Чи варто зараз інвестувати в нерухомість

Для багатьох українців покупка і здача квартир стала одним з популярних способів заробити. На яку дохідність можна розраховувати, купивши і здавши звичайну однокімнатну квартиру в спальному районі  За двадцять років кар'єри фінансового консультанта мені не раз доводилося стикатися з тим, що люди завжди з великим інтересом, затамувавши подих, слухають про те, як заробляються стану на фінансових ринках. Напевно, кожен інтуїтивно «приміряє» подібну ситуацію на себе. Адже це так просто - купив акції, потім продав дорожче, а далі за планом - острови, яхти і коктейлі з рому. Мало того, що розбагатів, так ще й «чистеньким» залишився.
Це тобі не власний бізнес розвивати, догоджаючи армію ненаситних корумпованих чиновників. Чи так все просто насправді, і які можливості фінансових інвестицій існують для громадян України?
У попередній колонці ми міркували про український ринок акцій і, напевно, було б логічно продовжити її розповіддю про інші цінні папери, облігаціях і деривативи, але в останній момент захотілося написати про щось більш простій і зрозумілій для неспеціалістів фінансових ринків.
Отже, чи можна стати багатим і залишитися чесним, інвестуючи в українську нерухомість? Оскільки наша колонка орієнтована на звичайних людей і намагається відшукати механізми, які дозволять їм зберегти і примножити свої накопичення, то ми свідомо не розглядаємо тему інвестицій у будівництво великих комплексів житлової та комерційної нерухомості. Подібні інвестиції - доля великих будівельних і девелоперських компаній, які й без нашої допомоги знають, як стати багатими, руйнуючи парки, сквери, історичні пам'ятники і цілі вулиці в центрі і на околицях українських міст.
Для тих, кого не бентежать труднощі, пов'язані з ремонтом, що втекли мешканцями, і зіпсованої меблями, навіть 3% на рік - це краще, ніж 0% під матрацом
Для багатьох українців покупка і здача квартир в оренду давно стала одним з популярних способів заробити. Причин для цього декілька. По-перше, таке заняття не вимагає спеціальних знань і освіти. Купити квартиру, відремонтувати, знайти мешканців і насолоджуватися життям, отримуючи щомісяця орендну плату - це вам не акціями торгувати. По-друге, володіння нерухомістю додає більше впевненості в завтрашньому дні і підвищує соціальний статус. По-третє, багато хто вважає, що інвестиція такого роду дуже вигідна з точки зору прибутковості вкладень. Важко не погодитися з першими двома факторами, тому поговоримо лише про те, наскільки прибутковою може бути інвестиція в покупку житлової нерухомості з метою її подальшої здачі в оренду?
Думаю, що цілком достатньо буде розглянути даний тип інвестицій на прикладі Києва, що представляє собою, без всяких сумнівів і перебільшень, найбільш ласий шматок українського ринку нерухомості. Всі величини, використані в розрахунках, є абсолютно публічними і лише узагальнюють дані, які можна знайти в інтернеті, газетах і журналах, почути від друзів і знайомих і почерпнути в спілкуванні з фахівцями з продажу та здачі квартир. Власне, точно таку ж інформацію може запросто отримати будь-який громадянин, задуманий про доцільності інвестиції в купівлю квартири.
Отже, на яку прибутковість можна розраховувати, купивши і здавши звичайну однокімнатну квартиру в спальному районі? Ми вирішили обмежити наш аналіз сегментом саме однокімнатних квартир з причини їх найбільшої популярності - як серед індивідуальних інвесторів, так і серед охочих орендувати житло. Враховуючи великий розкид в цінах між різними районами Києва, наприклад, «народної» Троєщиною і номенклатурно-олігархічними Липками, ми вибрали щось середнє - Оболонь, добротний спальний район з розвиненою інфраструктурою і хорошим транспортним сполученням.
Однокімнатна квартира на Оболоні площею 40 м2, обійдеться, в середньому, в $ 68 000. До цього ми, трохи поскупившись, додали всього $ 12000 на ремонт, обстановку та інші витрати. Звичайно, за такі гроші особливий затишок не створиш, але мова ж не про затишок, а про мінімізацію витрат, необхідних для приведення квартири в «товарний» вигляд. Разом, первісна інвестиція склала $ 80000 доларів. На яку ж щомісячну суму ми можемо розраховувати, здавши квартиру в довгострокову оренду? Судячи з оголошень - це, в середньому, 4000-5000 гривень або близько $ 250. За розповідями людей досвідчених і знаючих, здача в оренду, на жаль, - заняття не дуже стабільне і розраховувати, що ваша квартира буде безперервно приносити дохід всі 12 місяців у році, було б не зовсім розсудливо. Тому припустимо, що коефіцієнт «зайнятості» квартири складе десь 80%.
І останнє: пропоную обмежити наш інвестиційний горизонт 10 роками, припустивши, що в кінці періоду інвестування нам вдасться продати квартиру за ті ж гроші, що ми спочатку в неї вклали - $ 80 000. Що ж у підсумку? У підсумку ваш дохід від «покупки - здачі в оренду - продажу» за ці довгі десять років складе всього лише 3% на рік. Порівнянно зі ставкою, яку пропонують за депозитними вкладами в доларах великі іноземні банки в Україні. І це беручи до уваги, що ми, як і більшість наших співгромадян, для «простоти і зручності» не враховували жодних податків. Можна, звичайно, оптимістично припустити, що через десять років продажна вартість квартири подвоїться. У цьому випадку прибутковість інвестиції зросте до 9,4%, що відповідає депозитній ставці, яку пропонує Ощадбанк. Погодьтеся, що залишитися чесним, якщо, звичайно, закрити очі на несплачені з оренди податки, може, і вдасться, а от розбагатіти - навряд чи.
Чому ж така велика кількість людей в Україні інвестує в нерухомість, хоча, як виявилося, це не дуже вже й прибутковий бізнес? Напевно, тому, що на сьогоднішній день покупка квартири - це єдина більш-менш безпечна альтернатива «матрацу». Все-таки для тих, кого не бентежать труднощі, пов'язані з ремонтом, що втекли мешканцями, зіпсованої меблями та ухиленням від податків, навіть 3% на рік - це краще, ніж 0% під матрацом.