівлі-продажу або міни, при цьому інвестор розраховується за квартиру облігаціями.

Контроль, тільки контроль.

На жаль, придбання майнових прав - не кращий механізм. По-перше, будівництво може завмерти в будь-який момент. По-друге, терміни, як правило, зриваються. По-третє, недобуд не є об'єктом майнових прав. Грубо кажучи, квартири попросту не існує до моменту здачі будинку в експлуатацію. Вона лише на папері, в проекті. «Тому не рекомендується виплачувати повну суму за житло до завершення його будівництва», - радить партнер ЮФ «ОМП» Кирило Левтеров.

Взаємовідносини з забудовником потрібно чітко формалізувати в договорі: виписати порядок переходу права власності від забудовника до покупця після введення об'єкта в експлуатацію; зафіксувати зобов'язання забудовника не відчужувати майнових прав на квартиру третім особам (інакше девелопер може продавати одну квартиру кілька разів); вказати терміни здачі будинку та відповідальність за зрив цих строків; окреслити витрати, які несуть сторони (іноді забудовники намагаються витребувати комісію за свої послуги і навіть додати до ціни житла ПДВ).

Якщо забудовник продає вже готовий об'єкт нерухомості, угоду потрібно засвідчити нотаріально. При цьому щоб не було подвійного продажу, нотаріус повинен перевірити всю інформацію через єдиний державний реєстр нерухомого майна (див. «Полегшили»).

Беремо з рук.

Процедура покупки житла у господаря-фізособи значно простіше. Хоча в цьому випадку потрібно більш ретельно перевіряти історію нерухомості. В першу чергу - вимагати документ, який дав право на нерухомість в результаті її приватизації, купівлі-продажу, обміну тощо. Д.

Продавець також повинен надати дані про прописаних мешканцях і рішення опікунської комітету (якщо прописані неповнолітні діти), довідки про відсутність боргів за комунальні послуги, згода другого з подружжя на угоду. Трапляється, що продавець не є прямим власником, а здійснює операцію по довіреності. Без особистої зустрічі з господарем укладати договір навряд чи розумно.

Дуже небезпечно, якщо в квартирі залишилися прописаними передостанні або більш ранні власники - це ознака юридичної «нечистоти» об'єкта.

Ділимо справедливо.

При продажу готового житла сторони повинні сплатити 1% державного мита та 1% пенсійного збору. Як ділити ці витрати - продавець і покупець вирішують самі, пишуть Гроші. Так само як і вартість послуг нотаріуса. Оцінку оплачує покупець, а на продавця лягає ще й податок з продажу нерухомості. Його ставка 5% (якщо квартира в недобудованому будинку або людина володів нею менше трьох років) або 15% - якщо продавець нерезидент. Причому не виключено, що господар житла зажадає ділити навпіл і суму податку.

При розрахунку з забудовником схема цілком зрозуміла: або разово на поточний рахунок компанії, або порційно, якщо квартира продається в розстрочку. Між фізособами можливі різні варіанти розрахунку. Наприклад, розтягнути оплату за квартиру на кілька платежів. Тоді можна провести операцію «мимо» банку і розрахуватися не в гривні, а в валюті. «Іноді сторони укладають договір дарування (відповідно, в цьому випадку оплата відбувається з рук в руки). Однак цей договір легко оспорити, що створює додаткові ризики », - відзначає Кирило Левтеров. Взагалі, в такому випадку договір дарування має всі ознаки «мнимої угоди», яку можуть оспорити - з великими втратами для обох її сторін.

Полегшили.

З початку 2013 року в реєстрації нерухомості відбулися зміни. Замість БТІ права власності на нерухомість засвідчує Державна реєстраційна служба. Всі маніпуляції здійснюють нотаріуси при посвідченні угод. Вони не вимагають матеріалів технічної інвентаризації, тому необхідність звертатися в БТІ відпадає. До того ж права на нерухомість, зареєстровані до 2013 року, залишаються дійсними. Їх реєстрація в держреєстрі відбудеться лише тоді, коли власник вирішить ці права передати іншій особі. Крім того, органи реєстраційної служби та нотаріуси мають доступ до старого Реєстру прав власності на нерухоме майно, тому відомості в ньому не пропадуть. Крім того, якщо раніше при вкладенні грошей в новобуд покупець для реєстрації своєї квартири повинен був надати пакет документів на весь будинок, то з лютого 2014 цим займатиметься забудовник, а власник житла - подавати документи тільки на свою квартиру.

З 1 вересня Міністерство юстиції спростило процес отримання акта оцінки при купівлі-продажу нерухомості, завдяки чому різко розширилося коло оцінювачів, яким дозволено видавати такі акти. В результаті вартість подібної послуги впала до 800-1000 грн. у столиці та 400-500 грн. - В регіонах. Крім того, акт не вимагається відтепер при даруванні і передачі нерухомості у спадок.

Купуємо житло у забудовника.

1. Забудовник надає.

- Реєстраційні документи компанії;
- Ліцензію на будівельну діяльність;
- Документи на земельну ділянку (найчастіше - договір оренди землі);
- Договір генерального підряду;
- Документи про створення фонду фінансування будівництва / фонду операцій з нерухомістю.

2. Перевіряємо

- Дозвіл на будівництво багатоквартирного будинку на земельній ділянці;
- Проект забудови, схвалений органами архітектурно-будівельного нагляду;
- Правомірність створення ФОН / ФФБ; поступки майнових прав, укладення попередніх, інвестиційних або інших договорів;
- Фінансовий стан забудовника (не банкрот чи), наявність судових позовів проти нього, історію зведених об'єктів;
- Техпаспорт об'єкта, проект будівництва, поверхові плани і т. Д.

3. За що платимо.

- Усі податкові витрати несе забудовник, хоча він може перекласти на плечі покупця сплату ПДВ;
- Можлива комісія забудовника за його послуги при здійсненні угоди в розмірі 1-5% вартості об'єкта;
- Стартовий внесок або повну ціну квартири.

4. Як платимо

- Гроші вносяться в касу компанії настройщика;
- Або ж сплачуються через банк;

5. Отримуємо на руки.

- Документ, що підтверджує повну оплату або внесення стартового внеску;
- Договір про купівлю-продаж нерухомості, завірений забудовником і покупцем (невід'ємна частина договору - графік платежів);
- Ключі від квартири.

Купуємо житло на вторинному ринку.

1. Продавець надає.

- Правовстановлюючий документ - один з перерахованих документів:
- Договір купівлі-продажу;
- Свідоцтво про право власності;
- Договір дарування;
- Свідоцтво про вступ у права спадщини;
- Рішення суду;
- Договір про розділ майна;
- Довідку з паспортного столу про кількість прописаних мешканців за Формою-3;
- Експертну оцінку нерухомості;
- Довідки про відсутність / наявність боргів за комунальні послуги;
- Згода чоловіка / дружини на продаж (незалежно від співволодіння);
- Дозвіл опікунської ради, якщо в квартирі живуть неповнолітні та / або малолітні діти;
- Паспорт, довідка про присвоєння ідентифікаційного коду.

2. Перевіряємо.

- Легітимність попередніх угод з нерухомістю;
- Наявність у продавця права здійснювати угоду, якщо він не є власником житла (довіреність).

3. За що платимо.

- Продавець - податок 5% / 15% вартості житла;
- 1% від суми угоди - комісія нотаріуса (зазвичай боку ділять між собою);
- 1% держмита і 1% пенсійного збору (зазвичай боку ділять між собою);
- Оцінку нерухомості (оплачує продавець).

4. Як платимо

- На банківський рахунок продавця в національній валюті повну суму угоди;
- Ризикований варіант: укладаємо договір дарування, а обумовлену суму передаємо продавцеві у валюті чи гривні «на руки».

5. Отримуємо на руки.

- Документ, що підтверджує повну оплату;
- Договір купівлі-продажу нерухомості, завірений сторонами і посвідчений нотаріально;
- Технічний паспорт на квартиру;
ключі від квартири.
www.zagorodna.com