Як купити шматочок передмістя

З точки зору проектувальників і ландшафтних дизайнерів, самі нудні ділянки зазвичай квадратні й рівні, як стіл. Тим часом саме на них найчастіше звертають увагу потенційні домовласники. Як розгледіти місце для вашої майбутньої садиби у схилі пагорба і клаптику зарослого кущами лісу? Своїми рецептами з цього приводу ділиться архітектор Сергій Єрофєєв.

- Сергій Іванович, вибір місця для майбутнього будинку залежить від безлічі чинників - об'єктивних і суб'єктивних. Вам часто доводиться консультувати клієнтів ще на стадії пошуку ділянки. Що ви їм радите перш за все?

- Якщо ми не хочемо, щоб наш заміський будинок виявився тією ж самою квартирою з міськими зручностями, тільки перенесеної в поле, вибираючи землю для майбутньої садиби, резиденції і навіть скромної дачі, потрібно включати всі рецептори і слухати себе: як мисливська собака вибирає місце, де їй комфортно лежати. Ви, напевно, помічали, що у старовинній селі ви часом відчуваєте себе затишніше і вільніше, ніж в садівництві або деколи в деяких сучасних котеджних селищах? І секрет не в тому, що в садівництві у вас шість соток, а в селі - всі п'ятнадцять. Все простіше: садівництво з'явилося там, де влада виділила «непридатну» землю, селище виникло на місці придбаного девелопером радгоспного поля, а село почали будувати там, де зручно, затишно, легко дихається і хочеться жити.

- Так що ж в першу чергу вибирає мисливська собака?

- Перш за все, сухе місце на височини. Саме так ми і рекомендуємо надходити потенційному покупцеві. Але собаці не потрібно будувати будинок, а для нас критерії будуть більш складними, і одним чуттям тут не обійтися. Архітектори та ландшафтні дизайнери зазвичай рекомендують клієнтам звертати увагу на ділянки, де в'їзд - з північного боку, а ухил - в південну сторону. Друге, за що має сенс переплатити, - це види, які відкриваються з вашої території. В цьому відношенні високі і «крайні» ділянки також зазвичай виявляються в більш вигідному становищі. Якщо ж ми купуємо землю в центрі споруджуваного масиву, та ще й в низині, то доводиться бути готовим до того, що вид навколо зміниться до невпізнання, а при відсутності архітектурних регламентів - не в кращу сторону.

Третій момент - однорідна соціальна середа. Але справа не в тому, що вас повинні оточувати платоспроможні сусіди. Це мають бути ще й приємні вам люди. Адже досвід показує, що починаючому домовласникові дуже скоро стає нудно сидіти під замком на своїй території, йому захочеться і погуляти, і до сусідів на вогник зазирнути. Четверте - дорога до ділянки. Візуальний ряд за вікном машини по дорозі до дому - це те, що позначається на настрої. І якщо за вікнами розруха - похилені халупи і кістяки радгоспних будівель - то і настрій відповідний. Ви, можливо, до всього цього звикнете, але при перепродажі ділянки цей фактор позначиться. До речі, далеко не всі девелопери котеджних селищ враховують цей момент. А якщо б враховували, то серйозно б займалися ландшафтами не тільки на території селищ, а й за їх межами. І наші передмістя, я впевнений, швидко б перетворилися.

- Є якісь особливості вибору об'єктів в котеджному селищі?

- Треба уважно вивчати генплан. Крім ландшафтів, орієнтації ділянок по сторонах світу слід звертати увагу на зручність дорожньої мережі, проїздів і тротуарів. Якщо мова йде про селище для постійного проживання бізнес-класу і вище, мінімальна ширина проїжджої частини повинна бути не менше 7,2 м. Але щоб легкова машина без дискомфорту для водія роз'їхалася з вантажівкою, потрібно 9 м. У кінці кожного тупикового проїзду бажані розворотні площадки. В американських проектах вони зустрічаються завжди, в українських - майже ніколи. Між тим вони потрібні не для дівчини на габаритному позашляховику, а для пожежної машини. Це стандарт безпеки. У селищі, що претендує на елітарність, крім проїжджої частини, необхідні тротуари шириною близько півтора метрів. І теж не для того, щоб на ньому розійшлися дві мами з дитячими колясками. Під тротуарами прокладаються комунікації.

В результаті виходить, що відстань між парканами приватних володінь (тротуари, проїжджу частину і технічний газон) повинна становити не менше 18-20 м. Це немало, але тільки так можна забезпечити і комфорт, і безпека. Взагалі для пристойних селищ існує, на жаль, ніде не прописане у нас, але строго дотримуються в зарубіжній практиці правило, згідно з яким від 15 до 20% землі має відводитися під суспільні території (багато забудовників примудряються «вкластися» в 8-10%). Що сюди входить, крім доріг? Дитячі майданчики для самих маленьких, спортивні містечка для молоді, паркові зони, декоративні та пожежні водоймища.

Людина, що вибирає собі «шматочок передмістя», дорожні питання майже завжди бере до уваги: ​​якщо під'їзд до ділянки незручний, він, швидше за все, відправиться дивитися інший котеджне селище. Що стосується рекреаційних зон, то про них майбутні домовласники замислюються не так часто. Зазвичай навпаки: потенційні новосели сприймають наявність дитячих і спортивних майданчиків, ландшафтних композицій і водних об'єктів як надмірності та обтяження, чому, зрозуміло, чимало сприяють і самі девелопери, які бажають продати якомога більше землі. Потім, коли територія буде обживатися, всього цього буде не вистачати: дефіцит громадських територій знизить ліквідність нерухомості при вторинної перепродажу.

- На жаль, цікавих з точки зору ландшафту ділянок в наших передмістях не так багато. Чи можна виправити недоліки ландшафту геопластики?

- Мені не раз доводилося вибирати ділянки разом з клієнтами і для власних проектів. І в результаті я прийшов до висновку, який не очевидний з першого погляду: завжди краще переплатити за ділянку з цікавим ландшафтом, ніж придбати шматок землі, що вимагає серйозних ландшафтних робіт. Рукотворний ландшафт виходить дорожче природного. При уявній дешевизні праці гастарбайтерів ціна перетворень завжди перекриває ту, що вам запропонують заплатити за те, що створено природою. Тому якщо перед вами вибір між двома ділянками, один з яких цікавий, але в два рази дорожче шматка голого поля, має сенс звернути увагу на перший.

- Що ви вкладаєте в поняття «цікавий» ділянку?

- У першу чергу, це ділянка з рельєфом і хорошим лісом. Невеликий перепад по висоті, цікава рослинність, хороший грунтовий шар, дерева ... Якщо перед нами поле, заросле чагарником зі слабо вираженим рельєфом і скромними видовими показниками, ми змушені насипати гірки, робити водойми, садити дерева-крупноміри, розбивати газони.

- Всі вже знають, що ділянка з невеликим ухилом - це добре. Але яким повинен бути ділянка на схилі?

- Ділянка з невеликим зниженням у південну сторону вигідний як з точки зору архітектури, так і для майбутніх інженерних систем: легше організувати дренаж, «ливневку», скидання талих вод у природні складки рельєфу. Якщо в'їзд і сам будинок у вас з півночі, а зниження до південній стороні, то південний схил «працює» як природний кондиціонер. Він прогрівається сонцем і по ньому стікає холодне вологе повітря. А у південній стінки будинку з масивним цоколем вже в квітні можна засмагати. І тут буде визрівати виноград. Висхідні потоки теплого повітря створять відчуття комфорту на відкритій терасі і у вечірній час. Причому щоб домогтися такого ефекту, на ділянці 12-15 соток досить невеликого пониження - 2-3 метра на 50 метрів.

- Який перепад висоти робить ділянку «проблемним»?

- Поки він не більше 10% (1 м у висоту на 10 м в довжину) - не критично, далі витрати на облаштування починають зростати. Якщо з ділянкою, які мають виражене зниження, нічого не робити, у тих, хто на ній живе, починає виникати дискомфорт, відчуття «скочування» з гірки. Доріжки в цьому випадку доведеться будувати зі сходами, а територію розбивати терасами і підпірними стінками. З точки зору архітектури все це виглядає грунтовно і виразно, але такі конструкції - задоволення не дешеве. Підпірні стінки вимагають масивних фундаментів, закладених нижче точки промерзання, гідроізоляції, якісного дренажу.

- Ми вже сказали про те, що під'їзд до будинку бажаний з північної сторони. Чи є тут якісь ще спільні для всіх правила?

- Безумовно. Під'їзд до будинку треба продумувати, «режисерувати». Рівень підлоги повинен знаходитися на висоті 1,5 м від в'їзної майданчики, а при вході повинні бути сходинки. Це ті граблі, на які найчастіше наступають ті, хто вибирає для рівних ділянок проекти на низьких плитних фундаментах. Перше враження вирішує дуже багато чого. Візуально такі будинки справляють враження «потонули». Вони погано продаються: люди не розуміють, що їм не подобається, але відчувають дискомфорт, вже заїхавши на дільницю і дивлячись на можливий об'єкт покупки з вікна машини. Тому якщо ділянка плоский, а мова йде про котедж для постійного проживання, перевагу слід віддавати проектам будинків з цокольним поверхом.

- Ділянки під лісом і з лісом при інших рівних умовах завжди більш ліквідні. Але ліс лісі ворожнечу. Чи можна за станом дерев визначити, що з ділянкою «щось не так»?

- Тут покупцеві теж має сенс прислухатися до власних відчуттів. Одна справа, якщо це ліс, в якому приємно гуляти. І зовсім інше, коли він чорний, сирий і не розташовує до прогулянок. З якого дива саме тут нам потрібно будувати будинок? Тим часом ніякої містики тут теж немає: якщо в лісі кислі грунти, домінує та чи інша культура, наприклад, ялини, а під деревами нічого не росте - це сирий ліс. Дорослі дерева, якщо можна так сказати, «з вийшли терміном придатності» і загрозою падіння на будови - теж не здорово. Око зчитує цю загрозу - звідси і дискомфорт. Хоча, я думаю, що це питання вам докладніше освітять дендрологи.

- Які ділянки з вашої точки зору можна вважати недооціненими і чи є сенс звертати увагу на «неудобья»?

- Самий незручний і важкий з точки зору архітектури ділянка - низький і рівний, як стіл. Але вид газонної трави на ньому часом чарує недосвідченого інтересанти. З точки зору продавця такий прийом, як «упаковка» у вигляді якісного технічного газону, діє безвідмовно. Зате змішаний ліс з багатою рослинністю, зарослий чагарником, зазвичай справляє тяжке враження. А заросла канава - так і взагалі виглядає сумно. Тим часом саме таку ділянку, якщо він відповідає вже названим нами критеріями (високий, з ухилом в південну сторону і з заїздом з півночі), може мати відмінний архітектурний потенціал. Ліс можна почистити, прибравши багаторічні поклади сухостою, в нього можна «підселити» нові види рослин, а проточну канаву - перетворити в струмок. Невеликі загати дозволять сформувати штучні водойми. До речі, такий підхід до облаштування ділянки, коли ми не перекроювати природу, а допомагаємо їй, виявляється менш витратним, ніж «капітальне будівництво» на привізній грунті з багатьма сотнями і тисячами кубометрів щебеню, піску, бетону.

Віктор Коваленко
© Охороняється Законом "Про авторські права". Посилання на першоджерело обов'язкове.
www.zagorodna.com