Як не «потрапити « при покупці зарубіжної нерухомості?





Google+
05.04.2011 00:00
Статті про нерухомість | Як не «потрапити « при покупці зарубіжної нерухомості? Зазвичай агентства нерухомості з обуренням спростовують припущення покупців про те, що ціна на об'єкт «трохи завищена» за рахунок ріелторської націнки. Проте російський ринок нерухомості ще досить дикий і недостатньо цивілізований у порівнянні з розвиненими ринками, і багато посередників не проти зловити рибку в каламутній воді. Особливо легко провернути таке діло із зарубіжною нерухомістю, адже продавець далеко, за кордоном, та й говорить іншою мовою ...

Накрутка зверху


Ось як побачив ситуацію на нашому діловому просторі людина, багато років працював на європейському ринку. «Я був просто в шоці. Російські ріелтори говорять: давай все підряд, а вже ми швиденько втюхати, - розповідає Олександр Гладкевич, директор представництва компанії Status Home в Росії. - Оверпрайс * для них - звичайна справа, особливо на вторинному ринку, де ціну складно перевірити. Націнка від ріелтора за продаваний об'єкт може доходити до 20%. Якщо в Європі посередники отримують комісію виключно від продавця (в основному 5%, максимум в окремих випадках - 10%), то російські брокери намагаються взяти і з продавця, і з покупця - в цьому і полягає їх бізнес ».

Олена Єгорова, директор з розвитку Penny Lane Realty, визнає, що бувають випадки, коли брокери намагаються нажитися двічі і роблять «накрутку» на ціну від забудовника, але яка вона - таємниця. «Відомі випадки, коли наші й іноземні брокери завищують ціни забудовника за обопільною домовленістю і вже ці гроші ділять між собою у певній пропорції», - розповідає експерт.

«Як правило, встановлений відсоток платить забудовник, і в цьому випадку клієнт не оплачує надані агентством послуги, але якщо забудовник платить менше 2% або не платить взагалі (таке буває, якщо інше агентство представляє забудовника на ексклюзивній основі), то комісія береться з клієнта », - роз'яснює Тимур Сайфутдінов, керуючий директор департаменту житлової нерухомості компанії Blackwood.

«З боку невеликих регіональних агентств нерухомості іноді бувають спроби зробити націнку, але вони виявляються безрезультатними, оскільки клієнт без проблем може знайти в інтернеті це ж пропозицію в інших агентств, які запропонують даний об'єкт без націнки», - стверджує Станіслав Зінгель, президент міжнародного агентства закордонної нерухомості Gordon Rock. Що ж, саме так ми і радимо надходити покупцям: довіряй, але перевіряй.

Біда в тому, що якщо об'єкт купівлі-продажу - вторинка, то вийти на продавця буває дуже складно, адже його знають тільки ріелтори та інформацію цю розголошувати не поспішають. Знаючі люди розповідають, що на ринках, де існує серйозний дефіцит об'єктів, наприклад, у сегменті елітної нерухомості Лазурного берега, при угоді з багатомільйонними особняками вибудовується цілий ланцюжок посередників: з боку продавця чоловік сім і з боку покупця - не менше. Всі вони, як правило, намагаються «кинути» один одного і випхати зайвих, але ті, що залишаються «у грі», отримують свій відсоток!

Що за комісія, творець ...

Відсоток, виплачуваний брокеру забудовником, теж дуже цікава тема. Він різний в різних державах, і тут працює зворотна залежність: чим країна більш розвинена, тим ця комісія скромніше. «Найменші відсотки (1-2%) пропонуються в« консервативних »країнах Європи - Англія, Швейцарія, - розповідає Станіслав Зінгель. - Кілька більш високий (2-3%) відсоток ріелтор може отримати в Німеччині, Франції, Італії. На 3-5% комісії ріелтор може розраховувати на Кіпрі та в Іспанії. А от найбільший розмір комісії ріелтори можуть отримати в Болгарії: болгарські забудовники «щедро» пропонують винагороду 10-15%, що побічно свідчить про проблеми, які долають болгарським ринком нерухомості ».

Приблизно ті ж цифри називає Катерина Тейн, партнер, директор департаменту житлової нерухомості Chesterton: «У Франції агентства отримують близько 5%, в Лондоні на первинному ринку 1-1,5%, на вторинному ринку 2%. Якщо говорити про ринках, що розвиваються, то в Болгарії комісія агентства складе 5-8%. У випадку невисокої ліквідності проекту цей показник може доходити до 10-15% ». До речі, розмір винагороди, одержуваного російським ріелтором від закордонного забудовника, зазвичай, не відрізняється від винагороди, яку отримує місцеве агентство нерухомості.

Здавалося б, покупця нерухомості комісії ріелторів, одержувані від забудовників, хвилювати не повинні, адже на продажну вартість об'єкта вони ніяк не впливають і включаються у ціну в будь-якому випадку. Але вони можуть служити лакмусовим папірцем ... ліквідності товару. Правило тут таке: чим більший відсоток пропонується ріелтору, тим, значить, складніше продати будинок - швидше за все, із-за очевидних недоліків. «Щоб продати проблемний об'єкт, потрібна дорога рекламна підтримка і воістину філігранні навички агента. Двозначні цифри комісії без коливань обіцяють тільки за проблемні об'єкти », - впевнений Ігор Індріксонс, директор департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills.

Судіть самі: на російських виставках пропозицій з Великобританії або з інших стабільних і високоліквідних європейських ринків не дуже багато. Адже хороші об'єкти продаються європейським і американським інвесторам протягом декількох тижнів, і забудовникам немає сенсу виставлятися на московській ярмарку. Але як тільки західні інвестори розчаровуються в будь-якому ринку, забудовники звідти починають низкою тягнутися на наші терени. Вони пропонують посередникам божевільні комісії - 25-30%, лише б хоч що-небудь продати. Зауважте, виставки по закордонній нерухомості і журнали рясніють пропозиціями в Іспанії, Болгарії, Єгипті, США - тобто на найбільш небезпечних зараз ринках, де нерухомість неліквідні і не передбачається зростання цін.

Крім того, як зазначив Ігор Індріксонс, індустрія закордонної нерухомості в Росії не готова працювати за низькі комісії, тому компанії намагаються заробити по максимуму на одиничному угоді і пропонують покупцям ті об'єкти, де забудовники готові платити більше. Ось і виходить, що російським покупцям в основному пропонується неліквід.

Як же купити хоч щось більш-менш пристойне? Експерт пропонує покупцеві, облюбували будь-якої зарубіжний будинок на первинному ринку, спробувати звернутися до забудовника під виглядом ріелтора і подивитися, який відсоток буде їм запропонований. «Запитайте, чи готові забудовники співпрацювати з вами за комісію не менше 15%. Результат передбачуваний - ви ніколи не отримаєте згоди на такі умови від забудовника з Лондона, Франції, Австрії, Швейцарії та багатьох інших стабільних ринків, - упевнений Ігор Індріксонс. - Представники неліквідних ринків відразу зацікавляться. Двозначні цифри, обіцяні без коливань, відразу видадуть проблемні об'єкти. Тікайте від них! »

https://sob.ru/issue4917.html

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти