Гайда не дивлячись?

З-за фінансових проблем українці все частіше купівлі-продажу квартир воліють обмін.

Після кризи на вітчизняний ринок нерухомості повернулося таке поняття, як обмін квартири. Радянське минуле, коли бал правили маклери, а поняття «купити квартиру» було дивиною, знову стало реальністю. Криза спустошила наші кишені, а жити краще все-таки хочеться.

Все в столицю
На початку кризи багато говорили про таке явище, як дауншифтинг, - коли люди свідомо готові відмовитися від зайвих життєвих благ. У 2008 році експерти пророкували нам результат з комфортабельних міських квартир у провінційні малометражки і приватні будинки. Однак ріелтори говорять, що йти на таке зниження наші люди навіть в кризу виявилися не готові, і на одне рішення столичного жителя обміняти квартиру на житло в регіоні, знаходиться 100 бажаючих потрапити до Києва.

- Близько 60% заявок йдуть з провінції: Луганськ, Донецьк, Дніпропетровськ, Суми, Полтава. Дуже багато заявок по-ступає з ПБК. При цьому дуже мало з Західної України. У межах самої столиці люди міняють квартири на будинки в передмісті або навпаки, - описує ситуацію директор «Бюро обмінів квартир» В'ячеслав Коваль.

Операції з обміну відбуваються, з регіонів люди потрапляють до столиці, то куди ж при цьому діваються кияни? Все просто - основні постачальники квартир для угод з обміну позбавляються від зайвого тягаря. Як правило, вони змінюють квартиру, в якій не живуть. У кризу утримувати куплене раніше «про запас» житло виявилося невигідно.

Але перебратися до Києва люди хочуть не тільки тому, що їх так тягне до комфорту. Це лише одна з причин, але основна - пошук нової, більш високооплачуваної роботи. На заході ж країни обмін квартир «провисає» тому, що там живе багато сімей заробітчан. Їх джерело доходу так чи інакше знаходиться за кордоном, тому доплачувати за житло в Києві їм сенсу немає.

В обміні квартир знаходить порятунок така категорія громадян, як банківські позичальники. Фахівці з нерухомості відзначають, що їх близько 20% серед всіх присутніх на ринку обміну. Такі люди з самого початку налаштовані отримати меншу квартиру, але обов'язково з доплатою.

- Такий варіант банк цілком влаштовує. Зараз близько третини кредитів - проблемні, тому фінустанови задоволені, якщо їм виплачують хоч частину боргу по іпотеці. Але якщо хтось із позичальників все ж таки зважиться на обмін, йому потрібно врахувати, що іпотека піде за квартирою, - говорить банківський юрист Михайло Юмашев.

Зустрічаються нестандартні варіанти обміну - наприклад, машина на квартиру. Але зовсім рідко, тому що ріелтори такими угодами не займаються - занадто складно розбиратися в технічній стороні заради одного окремого випадку.

- Не думаю, що нам загрожує бартерний обмін: квартира на вагон цукру. Поки вистачає, що на що змінювати, - каже В. Коваль. - Ми зараз навіть не беремо побажання з обміну землі на квартиру. В даний момент земля людям взагалі нецікава.

Є НЮАНСИ

• Складність процедури обміну житла - в пошуку відповідних варіантів. Обійтися своїми силами людям важко. Ріелтори ж складають свій ланцюжок обміну, в середньому вона складається з трьох учасників. Всього на складання ланцюжка в столиці йде мінімум 1 місяць, у регіонах - 2 тижні.
• Середня доплата за переселення у велику квартиру: у Києві - 25 тис. дол, в регіонах - 8 тис. Послуги рієлтора та юриста при оформленні обміну обійдуться або в 1,5 тис. дол фіксованої ставки, або в розмірі 3,5 % від вартості квартири.
• Більшість угод оформляється все-таки в якості договору купівлі-продажу. Законодавство передбачає договір міни, але в угоді не повинно участ-вова більше 2 сторін.
У ногу з кризою
Фахівці навіть не сумніваються, що обмін житла - породження кризи. Як тільки він закінчиться, цей вид послуг знову пропаде. Ну а поки кількість квадратних метрів на душу населення дуже відстає від потреб. Зараз на одного українця припадає 23 «квадрата», причому житло це - не найкращої якості. Додає дьогтю ще й проблема на ринку іпотечного кредитування. Купити нерухомість в борг зараз пропонує трохи більше десятка фінустанов.

- Добре, що ріелтори намагаються щось заробити, зберегти компанії та робочі місця. Але обмін - це квазіринок, - упевнений глава Нацради «Ріелторської палати України» Олександр Бондаренко. - Я не знаю, які країни ще практикують подібне. Ні в Європі, ні в Північній Америці обмін нерухомості не присутня. Безумовно, обмін в умовах ринку - чужорідний елемент. Пожвавлення цієї зашкарублої, совкової послуги проявилося від непрацюючих фінансових інституцій, нестачі грошей у людей. Обмін з доплатою, з дитячою коляскою на додачу, зі старою «копійкою» як бонус - це наслідок проблем ринку нерухомості. Він першим реагує на кризу і останнім виходить з нього.

Ну а поки ріелтори говорять, що роботи з обміну у них ще - непочатий край. Якщо в 2008 році клієнти агентств нерухомості дуже дивувалися, коли їм пропонували здійснити обмін, то тепер вони дивуються, якщо зробити це неможливо. За підрахунками експертів, тільки за 2009 рік кількість операцій з обміну збільшилася на 20%. У результаті зараз із усього числа угод на купівлю-продаж припадає 70%, а на обмін - 30%. Самі ж ріелтори пророкують, що ринок обміну буде процвітати ще 5-10 років.


Під рисою
У кризу пропозиції по обміну - це позитив для людей. Але експерти хотіли б, щоб цей ринок швидше згорнув свою діяльність. Тим не менш, щоб операції з нерухомості вийшли на нормальні комерційні рейки, повинна запрацювати економіка країни, відновитися іпотечне кредитування, але під менші відсотки, ніж пропонують зараз.
- Якщо зараз людина цікавиться кредитом на квартиру, я хочу відвести його до психіатра. Брати в борг під 22% річних - це безумство. Відразу після того, як ми побачимо рекламу: «Пропонують довгі гроші під маленькі відсотки», можна говорити про закінчення кризи, - говорить Олександр Бондаренко. - До речі, відновлення економіки сприяє і будівництво житла. Адже новий будинок - це і виробництво будматеріалів, і метал, і комплектуючі, і інфраструктура. Тобто живе виробництво і робочі місця.
Ганна ГОНЧАРЕНКО Аргументи і факти в Україні