Де не варто купувати курортну нерухомість?

Багато українців купують курортну зарубіжну нерухомість, щоб, з одного боку, було, де влітку відпочити, а з іншого, успішно здавати її в оренду. Однак необхідно правильно вибирати країну, щоб витрачені інвестиції дійсно приносили дохід.

Якщо ви маєте намір інвестувати в курортну нерухомість для подальшої здачі в оренду, головне - правильно вибрати країну, що відповідає відповідним параметрам, радить Ігор Індріксонс, директор департаменту інвестицій у закордонну нерухомість компанії IntermarkSavills.

Для європейців і американців основна мотивація при організації відпустки - ціна. Тому перед ними зазвичай постає питання - чи зайнятися подорожжю самим або довірити його туристичній компанії. У Європі, наприклад, самостійна поїздка (переліт лоукост-авіакомпанією і оренда курортної нерухомості) обійдеться в 2-3 рази дешевше покупки турпакета.

Відповідно, перевага буде віддано цьому варіанту. Якщо вартість турпакета не відрізняється (або не набагато відрізняється) від самостійної покупки квитків та оренди житла, то, щоб не обтяжувати себе непотрібною метушнею, краще придбати вже готову путівку. Зазвичай ця ситуація має місце у випадку поїздок в екзотичні країни - наприклад, В'єтнам. Орендний бізнес у країнах, де перебування в п'ятизірковому готелі коштує від 20 до 40 доларів на добу, за визначенням малопрібилен. Але нерідко ми бачимо, що саме в цих країнах нетямущим росіянам пропонують купити дорогі об'єкти для здачі в оренду.

Компанія IntermarkSavills представила п'ять основних ознак, на які потрібно звернути увагу перед тим, як купувати курортну нерухомість з метою здачі її в оренду.

1. Країни, в яких пляжі або головні драйвери (аквапарки, гольф-поля і т.д.) належать готелям - як, наприклад, у Єгипті чи Домінікані. У результаті турист, який орендував житло, не зможе користуватися пляжем зовсім або без додаткової плати, тому для нього оренда безглузда, а значить, він віддасть перевагу зупинитися в готелі.

2. Регіони, де немає великої компанії, що управляє, а готелями заправляють сімейні підприємства. У вашу відсутність хтось повинен стежити за будинком, підтримувати в ньому порядок, нарешті, найголовніше - підшукувати орендарів. Невеликі готелі мають свою напрацьовану клієнтську базу і свої канали реклами, і ви їм ні до чого. Тому якщо у конкретному туристичному місці не представлені відомі готельні оператори Hilton, Marriott, не варто робити свій вибір на користь цієї країни. Крім того, великі готельні бренди прогнозують туристичний потік, завантаження, і тут також ви можете «слідувати за великими грошима».

3. Регіони, де немає аеропортів, обслуговуючих авіакомпанії-дискаунтери. Росія стоїть на першому місці за дорожнечею квитків. Якщо в місці, де ви маєте намір купити курортну нерухомість, немає аеропортів, куди приземляються лоукост-авіакомпанії (неважливо чи, йдеться про Європу, США або Азії - скрізь є дискаунтери), це ще один аргумент проти покупки тут курортної нерухомості. Для туриста авіапереліт - істотна частина бюджету, якщо ж він обходиться в 35 євро, то злітати на море можна навіть у вихідні.

При цьому є маса малопомітних непрофесіоналові нюансів. Наприклад, турецький курорт Бодрум. Місцеві аеропорти приймають всі європейські авіакомпанії - дискаунтери, переліт з Європи може коштувати від 10 до 50 євро з усіма зборами, тому знімати віллу або апартаменти для всієї родини на узбережжі виявляється часом в 4-4,5 рази дешевше, ніж купувати тур. Через це розважливий європеєць з родиною ні за що не поїде відпочивати в Бодрум, переплативши за тур в агентстві. Він буде самостійно знімати житло. Відповідно, левова частка ринку оренди в Туреччині сконцентрована саме в Бодрумі, а не в Антальї або Аланьї, як можна було б подумати.

4. Подивитися, хто є основним туристом на даному напрямку. Основна маса самостійно організують свій відпочинок туристів - це європейці, американці, канадці. Це можна також зрозуміти по тому, чи є в країні масові путівки на певні напрями. Наприклад, у Великобританії складно купити турпакет у Францію чи Іспанію - там це абсолютно непопулярно, тому що туристи воліють орендувати житло самостійно.

5. Звернути увагу на розподіл ринку оренди в даному регіоні - holiday rentals / lettings. Так, наприклад, на весь Єгипет здається 50 квартир, і покупка квартири для подальшої здачі в оренду лише поповнить число цих простоюють об'єктів. Для порівняння на невеликому острові Тенеріфе число об'єктів для сезонної оренди - 1500-2000.

Готельний бізнес

Ігор Індріксонс також відзначає, що якщо росіяни планують інвестувати в готельний бізнес за кордоном, потрібно віддати перевагу покупці 10-15 номерів у великому готелі, ніж купувати міні-готель. Сама високоприбуткова категорія готелів - це 3-4 зірки, а зовсім не категорія люкс.

«Ситуація, яка має місце сьогодні, виглядає наступним чином: бізнесмени, що інвестували в міні-готелі, зізнаються, що в кращому випадку вони виходять на самоокупність - тобто ніякої мови про прибуток, в принципі, немає», - говорить експерт.

При цьому потрібно мати чітке уявлення про характер попиту - так, наприклад, у Франції 80-90% клієнтів міні-готелів - це французи, тобто перед власником міні-готелю може встати ще й проблема мовного бар'єру. До того ж міні-готелі - найчастіше сезонний бізнес з усіма їх достоїнствами і недоліками.

При покупці міні-готелю залучити до управління велику компанію теж не вийде, тому що для цього потрібно мати достатні обсяги - від 150 номерів мінімум, а не 10-15 як у випадку з міні-готелями. Керуюча компанія буде брати за свій сервіс максимально 8% від прибутку готелю в рік, тому наймати сторонню компанію, не маючи в своєму розпорядженні обсягом номерів, просто невигідно. У середньому готель в 200 номерів приносить чистого прибутку близько 5 млн євро в рік.

На відміну від міні-готелів, у звичайних готелях 60% доходу припадає на частку надходжень від оренди номерів, а інші 40% - на частку додаткових послуг (організацію банкетів і конференцій). Зазвичай ризики при інвестуванні в комерційну нерухомість значно нижче, ніж при інвестуванні в житлову.

Пов'язано це, перш за все, з тим, що управлінням об'єктом займається професійний оператор, як правило, велика міжнародна група. Саме тому інвестувати в готелі дозволено західним пенсійним фондам. Оператор не з чуток знайомий з ринком туризму, тому інвесторові не доведеться хвилюватися: абсолютно всі турботи, починаючи від страховки та сплати податків і закінчуючи завантаженням номери, візьме на себе хотельери.

www.zagorodna.com