Як грамотно оглядати квартиру при покупці на вторинному ринку

Алгоритм огляду квартири

Будь ріелтор вам скаже, що вибір квартири і прийняття рішення про її покупку найчастіше залежить від загального емоційного ефекту, який вона справила на покупця. Якщо квартира подобається, покупець готовий більш поблажливо ставитися до можливих її недоліків, а то й зовсім закрити на них очі. Але недоліки треба вміти виявляти вже на стадії огляду об'єкта - хоча б для того, щоб збити на переговорах ціну.

У кожної людини є певні пріоритети і свої критерії, за якими він дасть оцінку тому чи іншому житла. Тим не менш, ріелтори радять не покладатися на емоції, а дотримуватися певного плану, за яким ви будете проводити огляд.

Артем Кохановський, директор департаменту елітної нерухомості компанії Great reality розповів, що починати огляд об'єкта потрібно з прибудинкової території. Тут слід перевірити достовірність наявності паркувального місця, дитячого майданчика, огороджень. Далі, при огляді під'їзду потрібно, щоб горіло світло і було видно, в якому стані знаходяться вестибюлі і сходів. Важливо - особливо, якщо квартира знаходиться на верхніх поверхах - стан ліфта.

Наталія Кисельова, юрист офісу «Академічне» компанії «Інком-Нерухомість» каже, що головне, на що дивиться покупець, - сама квартира: планування, стан, наявність додаткових благ (ремонт, склопакети тощо). Попередити про «підводні камені» покупця повинен його ріелтор. Грамотний фахівець знає типові планування напам'ять і зможе відразу, без надання поверхового плану на квартиру, визначити, чи проводилася в квартирі перепланування чи ні. З цього випливає питання, узаконена дана перепланування. «Це перший нюанс, про який повинен знати покупець, тому що купуючи квартиру з неузаконеним переплануванням, він приймає на себе зобов'язання або привести приміщення в первісний стан відповідно до документів БТІ, або узаконити перепланування. І тут вже покупець повинен співвіднести бажання купити цю квартиру і необхідність в подальшому узаконювати перепланування, а, значить, витрачати час і гроші », - говорить експерт.

Сергій Лядов, керівник відділу зі зв'язків з громадськістю інвестиційно-девелоперської компанії «Сіті-XXI століття» розповів, що вкрай бажано подивитися квартиру без меблів або хоча б попросити її пересунути, щоб була можливість оцінити стан нерухомості максимально ретельно. За словами експерта, при виборі кутових квартир необхідно уважно перевірити стелі і стіни, наскільки вони добре утеплені, чи є плями і розводи від вогкості. «Фахівці радять дивитися нерухомість без включеного телевізора і гучної музики, щоб була можливість оцінити рівень вуличного шуму, чи немає негативного впливу з боку метро або трамваїв», - каже пан Лядов. «Приділити увагу треба і таких важливих питань, як: чи відповідає квартира планом БТІ, чи все в порядку з вентиляційною шахтою, в якому стані газові комунікації, якщо квартира газифікована», - вважає експерт.

Володимир Кузнєцов, керуючий партнер консалтингової компанії Greenwich Group розповів, як важливо звернути увагу на стан ремонту в квартирі. За словами експерта, необхідно оцінити свіжість ремонту і зіставити його з тим, скільки часу проживають в квартирі власники. Оптимальний варіант - коли ремонт робився "під себе" і в ньому якийсь час жили. Передпродажний ремонт дуже часто робиться для того, щоб приховати негативні фактори. Якщо покупець не має наміру робити капітальний ремонт, потрібно дуже уважно перевірити роботу всіх комунікацій та інженерії - електропроводку, подачу гарячої й холодної води, батареї, сантехнічні труби та вентилі, каналізацію, кондиціонери, лічильники та ін У цьому ж випадку, як розповів пан Кузнєцов , необхідно уважно оглянути найбільш дорогі при ремонті опції - стать, санвузол, стеля (в т.ч. і на предмет протікання), міжкімнатні двері, вікна. Якщо не влаштовує розташування кімнат, потрібно довідатися про можливості перепланувань і розташуванні несучих стін.

Підводні камені

огляд квартири з ріелторомКак правило, існує також ряд недоліків трудновиявляемих при огляді квартіри.Не завжди легко можна отримати інформацію про ваших потенційних сусідів. Вони можуть бути галасливі, що п'ють, робити затяжний ремонт - загалом, істотно ускладнити вам життя.

Оксана Дівєєва, директор департаменту продажів житлової нерухомості компанії Blackwood говорить, що якщо проводяться ремонтні роботи в сусідських квартирах, то в підсумку - складування будівельного сміття на сходовій площадці, це тимчасово, але неминуче. Якщо ви купуєте квартиру на останньому поверсі, то ймовірні протікання даху, якщо на першому поверсі, то може з'являтися волога з підвалу, а як результат - наявність грибка на стінах, який можна тимчасово на момент огляду квартири приховати. «Крім того, після придбання квартири ви можете зіткнутися з неправильною системою електричної розводки або помилками в підключенні комунікацій», - розповів експерт.

Сергій Лядов вважає, що ціна нижче ринку повинна насторожувати клієнта і спонукати до більш ретельного огляду квартири. Найкраще для цього взяти з собою досвідченого фахівця з ремонту квартир.

«Якщо неприємні характеристики вийде виявити на місці, то ціну квартиру можна значно скорегувати. Що стосується оточення і перспектив його зміни, то в цьому питанні допоможе проект планування території. Звичайно, серйозне значення мають сусіди, їх статус і репутація в будинку. Якщо пощастить, то ви їх зможете побачити. Їм теж небайдуже, хто оселиться на їх сходовому майданчику », - говорить експерт.

Володимир Кузнєцов вважає, що найскладніше справа з оцінкою теплоізоляційних характеристик. Якщо квартира купується влітку, то дізнатися про якість опалення покупець зможе тільки взимку, і навпаки, коли квартира купується в холодну пору року, важко оцінити, чи буде жарко влітку.

Артем Кохановський навів ряд наступних можливих мінусів квартири: поруч з будинком проходить електричка (таку квартиру можуть показувати, коли електрички не ходять), поряд з квартирою або в самій квартирі був організований наркопритон, і тоді майбутній власник змушений терпіти таке сусідство. Також в квартирі міг бути пожежа, вбивство і т.п. За словами експерта, проблемним може стати і квартира на 2 поверсі - якщо під вікнами розташований козирок під'їзду або поруч пожежна драбина - така квартира легко стає об'єктом уваги злодіїв. Квартири на 2 поверсі часто знаходяться над офісами різних фірм, що теж може бути чревате наслідками. Наприклад, на такий склад можуть вночі під'їжджати і шуміти вантажні автомобілі.

Чи можна оскаржити угоду?

оспорити операцію в судеІнтересен також наступне питання: припустимо, покупець після ретельного огляду придбав квартиру, підписав усі документи. Переїхавши до неї, він раптом дізнався, що квартира має будь-які не виявлені ним недоліки, про які його не попередив продавець, і які можуть позначатися на її вартості. Чи можна в даному випадку спробувати оскаржити угоду?

Сергій Лядов говорить, що законодавство і правозастосовча практика у нас ще не досконалі. Тому багато питань залишаються на сумлінності продавця і уважності покупця. Діє принцип з кінофільму «Діамантова рука»: «прийняв, здав, відбитки пальців». Після підписання акта прийому-здачі претензії вкрай складно заперечити.

Наталія Кисельова розповіла, що законодавчо на продавця покладено обов'язок передати квартиру тієї якості, яку передбачено договором купівлі-продажу. Тому, якщо продавець не повідомив покупця про недоліки квартири, покупець має право вимагати або зменшення купівельної ціни, або усунення продавцем недоліків, або відшкодування продавцем витрат покупця щодо усунення недоліків. Якщо ж недоліки істотні (поняття істотних недоліків також дається законом), покупець має право відмовитися від виконання договору купівлі-продажу і зажадати повернення сплачених грошей.

«Ось тільки наявність галасливих сусідів, або те, що ви при огляді не звернули увагу на вигляд з вікна, не є недоліком квартири де-юре, хоча і дуже неприємно для життя. Якщо ж вам вдасться довести, що недоліки в квартирі істотні, відшкодування, швидше за все, доведеться вимагати через суд. Тому всі й потрібно передбачити до покупки, щоб приємні клопоти з такої важливої ​​справи, як придбання нерухомості, не перетворилися на судові тяжби », - говорить експерт.

Підводячи підсумок, варто ще раз нагадати, що як би вам не сподобалася квартира - на перший погляд, варто по заздалегідь продуманою схемою зробити методичний її огляд на предмет явних і прихованих недоліків. Це допоможе як зменшити ціну при переговорах з продавцем, так і вбереже від можливих неприємних моментів після переїзду в нове житло. Портал про нерухомість Move.su бажає вам вдалого вибору!