Читайте також:
У квітні в Підмосков'ї вийшли на ринок 7 котеджних селищ
Природні умови розташування ділянки або дачі-одне з головних умов покупки заміської нерухомості. Спека 2010 року показали, що природа може вести себе по-різному і переваги легко можуть перетворитися в недоліки.Покупці земельних ділянок нечасто замислюються про якість купується землі, і вибираючи ділянки, звертають увагу на напрями, відстань і ціну. Хоча часто земля знаходиться в зоні природного ризику. Зона ризику - це територія, страждає від руйнівного впливу природних процесів, які можуть призводити як до людських жертв, так і до майнового та екологічному збитку. На думку Іллі Діскін, директора проекту «Срібна Підкова», до них можна віднести прибережні зони, схильні до повеней, підтоплень, розмивів. Карстові порожнини і грунти, «схильні» до осіданням при намоканні, а також підземні води, можуть призвести до небажаної усадки і деформації будинку. Сусідство торфовищ і лісів небезпечно можливими пожежами.
Минуле літо "у всій красі» продемонструвало вплив окремих природних чинників на розташовану поруч нерухомість. Запалали торфовища, горіли ліси, палахкотіли села і дачні селища. Втім, Катерина Орлова, директор з маркетингу компанії АІН-Девелопмент, вважає, що до літа-2010 такий чинник, як ризик природних лих, за винятком торфовищ, не існував у масштабах ринку. Що ж стосується ділянок, близьких до торфовищах, так само як і знаходяться в зоні «димової доступності» від пожеж, то за ним і раніше існував жорсткий ринковий відбір. Це вилилося в те, що на сході і південному сході Підмосков'я сучасної заміської нерухомості не так багато.
Вода, вода, кругом вода ...
Про ділянках поблизу водойм мріє велика частина покупців заміської нерухомості. Дізнатися про те, що куплений ділянка потрапляє в зону підтоплення, - не найкраща новина для власника землі. Катерина Орлова (АІН-Девелопмент), говорить, що в цілому для Московської області не характерні великі повені, як у розташованих на схід від областях Росії з великими річками. Тому ризик підтоплення вірогідний лише при безпосередній близькості до водойми і за умови, що нерухомість розташована на низькому березі. «Але малоймовірно, щоб забудовник зводив котеджне селище в такій зоні - скоріше це характерно для ділянок в неорганізованих поселеннях або взагалі поза поселеннями», - відзначає експерт.
Зовнішнім орієнтиром може також стати близькість річки, озера, ставка, струмка або болота. «Точно визначити ступінь ризику затоплення землі може Росгідрозем, - говорить Ганна Шишкіна, начальник управління маркетингу КК« Абсолют Менеджмент », - але його дослідження платне і не є обов'язковим для власників». Для забудовника ймовірність підтоплення подвійно неприємна новина, тому він сам зацікавлений вирішити проблему. «Наприклад, три роки тому на одній з ділянок під забудову ми прибрали струмок в трубу, в результаті зникла заболоченість і тепер на цій землі можна безпечно будувати будинки», розповідає Ганна Шишкіна.
За словами Іллі Діскін («Срібна Підкова»), дані про повені можна дізнатися у місцевих гідрометеорологічних службах, в місцевих управліннях водного господарства (Мособлводхозе), провідному моніторинг погодних умов, а саме: обсяг опадів у вигляді дощу і снігу, підняття рівня води водних об'єктів, розміри затоплених територій. Ці дані відображені і в кліматологічних картах, Снипах, довідниках по клімату, заснованих на даних багаторічних спостережень, в архівних гідрологічних звітах, у зведеннях місцевих метеорологічних станцій, в спеціалізованій літературі (Державний водний кадастр).
Селища на торфовищах
Склад грунту - важлива характеристика ділянки. За словами Іллі Сапунова, генерального директора компанії «Красива Земля», отримати інформацію про стан грунтів, а також про інші геологічні особливості ділянки можна, в тому числі з спеціальних карт, які зазвичай складаються місцевими адміністраціями. «Подібні інформаційні дані зберігаються в територіальних фондах геологічної інформації (ТГФ) і федеральному фонді геологічної інформації Росгеолфонде», говорить Ілля Діскін («Срібна Підкова»).
Але якщо, наприклад, глинисті або піщані грунти не є індикатором небезпеки, то торф'яні - це вже предмет підвищеного ризику. У Московській області найбільше скупчення торфовищ знаходиться на сході і південному сході області. Як зазначив Олексій Кудрявцев, директор з маркетингу Керуючої компанії «Волзькі дачі», на сході і південному сході області знаходиться близько 25% старих садових товариств і близько 30% котеджних селищ, що знаходяться на різних стадіях реалізації. Причому багато садові товариства, що з'явилися в даній зоні області в 50-60 - х роках минулого століття, були організовані саме на торфовищах і люди, які отримували ділянки за трудові заслуги, навіть про це не знали: з моменту осушення боліт на цих місцях виріс повноцінний ліс. До останнього літа ця проблема була похована на глибині шести метрів і ніяким чином не давала про себе знати.
Що стосується нових селищ, то, за словами Олексія Кудрявцева, ще на етапі їх проектування девелопером або за його заявкою завжди проводяться геологічні вишукування, тому ці дані можна запитати у менеджерів, що продають ділянки, або вдома. Крім цього, більшість питань можна зняти, поспілкувавшись зі старожилами в найближчому селі.
Ганна Шишкіна (КК «Абсолют Менеджмент») вважає, що торфовища не можна розглядати тільки з позиції шкоди і небезпеки, так як такі землі родючі й на них можна виростити хороший урожай. «Я думаю, що небезпека торфовищ сильно перебільшена. У Шатурськом районі були загоряння не просто покладів торфовищ, а земель, які піддалися штучному осушенню, тобто там, де в навколишнє середовище втрутилася людина », - говорить вона.
Ліс - це небезпечно?
Ліс завжди вважається перевагою при покупці ділянок землі і готової нерухомості. Але сумний досвід цього року показав, що близькість лісу, а, швидше, - мелколесья загрожує серйозними неприємностями при виникненні пожеж. Але експерти вважають, що найгірше можна запобігти, якщо не порушувати закон. Законодавство дуже жорстко регулює правила пожежної безпеки. Основоположний документ - закон Російської Федерації від 22 липня 2008 р. № 123-ФЗ «Технічний регламент про вимоги пожежної безпеки», яким обумовлені всі правила забудови населених пунктів.
«У законі прописані відстані від меж лісових масивів, і після літніх пожеж цього року МНС стало посилено контролювати як процес зведення об'єктів, так і етап проектування селищ, узгодження документації щодо дотримання пожежної безпеки, - каже Борис Циркін (Kaskad Family), експерт. - А документація щодо дотримання пожежної безпеки входить в обов'язковий розділ у складі затверджується документації на котеджне селище ».
Ілля Діскін («Срібна Підкова») уточнив, що за нормативами відстань від забудови до лісових масивів має становити не менше 15 м. Крім цього, потрібно утримувати в порядку пожежні водойми, мати під рукою засоби для гасіння пожежі, у справному стані - пристрої для оповіщення про пожежу. А планувальне рішення території котеджного селища повинно забезпечувати проїзд автотранспорту до всіх ділянок і об'єктів загального користування.
Як поділився з нами Олексій Кудрявцев («Волзькі дачі») його компанія для підвищення безпеки при проектуванні селищ, передбачає відстані між житловими будовами більше 20 м. Всі селища КК «Волзькі дачі» мають дві в'їзні групи: центральний в'їзд, обладнаний пожежним щитом, і в'їзд для господарський потреб - евакуаційний вихід.
У селищах, що знаходяться на деякій відстані від води, проектами передбачаються штучні водойми, які виконують відразу дві функції - є об'єктом рекреаційної інфраструктури - місцем відпочинку жителів селища і виконують функцію протипожежного об'єкта.
Експерт вважає, що важливо і ставлення самих мешканців селищ до проблеми профілактики пожеж. «Девелопер і керуюча компанія можуть скільки завгодно закладати буферні зони при проектуванні селища, закуповувати протипожежну техніку, але без превентивних заходів з обов'язковим залученням жителів селища, всі ці заходи не матимуть належного ефекту», - підкреслює Олексій Кудрявцев.
На думку Ганни Шишкіної (КК «Абсолют Менеджмент»), відмовлятися від сусідства з лісом після минулого літа, значить, впадати в паніку. Експерт пояснює свої висновки тим, що за ступенем ризику близькість лісу - це як сусідство з дерев'яними будинками. Причому від лісу будови, як правило, знаходяться далі, ніж домоволодіння один від одного в селищі. А щоб отримати додаткові гарантії, при купівлі ділянки в лісі варто віддавати перевагу організованим селищам, з надійним забудовником, який реалізує всю необхідну протипожежну інфраструктуру, - радить Катерина Орлова (АІН-Девелопмент).
Ризики і ціни
Ціна на землю і розташовані на ній будинку залежить від багатьох характеристик. А будь-який негативний чинник позначається на кінцевій ціні об'єкта. В умовах перевищення пропозиції над попитом, а така ситуація зараз превалює, вплив факторів ризику не можна недооцінювати. За словами Ганни Шишкіної (КК «Абсолют Менеджмент»), осередки природного ризику знижують вартість ділянки на 15-30%.
Ріелтори кажуть, що багато покупців вже переосмисляет заявки щодо місця для свого майбутнього будинку або дачі. Олексій Кудрявцев («Волзькі дачі») вважає, що ситуація, що склалася влітку вже простимулювала інтерес до ділянок на воді і ділянкам формату далеких дач на кордоні, або за межами Московської області. За його словами, якщо метеорологічні прогнози на наступне літо будуть пророкувати ймовірність спекотного літа, зсув попиту в ці сегменти може виявитися істотним.
Оцінювати ж вплив фактора ризику виникнення пожеж на ціни на землю і нерухомість в районах розташування торфовищ, за словами Бориса Циркіна (Kaskad Family), поки ще рано, бо пройшло ще зовсім небагато часу. А Катерина Орлова (АІН-Девелопмент) вважає, що крім торфовищ на сході і південному сході області занадто багато інших джерел забруднення, що вже закладено в ціну землі та нерухомості розташованої на даному напрямку - вона найнижча в Підмосков'ї.
Поки ж аналізуючи ціни на земельні ділянки в періоди до і після пожеж, Борис Циркін (Kaskad Family) заявив Metrinfo.ru, що критична ситуація їх не сильно змінила. Схоже висновок зробив і Олексій Кудрявцев («Волзькі дачі»). Він пояснює це тим, що люди ще не трансформували страхи і емоції в очікування. «У наступному сезоні покупці будуть більш перебірливі, і велика ймовірність, що попит на нерухомість в цих районах знизиться, а це змусить знизитися і ціни», - прогнозує експерт.
http://www.metrinfo.ru
Коментарі