Як купити квартиру в Мадриді: від пошуку до угоди

Незважаючи на те що Мадрид є столицею Іспанії і знаходиться в самому серці королівства, мало кому приходить в голову думка купити іспанську нерухомість саме тут. Адже іноземними покупцями Іспанія сприймається в першу чергу як країна-курорт, і всі погляди звернені на узбережжі. І, треба сказати, абсолютно марно!

Не тільки пляжі

Безумовно, все залежить від цілей придбання апартаментів, квартири або вілли. Нерухомість на морському березі (в Іспанії це такі курорти як Льорет-дель-Мар, Плайя-де-Аро, Аліканте, Марбелья, Малага та інші) купується, в першу чергу, з метою відпочинку. Але треба пам'ятати, що, наприклад, на узбережжі Коста-Брава купальний сезон починається приблизно в кінці квітня; трохи тепліше - на півдні країни, де відчувається гаряче дихання африканських вітрів «бочорно». Але все одно купальний сезон в Іспанії ніяк не можна назвати цілорічним.

Тому, приїхавши на узбережжі в міжсезоння (з листопада по березень), можна бродити по зовсім безлюдними вулицями і пляжам. Це певний вид задоволення, але з прагматичної точки зору - що робити із пляжною нерухомістю в міжсезоння? Якщо вона знаходиться у вас у власності, за неї потрібно платити і податки, і експлуатаційні платежі. У той же час міську квартиру в жвавому діловому або історичному кварталі здавати можна цілий рік, таким чином скорочуючи власні витрати на утримання нерухомості. І навіть залишаючись в плюсі.

Крім того, завжди потрібно пам'ятати про можливість подальшого перепродажу об'єкта. Курортна нерухомість - начебто затребуваний товар, але в той же час ризиковий. Будучи свого часу сильно переоціненою, зараз вона сильно впала в ціні. Аналітики говорять про повернення цін на нерухомість в Іспанії до значень 2004 року! Це, з одного боку, говорить про можливість зараз купити подешевше, а з іншого - не дає гарантії, що такий сценарій не повториться в майбутньому. Особливо в світлі поточних подій в Євросоюзі. Інфляція в Іспанії залишається високою - вище, ніж в середньому по ЄС.

У цьому сенсі міська нерухомість, та ще й у столиці країни, видається більш безпечним інструментом для інвестицій і дає більше можливостей. Адже, проживаючи у великому місті, можна налагоджувати тут ділові зв'язки, розвивати бізнес, врешті-решт працювати за наймом (якщо дозволяють документи, видані консульством).

Для порівняння візьмемо ... Київ! У нас теж непроста ситуація після кризи, висока інфляція, безліч людей залишилися без роботи. Проте попит на оренду міських квартир (особливо економ) залишається вкрай активним. Бажаючі зняти квартиру у великому місті знайдуться завжди - і це стосується будь-яких столиць. А ось курортна нерухомість активно «працює» тільки в сезон.

Серце істинної Іспанії

Отже, чому ж саме Мадрид? А не Барселона чи навіть Більбао? Перш за все, Мадрид - це справжня Іспанія. Тоді як Каталонія і Країна басків прагнуть до автономії і мають свої особливості, навіть свою мову (крім державного іспанської, звичайно).

Мадрид - місто, засноване маврами в X столітті нашої ери (про цей етап історії нагадують руїни неподалік від собору Альмудена - залишки стародавньої кріпосної стіни, які суворо охороняються). Тому в архітектурі Мадрида переплітаються мавританські і європейські традиції.

Місто поділене на 21 район (райони великі і іменуються distrito, більш правильно називати їх округами, які в свою чергу розбиті на більш дрібні райони - barrio). Центральний округ так і називається - Centro, всі основні визначні пам'ятки знаходяться тут. Хоча нульовий кілометр розташований на площі Пуерта-дель-Соль (Ворота сонця), мені здалося, що центр Мадрида - поняття широке. Це, дійсно, і площа Сіль, і ще одна центральна площа - плаза Майор, і площа Сибелес, і відразу три головні вулиці - Gran Via, Calle Mayor і Alcala.

За Alcala і Gran Via можна пройти до «культурному центру» - музеям Прадо, Тіссена-Борнеміси і Музею королеви Софії. До речі, саме в цьому районі зосереджені готелі класу люкс - Ritz, Palas та інші. Тут же - два великих парку: Ретіро (гігантський міський парк з озером та скульптурами, абсолютно безпечний навіть в темний час доби: тут тренуються спортсмени - бігуни, ролери, скейтбордисти і навіть веслярі, а територію парку патрулює поліція). І неподалік є ще Королівський ботанічний сад, вхід в який є платним.

Це - Мадрид «парадний». Тут красиві історичні будівлі і, звичайно, найдорожчі квартири і офіси. Крім безпосередньо Centro, престижними є райони Саламанка, Монклоа, Моралеха - західні і північні містечка столиці. Саламанка також вважається буржуазним районом з особняками, бутиками, ресторанами, посольствами та іншими атрибутами гарного життя. Тут же і головний стадіон країни - «Сантьяго Бернабеу», на якому грає і тренується футбольна гордість Кастилії - команда Real Madrid. Селитися ж спортсмени (не тільки футболісти) вважають за краще в Моралехе. А в Монклоа розташовані студентські кампуси престижних іспанських університетів. У цьому ж районі влаштувався і прем'єр-міністр Іспанії у своїй резиденції - палаці Монклоа. Так що якщо хочете поселитися в статусному місці - вибирайте центр, захід або північ Мадрида.

Можна побачити і «стандартний» багатоповерховий Мадрид. Наприклад, відправитися на поїзді з вокзалів Аточа або Чамартін за межі Великого Мадрида. Варто проїхати хвилин 5-10 на поїзді - і можна спостерігати цілком типові багатоповерхівки в передмісті столиці.

У пошуках дому

Як знайти квартиру в Мадриді? Оголошення про продаж та оренду часто вивішені прямо на балконах або вікнах у вигляді банерів з телефонами агентств. Буває, продажем займаються великі міжнародні агентства начебто Knight Frank. Ціни на таких банерах не вказуються. Так і хочеться сказати ущипливо: через те, що не вміститься потрібну кількість нулів :) Що поробиш: за історичне місце розташування, вид на парк або королівський палац потрібно платити відповідно.

До речі, агентства нерухомості тут на кожному кроці не зустрічаються (як, наприклад, в курортних містечках). Але можна назвати найбільш велику мережу ріелторських агентств - це Look & Find. Мережа була створена 25 років тому і сьогодні представлена ​​у всіх містах Іспанії (вивіска агентства попалася на очі навіть в невеликому Толедо). У кварталі La Latina розташоване агентство Deapi. Можна відшукати рекламні розтяжки агентств Intercasa, Optima Real Estate, Aguirre Newman і Re / Max (комерційна нерухомість). Крім того, і в Мадриді ніхто не відміняв оголошення на стовпах - вони розвішані тут і там у великій кількості. До речі, ціни на них вказані далеко не низькі - наприклад, 252 тис. євро за 87-метрову квартиру. Мабуть, безкоштовна вулична реклама теж приваблює клієнтів: кілька телефонів на оголошенні вже були зірвані ...

На які ціни орієнтуватися? В іспанських безкоштовних базах оголошень з продажу нерухомості теж повно сміття та оголошень із заниженими цінами або зовсім без зазначення ціни. Тому краще переглядати бази зарекомендували себе агентств. Наприклад, в Look & Find можна знайти цілком адекватна пропозиція в південному районі Мадрида Villaverde - квартиру за 67,9 тис. євро, площею 64 кв. метра, три спальні і один санвузол. Ціна приваблива, але райончик, треба сказати, що відповідає: знаходиться в кільці автострад («за Мкадом»), а поряд розташований якийсь полігон. Хоча і кілька парків неподалік теж є. Відповідно, нерухомість в Саламанці буде в рази дорожче. Так, та ж трьохспальної квартира в 8-поверховому будинку на алеї Кастельянос обійдеться вже в 1 млн євро! Але тут 180 кв. метрів площі, 4 тераси, вид на алею, джакузі, конс'ерж і всього двоє сусідів на поверсі. Практично клубний будинок. Можна знайти апартаменти і скромніше: у тому ж районі квартира площею 135 кв. метрів пропонується за 465 тис. євро.

Але це, так би мовити, два полюси. Більшість пропозицій на ринку нерухомості зосереджена в діапазоні 250-350 тис. євро. Тобто в принципі такі «среднемосковскіе» ціни. До речі, Мадрид не найдорожче місто в Іспанському королівстві - вище ціни в приморських Барселоні, Більбао і Сан-Себастьяні (дані сайту http://madrid.siteedit.ru).
Укладаємо і переїжджаємо!

З точки зору технології, покупка нерухомості в Іспанії простіше, ніж навіть в Болгарії: не треба створювати юрособа, купити квартиру або будинок може будь-який іноземець. Йому тільки доведеться оформити свій ідентифікаційний номер, ця послуга коштує 500 євро.

Але навіть якщо ви володієте необхідною сумою для покупки квартири в Іспанії, не поспішайте укладати угоду. Заздалегідь потрібно з'ясувати як мінімум дві речі: ставку податку при покупці нерухомості - IVA, аналог нашого ПДВ (ставка варіюється від 4% до 8%, дорожче всього купувати «вторинку») і середньомісячну вартість експлуатаційних платежів за вашу майбутню квартиру (вони можуть досягати 800 євро на рік). Крім того, потрібно буде щорічно платити податок на нерухомість вже як власнику (0,3 - 1,1% від кадастрової вартості об'єкта). Також при укладанні угоди доведеться сплатити ADJ - 0,5% від вартості покупки, цей податок береться за оформлення всіх необхідних документів та актів, правильніше було б називати його митом. А от комісійні агентству платить продавець - приблизно 5%. Хоч якась економія!

Але так чи інакше, непогано б мати в запасі суму в діапазоні від 7 до 15 тис. євро - на супутні витрати. Не зайвою виявиться підтримка друзів і знайомих, які прожили в Іспанії хоча б кілька років і знають місцеве законодавство і мова, якщо ви не сильні в іспанській. Не варто думати, що за кордоном всі агенти чесні лише тому, що справа відбувається в Європі. Насправді вивертів і шахрайств вистачає скрізь, і іноземцю стати жертвою набагато легше.

Після отримання документів про право власності на нерухомість можна розраховувати на отримання іспанської виду на проживання, але без права на роботу. Для отримання ВНЖ з правом працювати в Іспанії потрібно здавати тест на знання мови і укладати контракт з роботодавцем, або організувати свою фірму, в якій будуть робочі місця для іспанців.

www.zagorodna.com