Чи варто інвестувати в ділянку в котеджному містечку?

Ми продовжуємо розмову про інвестиційні покупки - придбання об'єктів нерухомості з метою отримання доходу. Простіше кажучи - для подальшого перепродажу. Сьогодні ми поговоримо про придбання ділянок у котеджних містечках.

Приблизно п'ять років тому купити ділянку в котеджному містечку було дуже вигідною і популярною справою. На тлі стрімкого подорожчання нерухомості, обидві сторони угоди були задоволені: девелопер продавав об'єкт і отримував гроші на подальшу реалізацію проекту, а покупець міг через пару років продати землю (вже з мережами і сусідами) втридорога. Перші труднощі почалися, коли земля перестала дорожчати. Сьогодні на просте подорожчання інвестору в землю в селищі розраховувати не слід. Грати можна на підвищенні привабливості ділянки за рахунок розвитку містечка в цілому, але і тут є підводні камені.

З забудовою містечок, виявилося, що велика кількість викуплених але не освоєних ділянок негативно впливає на привабливість містечка в цілому. Логіка проста: з точки зору покупців, наявність великої кількості неосвоєних ділянок у містечку означає, що до спокійного життя в селищі ще дуже довго. У будь-який момент по сусідству може початися бурхливе будівництво, знову важка техніка, гастарбайтери, шум, сморід ... Часто поруч із обжитими багатими котеджами сусідять неохайні, порослі бур'яном «об'єкти інвестицій». Така ситуація зустрічається в багатьох великих селищах, що почалися забудовуватися на хвилі інвестиційної бульбашки на ринку нерухомості.

З точки зору покупця на вторинному ринку, сенс переплачувати «інвестору» за ділянку останнім часом теж став неочевидним, оскільки на первинному ринку можна знайти пропозицію на будь-який смак і гаманець. Інша справа, якщо вам-інвестору попадеться якийсь спеціальний покупець, якому хочеться ділянку саме в цьому містечку. Але як не сумно, чудеса відбуваються рідко.

Втім, можливість для вдалого перепродажу ділянки в селищі на вторинному ринку ще існує. Йдеться про ситуації, коли вашому багатому сусідові захотілося розширити свої володіння. Іноді в такій ситуації люди починають будувати нове заміський маєток на новому місці, але куди простіше, а головне - дешевше, прикупити сусідній порожній ділянку. Варто зазначити, що подібні речі іноді відбуваються і по відношенню до сусідніх цілком добудованим домоволодіння. Але ось вибудовувати на очікуванні подібного дива інвестиційну стратегію автор би не радив.

Якщо вам вже так хочеться прикупити в інвестиційних цілях ділянку під забудову в котеджному селищі, слід задати собі питання, чому це дана ділянка має подорожчати. Якщо виразного і чесної відповіді на це питання ви дати не можете, можливо, краще перенести свій інвестиційний інтерес на щось ще.

У загальному вигляді, ділянки в невеликих котеджних селищах більш цікаві, ніж у великих. Причина - своєрідна описана вище «інфляція» вартості у великих селищах при великій кількості інвестиційних об'єктів.

Ділянки в освоєних і розвиваються районах привабливіше віддалених і маловідомих, хай і красивих, територій. Вторинний ринок в освоєних районах взагалі більш активний і привабливий, подивитися хоча б на околиці Ірпеня.

Земля в красивому місці безумовно має більше перспектив, ніж картопляне поле. Гарний вигляд з вікна будинку, який можна буде побудувати на вашій ділянці, у десять разів важливіше пафосу селища, де цей ділянка розташована. Купувати щось у вас буду конкретну ділянку, а не пафос, у вас немає свого власного відділу маркетингу, адже правда?

Задайте собі питання, хто і для чого купить ваш ділянку. Формально кажучи, намалюйте портрет своєї «цільової аудиторії»: які ці люди, що вони можуть захотіти побудувати на вашій землі, які вимоги висунути, що для них реально важливо, а чим можна знехтувати? Майте на увазі, відповідь «звідки я знаю, їм видніше» - шлях до фінансових розчарувань.

Ну, і нарешті, якщо ви трохи володієте математикою і / або «MS EXCEL», спробуйте прикинути майбутню мінімальну ціну ділянки з урахуванням ставки дисконтування, тобто з урахуванням інфляції (не знаєте як рахувати - Google вам на допомогу, ну або Яндекс ). Оцініть бажаний прибуток і строки, за які бажано реалізувати ділянку. А також чи вдасться це зробити в ці терміни і з такою прибутком. Втім, ця рекомендація відноситься до розряду універсальних.

Віктор Коваленко
www.zagorodna.com