Як обманюють при покупці нерухомості за кордоном

Якщо при покупці будинку за кордоном ваш ріелтор пропонує вам зробити якийсь сумнівний «фінт вухами», щоб заощадити на податках або взяти кредит на кращих умовах, тричі подумайте, перш ніж погоджуватися. А ще краще прочитайте нашу статтю про те, чим це може обернутися.

Будинок безкоштовно?

Як відомо, в Іспанії, наприклад, можна отримати хорошу іпотеку в розмірі 70% або навіть 80% від вартості об'єкта. Але деякі продавці пропонують придбати нерухомість з іпотекою на всі 100% від ціни об'єкта. Як це може бути?

Виявляється, в цьому випадку застосовується не зовсім легальна схема. Ріелтор або забудовник (іноді разом) замовляють завідомо завищену оцінку через корумпованого оцінювача (так, і в Іспанії існує хабарництво!), І замість реальної ціни квартири, припустимо, в 100 тис. євро в оціночному документі вказується 140 тис. євро. Далі банк, виходячи з цієї оцінки, дає кредит на 80% від суми, що в нашому випадку становить 112 тис. євро. Цієї суми вистачить і на покупку квартири, і на оплату комісії ріелтора, і на витрати по оформленню угоди. Роки три тому в Іспанії таким чином продавалося дуже багато нерухомості, та й зараз іноді ця схема практикується.

Крім того, часто, щоб заощадити на оформленні та наступних щорічних податки, сума операції у нотаріуса занижується. «У нашому випадку її можна занизити до 80 тис. євро, але більш ніж на 20% занижувати категорично не рекомендується», - попереджає Юлія Кайнова, провідний експерт Century21 Beverlywood Realty. І пояснює: зараз криза, і в зв'язку з нестачею грошей у скарбниці податкові органи Іспанії «метуть по засіках», піднімають всі угоди з нерухомістю за останні 15 років і дивляться, хто і скільки заощадив, так як заниження вартості нерухомості при оформленні зустрічається повсюдно. Проводиться оцінка собівартості будівництва будинку, і показники порівнюються з базою оподаткування. При виявленні 25%-ної різниці виписується штраф.

Надія Мозгалевская, генеральний директор компанії «ФінессКо», додає, що в Іспанії влада ще й прикидають, скільки може скласти дохід від тієї частини нерухомості, вартість якої покупець приховав. Вони вираховують його виходячи з вартості оренди, яку можна було б отримати, і вимагають з нього податок, навіть якщо власник зовсім не здавав в оренду свою нерухомість!

Повідомлення і штраф висилаються власнику власності поштою. У повідомленні пишуть про місячний термін погашення заборгованості перед податковими органами, включаючи пені за весь термін недобору. Тут же є підступна приписка про те, що, якщо власник не згоден з податковою службою, він має право протягом двох місяців оскаржити рішення. Однак цього якраз ні в якому разі не можна робити! «Власник власності повинен відразу оплатити рахунок, тому що якщо почати оскарження в суді, то в процесі дельта між нарахованої податківцями собівартістю будівництва об'єкта та вартістю, завищеною корумпованим оцінювачем, буде вже не 25%, а 48%, і таким чином штраф і відсотки зростуть колосально. Тут же спливе і факт незаконного кредиту, - попереджає Юлія Кайнова. - Далі виявляються чотири учасники угоди: продавець-іспанець, оцінювач-іспанець, нотаріус-іспанець і покупець-російський. І. .. починаються казки про російську мафію, де крайнім залишається покупець, який у кращому випадку просто втрачає свою іспанську квартиру ». У гіршому разі його чекає кримінальне переслідування.

Банк за фактом отримання незаконного кредиту теж подасть до суду на покупця. Адже, якщо оцінка завищена, банк може зазнати збитків: цю нерухомість, якщо вона дістанеться йому, він не зможе реалізувати за такою ціною.

У каламутній воді

Помічено, що подібні схеми покупок розцвітають пишним цвітом саме в моменти економічних катаклізмів і діють в державах, які переживають складні періоди. Зараз їх можна зустріти в Іспанії, Португалії, Греції, Румунії, Албанії, тобто на нерозвинених або кризових ринках, де потрібно продавати нерухомість у що б то не стало. У розвинених країнах провернути таку операцію майже неможливо. «Ці схеми часто виступають певним заманюють фактором, але по суті це шахрайство, за яке, наприклад, в Німеччині можна потрапити за грати», - стверджує Надія Мозгалевская.

«Іспанія сьогодні, поряд з Болгарією, Туреччиною і Чорногорією, входить в розряд країн, найбільш ризикованих з точки зору придбання нерухомості у власність, - говорить Ганна Левітова, керуючий партнер компанії EVANS. - Законодавство в сфері нерухомості в цих країнах недопрацьовано (особливо в Чорногорії), велика частина забудовників не в змозі пред'явити дозволу на будівництво та права на землю, і саме на тлі всього цього виникають різного роду махінації і шахрайства ».

Схема із заниженням реальної вартості об'єкта широко поширена також і в Італії, де в договорі купівлі-продажу вказується ціна відсотків на 25, а то й більше, нижчою за офіційну. Однак економія на податках найчастіше нічим хорошим не закінчується, адже в подальшому, якщо власник такого об'єкта захоче перепродати свою нерухомість, йому доведеться сплачувати податок з різниці між купівельною ціною і ціною, по якій він продає. Скажімо, реальна вартість об'єкта 150 тис. євро, в договорі вказали ціну 100 тис. євро, а продати він хоче за 180 тис. євро, податок йому доведеться в цьому випадку платити з 80 тис. євро, а не з 30 тис. До того ж потенційний покупець такого об'єкта, ознайомившись з договором, навряд чи захоче платити 180 тис. за квартиру, яка за договором коштувала всього лише 100 тис.

Кодекс потрібно шанувати

Краще мінімізувати податкові виплати більш безпечними способами, благо обхідних схем для цього теж вистачає. «Скажімо, якщо у вас є бажання інвестувати в Австрії, ну, наприклад, у бізнес, краще робити це через уже існуючу в ЄС компанію, - радить Ганна Левітова. - В Австрії діє правило: якщо іноземна компанія інвестує кошти в австрійську компанію в розмірі не менше 10% від вартості акцій даної компанії, вона звільняється надалі від виплати низки певних податків ». Звичайно, такого роду економія коштів хороша лише до тих пір, поки це влаштовує державу. Як тільки подібні лазівки стають надбанням широких мас, державі нічого не залишається, як прикривати їх.

Покупцеві потрібно подумати і про те, як підтвердити доходи, на які купується нерухомість. Це потрібно зробити навіть в тому випадку, якщо він не бере іпотеку. У розвинених країнах, наприклад, у Франції, держоргани можуть попросити підтвердити доходи навіть через кілька років після покупки. «У Фінляндії в 90-і роки продавали нерухомість, не завжди звертаючи увагу на" чистоту "доходів покупців, а через кілька років просили підтвердити їх легальність. Хто не зміг, позбувся нерухомості », - розповідає Надія Мозгалевская. Теоретично в будь-якій країні може коли-небудь початися кампанія щодо з'ясування, що, за скільки і на які доходи куплено. Тому, якщо покупець тим чи іншим чином обманює державу, він повинен розуміти, що ризики високі, і сам вирішувати, чи виправдані вони для нього чи ні.

«Ми, як і Остап Бендер, вважаємо, що в" азартні ігри з державою "грати не можна. Адже ріелтор, що пропонує подібні схеми покупцеві, зробивши свою справу ріелторські, відходить. А покупець залишається з об'єктом нерухомості, до оформлення якого рано чи пізно можуть виникнути питання. Ціна їх вирішення може виявитися істотно вище, ніж отримана при купівлі вигода », - нагадує Станіслав Зінгель, президент Міжнародного агентства закордонної нерухомості Gordon Rock.

www.zagorodna.com