Як не лохануться при купівлі квартири?

Якщо ви вирішили купити або продати квартиру, то вам потрібна порада, як не лохануться при цьому.

Почнемо з аналізу ціни. Як же встановлюється ціна на нерухомість продавцями? Існує лише два методи оцінки нерухомості на етапі продажу готового житла - це прибутковий і аналоговий.

Прибутковий метод розрахунку - це обчислення вартості квартири виходячи з суми оренди + збільшення ринкової вартості. Даний метод найчастіше використовується при продажу VIP-житла.

Аналоговий метод - це метод порівняння рівного з рівним, який і має найбільший вплив на кінцеву ціну житла. Дана схема виглядає приблизно так: продавець дивиться в газету рекламних оголошень, опитує знайомих і дзвонить в агентства нерухомості, де і дізнається за якою ціною зараз продаються подібні квартири. Потім власник оцінює переваги своєї нерухомості, при цьому забуваючи про недоліки, тримаючи в розумі постійно мусується інформація про зростання цін на квартири, і виходячи з цього формує ціну, додаючи до неї про всяк випадок 60-300 тисяч рублів, залежно від розташування квартири, і ось вам - ціна готова. Наступний продавець оцінює вартість квартири з урахуванням цієї ціни і відповідно знову піднімає ціну, і так далі.

У свою чергу попит формує купівельна спроможність, яка складається з накопиченої або дісталася у спадок суми та щомісячного доходу. Виходячи з останнього береться іпотечний кредит в банку. І саме завдяки «кредитним можливостям» купується нерухомість за суму в три-чотири рази більшу, ніж готівковий капітал.

Продавець в свою чергу динамічно піднімає ціну квартир. Даний ринок працює за принципом природного відбору: з тих, хто може придбати дві існуючі квартири в центрі, є троє, які можуть купити за 100 тис. у. е., двоє за 130 тис. у. е., один за 140 тис. у. е., і один за 150 тис. у. е. Відповідно, перша трійка відразу вибуває з боротьби за цю квартиру і починає шукати дешевший варіант.

Так як же себе вести при купівлі квартири? Насамперед - не піддаватися впливу продавця на першому етапі. Тобто потрібно спочатку відсікти завідомо програшну поведінка при купівлі або продажу нерухомості, а саме:

1. Під час першої бесіди з продавцем не давати ніяких обіцянок. Потрібен час, щоб гарненько оцінити свій вибір.

2. Такі характеристики, як зазначений або заявлений метраж, потрібно оцінювати в найостаннішу чергу. Кращий показник при огляді квартири - це техпаспорт і поверховий план БТІ.

3. Не можна вести пошук квартири без перегляду кожного варіанта, вірячи на слово продавцю або ріелтору, бо це стовідсотковий провал. У ріелторів є термін «закластися» - це основа, рушійна справжнім профі цього бізнесу. Закладатися - значить завчасно узгодити з продавцем свій інтерес від різниці між сумою продажу бажаної продавцем і фактичною ціною продажу.

4. Потрібно пам'ятати про «емоційну гойдалку». Ви вже завтра готуєтеся купити квартиру і домовилися з'їхати з орендного житла. І от увечері вам дзвонить схвильований продавець і повідомляє, що йому запропонували за квартиру на 50-100 тисяч рублів більше. Що робити вам, якщо ви вже внесли завдаток? Доведеться погоджуватися на підвищення ціни. А щоб не було подібних ситуацій, категорично не можна говорити про свої проблеми ні продавцеві, ні ріелтору, бо це може обернутися проти вас.

Є ще одна «розводка». Суть її полягає в тому, що ви, продавець квартири, зустрічаєте майбутнього покупця, який вас обробляє і збиває ціну до мінімуму, зате дає хороший завдаток. Прийшовши додому, ви турбуєтеся, але чекаєте укладання угоди. І тут з'являється новий покупець і пропонує за вашу квартиру ціну навіть вище ринкової, що становить досить пристойну різницю з першим покупцем. Ви розумієте, що вам набагато вигідніше в подвійному розмірі повернути завдаток першому покупцеві і продати житло другого. Ви оголошуєте першому покупцеві про своє рішення, повертаєте подвійну суму завдатку та ждете дзвінка від другого покупця. Але він зникає в невідомому напрямку, тому що перший разом з другим їдуть з вашими грошима до наступного лоху.

Інша популярна «розводка» полягає в наступному. Ви купуєте квартиру через одне агентство, а за вашу, яку продаєте, вже отримали завдаток через інше агентство. Даний «непорядок» поспішає виправити агентство № 2, яке розповідає про те, що у них вже є клієнт на вашу квартиру, причому за більшу ціну і він готовий дати завдаток, щоправда, з умовою почекати місяць-півтора. Завдаток дійсно дають, однак це робить агент цього ж агентства, а не реальний клієнт, тому і чекати вам доводиться більше місяця, поки вони знайдуть реального клієнта. І до цього часу ціни на ринку вже виростуть, а ви до того ж вже втратили частину суми на повернення завдатку. Мета даної схеми - агентству № 2 провести обидві операції та отримати подвійні комісійні.

А ще можна придбати квартиру в кредит, навіть якщо у вас немає ні копійки для початкового внеску. Для цього придумана наступна модель: оскільки банк видає 80% суми не від запитуваної продавцем вартості квартири, а від оцінної, то за кілька сотень у. е. оцінювач просто завищує оцінку нежвіжкі до необхідного покупцем межі і відповідно продавець може отримати всю суму на руки. Однак тепер банки стали обережніше підходити до оцінки квартир. І ця сіра схема стала неможлива. Однак ріелтори не дрімають і вигадують все нові способи «розводки» як покупців, так і продавців квартир.

www.zagorodna.com