Чотири способи придбання нерухомості за кордоном

Крім традиційної купівлі-продажу, є й інші види угод, за допомогою яких можна стати власником власного будинку за кордоном. У кожної з них є свої переваги і недоліки, про які слід пам'ятати потенційним покупцям.

Розстрочка: спосіб виграти час
Нерідко власники нерухомості за кордоном, бажаючи привернути покупців до свого об'єкту, пропонують розстрочку з оплати. При такій операції клієнт вносить гроші не відразу, а частинами. Розстрочка може бути процентною або безпроцентної, а надається вона на строк від двох-трьох місяців до декількох років. Найчастіше на період будівництва покупець отримує безпроцентну розстрочку, а в подальшому ставка залежить від суми, вже сплаченої за час зведення об'єкту.

При купівлі нерухомості за кордоном у розстрочку, власник і клієнт укладають між собою договір, в якому вказується об'єкт, наводиться його опис, ціна, сума застави, розмір щомісячних виплат, права та обов'язки сторін. Після того як покупець вносить всю суму (вартість об'єкта і відсотки за договором), він отримує право використовувати нерухомість на свій розсуд.

«Девелоперські компанії зазвичай надають розстрочку на незакінчені об'єкти до завершення будівництва. Розстрочка на купівлю готового житла рідко перевищує один рік, але іноді власник погоджується чекати і п'ять років. Наприклад, такі випадки зустрічаються в Болгарії при продажу нерухомості з гарантованою орендою », - пояснює директор департаменту закордонної нерухомості корпорації« Адвекс.Недвіжімость »Марина Васильєва.

Плюси і мінуси. Головна перевага цієї схеми полягає, мабуть, в тому, що вона дозволяє купити будинок за кордоном навіть у тому випадку, якщо у покупця немає достатньої суми. Крім того, будівельні компанії, на відміну від банків, звичайно не вимагають від клієнта документів, що підтверджують його платоспроможність.

Однак є й мінуси: якщо покупець не вносить платежі вчасно, продавець може позбавити його права володіння нерухомістю.

Зворотній оренда: спосіб гарантувати прибуток
Зворотній оренда або leaseback - це схема, при якій нерухомість, що купується віддається під управління спеціалізованої компанії. Протягом зазначеного в договорі часу керуюча організація, як правило, створена забудовником, здає житло в оренду приватним особам на короткі терміни, а власник отримує рентний дохід за заздалегідь обумовленою ставкою.

Коли термін договору закінчується, житло повністю переходить у розпорядження власника. Власник нерухомості може продовжити угоду з управляючою компанією, знайти орендарів самостійно або використовувати свій будинок за кордоном як основне житло.

Схема Leaseback дозволяє покупцеві погасити заборгованість за іпотечною позикою за рахунок орендної плати. Цей вид угоди був придуманий у Франції, але сьогодні використовується також у Швейцарії, Іспанії, Італії та інших країнах. Зазвичай об'єкти, які продаються за допомогою зворотної оренди, - це студії і невеликі квартири, рідше - вілли або шале.

Плюси і мінуси. Керуюча компанія щомісяця платить власнику власності обумовлену в контракті і індексовану відповідно до інфляції суму, незалежно від того, на який час апартаменти реально здавалися в оренду. Річний дохід від зворотної оренди нерухомості за кордоном звичайно становить 2,5 - 4% від вартості об'єкта. Також керуюча компанія вирішує всі питання, пов'язані з експлуатацією об'єкта: займається пошуком орендарів, підтримує житло в хорошому стані, оплачує комунальні платежі.

Головний мінус полягає в тому, що при схемі Leaseback власник не може повноправно розпоряджатися своїм майном. Зазвичай власник має право користуватися апартаментами не більше шести тижнів на рік. «Крім того, деякі компанії продають за схемою зворотного оренди об'єкти низької якості за завищеними цінами», - попереджає Марина Васильєва.

Таймшер: спосіб відпочити з задоволенням
Таймшер - це форма володіння майном, при якій нерухомість здається в оренду кільком особам, і кожне з них має право проживати в апартаментах протягом певного часу, не володіючи при цьому правом власності. Договір на володіння таймшеров укладається на термін від трьох років до декількох десятиліть.

Існують різні схеми таймшера. В одному випадку власник має право користуватися апартаментами протягом одного тижня раз на два роки, в іншому - протягом цілого місяця щороку.

У деяких готелях замість тижнів передбачена система балів. Власник таймшера отримує сертифікат, в якому зазначено певну кількість очок, що відповідають вартості майна. Цими балами власник розплачується за користування нерухомістю. Дана схема більш гнучка: дозволяє вибирати в кожну поїздку різний розмір апартаментів, розбивати тижневу відпустку на поїздки вихідного дня, замовляти десятиденний відпочинок і багато іншого.

Плюси і мінуси. Перевага покупки таймшера полягає в тому, що студії або квартири, пропоновані за цією схемою, зазвичай відрізняються високим рівнем обслуговування. А недолік: ви купуєте не сам об'єкт нерухомості, а лише право користуватися ним на певний термін. Однак своє «час відпочинку» ви завжди зможете продати або навіть передати у спадок.

Спільне володіння: спосіб придбати багато за менші гроші
За допомогою цієї схеми в США, Канаді і Європі зазвичай продаються ексклюзивні об'єкти - елітні вілли та квартири, розташовані на престижних морських та гірськолижних курортах. Майно ділиться на декілька часток, які розподіляються між різними власниками. Кожен власник отримує право користуватися не частиною площі, а цілим об'єктом, але обмежений час - від кількох тижнів до кількох місяців в році.

Наприклад, 12 чоловік можуть «скинутися» по $ 150 тис. і придбати віллу за $ 1,8 млн. У результаті кожен з них зможе проживати в шикарному будинку за кордоном один місяць на рік. Якщо власник з якихось причин не використовує свій час, він передає його іншим власникам або здає в оренду.

За словами Марини Васильєвої, існує особлива форма володіння, при якій клієнт купує не частку об'єкта, а пай, що належить фонду часткової власності. При цьому власник отримує можливість відпочивати на будь-яких курортах, що входять в мережу.

Плюси і мінуси. Головна відмінність спільного володіння від таймшера полягає в тому, що клієнт купує частину нерухомості у власність, а не просто право користуватися будинком. Відповідно, він може вільно розпоряджатися своєю часткою: заповідати, дарувати чи продавати.

До недоліків відноситься те, що власник має право проживати у своєму будинку за кордоном лише протягом певного періоду часу, який залежить від кількості співвласників.

Будинки, придбані за схемами зворотної оренди, таймшера і спільного володіння не підходять для постійного проживання. Власники зазвичай використовують їх під час відпусток або ділових поїздок. Щоб придбати житло для себе, краще скористатися розстрочкою, яка є альтернативу іпотечному кредиту. У разі зворотної оренди власник також зможе використовувати житло на свій розсуд, але лише після закінчення терміну договору гарантованої ренти.


Анастасія Фалей, Rain Group - Нерухомість